年内首拿地 信达土地策略逆转?

在2016年的土地市场，信达地产(以下简称“信达”)是不折不扣的明星企业，而在即将过去的2017年，信达在土地市场上却销声匿迹，直到11月17日，信达在合肥花费43亿元拿下一宗地块，打破了今年的沉默。曾被称为行业“激进者”的信达，在楼市风云多变的情况下，投资策略也从招拍挂市场高举高打，转向多元获取土地资源的调整。

年内首拿地

曾经在2015年、2016年两年全国土地拍卖市场上频频砸下重金拿下高价地的信达，2017年的表现显得异常平静。直到最近才取得年内招拍挂市场上首宗土地的入账。

11月17日，在安徽合肥举行的土拍现场，信达联合体以单价1874.97万元/亩、总价43.34亿元竞得包河S1706号地块，最高楼面价18749.9元/平方米，溢价率223.27%。资料显示，信达与合作方广州(楼盘)坤瓴投资有限公司联合取得的合肥包河区 S1706号地块中，信达拥有该地块 40%的权益。信达方面对此表示，本轮拿地主要为拓展主营业务，增加土地储备。

有业内人士分析，本次合肥拿地距离上一次信达拿地已经过了一年多的时间，这可能意味着信达“不计成本”的拿地风格开始转向谨慎。

“信达的规模决定了企业不可能像龙头房企那样，有非常稳定的拿地规模和节奏，”一位长期观察信达地产的人士表示，信达其实在今年仍然关注并参与各地土地市场的招拍挂，但现在各地出让政策出现熔断、摇号、竞自持等新措施，企业拿地可能需要一些运气。

数据显示，信达2017年前三季度，累计实现销售额153.27亿元。期内储备项目规划计容建筑面积为279.71万平方米。

信达的改变“信达几乎是在2015年横空出世的，”一位不愿具名的楼市观察人士回忆，从2015年到2016年上半年，信达在土地市场上的表现比较激进，接连拿下广州天河高价地块、合肥滨湖高价地块、上海(楼盘)新江湾城高价地块、深圳(楼盘)坪山高价地块、杭州(楼盘)高价地块，这些地块几乎都创下当地土地市场新纪录，全国土地市场也上演了一场“信达旋风”，甚至被坊间称做楼市搅局者。

从2015年7月到2016年6月，信达拍下6宗地块，总耗资高达352亿元，但该公司2015年全年营业收入仅81.36亿元。由此，该公司拿地与销售比指数一度在行业内名列前茅。

信达非理性拿地风格受到非议。2016年5月，信达以123亿元摘得杭州滨江地块，随后即传出因为价格过高，与信达联合拿地的万科退出合作。此外，信达的开发能力、高端项目的营造能力也饱受业界质疑。

此后，在2016年底时，众多高价地块带来的大量土地资金需求让信达不得不向现实低头。2016年11月，信达引入泰禾为公司取得的深圳坪山新区住宅项目提供代建及销售管理服务。该地块由信达联合体以总价30.3亿元竞得。此外，信达72.99亿元取得楼面价达6.1万元/平方米的江湾城地块也选择与泰禾合作。

在此之前，信达也宣布价值123亿元的2016年度之最——杭州滨江地块也选择引入滨江、融创两家公司，三方权益信达占50%,滨江房地产占10%,融创地产占40%。拿下高价地，再引入合作伙伴几乎成为信达的标准动作。

信达方面在最近刚刚取得合肥地块后也明确表示，该地块未来可能因引进合作方共同开发等原因导致公司在项目中所占的权益比例发生变化。

易居智库研究总监严跃进认为，以往信达不断拿高价地，主要来自公司寻求不动产的投资战略。一些普通房企拿地需要的开发、营销等环节可能并不是信达最重要的考虑。

据了解 ，信达母公司中国信达作为资产管理公司，历来擅长并购项目，信达在投资地产时更侧重从投资角度测算土地增值及是否引入投资者，策略相对灵活，甚至包括后续的退出机制。

曲线拿地

除了联合拿地、引入合作伙伴等方式减少拿地带来资金压力的同时，信达也在通过其他多元渠道增加土地储备。上述人士分析，信达今年更多关注并购、重组、收购的方式。其中，今年信达最大动作就是通过发行股份的方式，即以78亿元并购母公司中国信达及淮矿集团持有的淮矿地产100%股权，能够获得超200万平方米土储。

事实上，从资产结构来看，信达母公司中国信达有超过一半的重组业务和房地产行业有关。中国信达总裁助理梁强曾在今年中报业绩会上表示，信达重组业务的开展逻辑，主要是在房地产上下游关系，如开发商、材料供应商、建筑承包商形成销售之前，通过时间错配，介入存量、盘活产业链的上下游现金、解开债务链。

通过其他形式投资地产行业也是信达的另外选项。今年6月，绿城与信达达成协议，共同发起设立房地产并购基金，专项用于房地产反周期投资领域的问题机构或问题资产的房地产并购、共益债务投资、小镇建设等业务拓展。

业内人士表示，以往中国信达通过基金为信达“输血”拿地，再寻找合作方接盘解套，是典型的“金融地产”模式，由此实现资产配置的目标。但此前频频拿下数百亿高价地的玩法，在当下政策持续、融资紧张的情况下，风险正在加大。