楼市调控新政后市区首挂地 最高限价23968元/㎡

日前，苏州主城区3号公告挂牌出让16宗地块，包括9宗涉宅用地、3宗零售商业用地、3宗商业金融用地和1宗零售商业、商业金融用地。9宗涉宅用地总出让面积70.3万平方米，总建筑面积124.2万平方米，起拍总价为152.4亿元。本次土拍涉宅地块均设市场指导价。

其中吴中区5宗、相城区3宗、苏州高新区1宗，地块分别分布于吴中区尹山湖、太湖新城、太湖度假区、临湖镇、相城区黄埭镇、元和街道和苏州高新区浒墅关镇板块。最高起拍楼面价为相城元和街道25号地块18500元/平方米起拍。最低楼面价为相城区黄埭镇商住23号地块5200元/平方米起拍。

看点一：严格执行楼市新政中的土地政策

本次楼市新政中规定，将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。

3号公告中将超过市场指导价10%以上的，即转为一次报价出让，可以说是严格执行了511新政规定。此举对于开发商来说，或将进一步压缩其竞价空间。另一方面，该政策的调整也将鼓励开发商更理性地参与竞价拿地，对维护土地市场稳定有积极意义。

看点二：多个地块要求配建公租房和人才公寓

租售并举是楼市长效调控方案重点。近两年，苏州土地公告中未曾出现过如此体量的土地用作租赁用地，此番3号公告3宗地块要求配建公租房，可见我市将加强租售并举举措。为大力发展住房租赁市场，同时促进土地交易进一步合理化，2018年我市提出了“限价+竞租赁面积”的土地出让新建议。该竞拍方式与“一次性报总价”有异曲同工之妙的就是可以抑制高溢价率、高地价的出现。

在9宗涉宅地块中，苏地2019-WG-13号地配建公共租赁住房，苏地2019-WG-14号地配建人才公寓，苏地2019-WG-23号地配建公共租赁住房，苏地2019-WG-25号地配建人才公寓。此次3号公告多次提到对公租房、人才公寓等配建要求，说明政府正在积极发展租赁市场，维护市场稳定。

看点三：新增“竣工预售许可调整价”

此次挂牌公告中还新增了“竣工预售许可调整价”这一项，这一价格区间的设立究竟有什么用呢?

以此次最高限价的相城元和街道25号地块为例，该地块的起拍楼面价为18500元/平方米，市场指导楼面价为21400元/平方米，竣工预售可调整楼面价为23112元/平方米，网上竞价中止楼面价(即超过市场指导楼面价10%)为23540元/平方米，一次报价有效区间楼面价为23540至23968元/平方米，根据苏州土地竞价规则，超过市场指导价要求封顶销售，超过市场指导价10%则就要现房销售了。

从上面看，竣工预售可调整楼面价居于二者之间，可见设立该价格区间的目的在于给现房销售更多空间，对于开发商来说，减少了直接进入现房销售的风险，更有利于项目后期开发资金的流动。

看点四：住宅地块规划限制不少

吴中区的5宗住宅地块中，苏地2019-WG-12号地块位于吴中区开发区尹苑路南、花泾港路东，起拍楼面价15705元/平方米，最高楼面价20391元/平方米。地块需独立设立一所幼儿园，与小区统一规划、同步实施，于(第一期)首期住宅申领预售证前建设完成。住宅需全装修成品化建设和交付使用。地块内按要求配建的社区用房和社区居家养老服务用房须与首期开发的住宅同步建设、同步交付。地块内需设立一条宽不小于6米的南北向弹性城市支路，位于地块中部。

13号地块位于吴中区开发区花泾港路西、尹南路北，起拍楼面价12317元/平方米，最高楼面价15992元/平方米。该地块商业部分须与首期住宅同步开工建设，在该项目商业主体结构封顶前，商品住宅预售(现售)计容建筑面积比例不得超过住宅总计容建筑面积的80%;商业主体结构封顶后，方可办理其余住宅部分预售(现售)许可证。商业均不可分割销售且不得分割转让，禁止设立批发市场、服务型公寓(公寓式酒店)等类住宅产品。南地块需集中设置公租房，户型建筑面积区间为60至70平方米。住宅需全装修成品化建设和交付使用该地块按要求配建的社区用房和社区居家养老服务用房须与首期开发的住宅同步建设、同步交付。

14号地块位于吴中区太湖新城东太湖路南、龙翔路东，起拍楼面价17000元/平方米，最高楼面价21280元/平方米。地块按不小于地块住宅总计容建筑面积10%的比例配建人才公寓。人才公寓应全部成品化建设和交付使用，成品化标准应与项目同期其他住宅一致，并同期交付。

15号地块位于吴中区度假区孙式路北、姚舍路东，起拍楼面价7932元/平方米，最高楼面价10262元/平方米。地块所有住宅层数≥6层，不得建设任何形式的别墅。地块内商业计容建筑面积(应为地面建筑)控制在4500至5000平方米，不得设置服务型公寓(公寓式酒店)等类住宅产品。

16号地块位于吴中区临湖镇环镇路东、南城头路北，起拍楼面价7000元/平方米，最高楼面价8970元/平方米。住宅建筑全部使用装配式建筑，单体建筑预制装配率不低于20%。

相城区的3宗住宅地块中，23号地块位于相城区黄埭镇春秋路南、西塘河东，起拍楼面价5200元/平方米，最高楼面价6785元/平方米。地块上所有住宅(除公租房)户型建筑面积不小于100平方米，住宅装配式建筑比例100%;住宅部分(6层及6层以下建筑除外)100%成品住宅，商业部分不得设立批发市场，不可分割销售且不得分割转让。需配建计容建筑面积≥4000平方米(50套以上)的公共租赁住房，应完成住宅室内装修。

24号地块位于相城区黄埭镇康阳路东、春光路南，起拍楼面价9230元/平方米，最高楼面价12000元/平方米。地块所有住宅户型建筑面积不小于100平方米，住宅装配式建筑比例100%;住宅部分(6层及6层以下建筑除外)100%成品住宅。

25号地块位于相城区元和街道纪元路南、澄和路西，起拍楼面价18500元/平方米，最高楼面价23968元/平方米。所有住宅户型建筑面积不小于100平方米，住宅装配式建筑比例100%，住宅部分(6层及6层以下建筑除外)100%成品住宅;需设立一占地面积不小于3000平方米的社区中心;需按不小于地块住宅总计容建筑面积5%的比例配建人才公寓。

26号地块位于苏州高新区闻鼓路东南、惠昌路西南，面积4.2万平方米，起拍楼面价13010元/平方米，最高楼面价16624元/平方米。地块上住宅建筑面宽不得超过55米，北侧第一排建筑高度不超过56米;住宅为全装修成品住宅;不得设置带有私家花园的低层独立式住宅;住宅设立不少于计容建筑面积5%的公共租赁住房，配建的公共租赁住房应完成住宅室内装修。