一房二卖, 两份合同是否都有效

“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为，又称房屋的二重买卖。房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。

·案例·

某新城一位房主眼见房价大涨心有不甘，将一套已经以265万元价格签售的商品房，直接跳涨40万元卖给后来的出高价者，结果惹来两个买家以及两家中介公司的诉讼。事情是这样的，张某某与丈夫于2014年协议离婚，双方约定位于某新城的一幢面积140平方米的房屋归张某某所有，但并未办理变更所有权手续。2016年6月，买家林女士与张某某在房地产经纪公司的居间下，签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定将张某某与其前夫共有的房屋出卖给林女士，价格265万元。合同签订后，房地产市场经历涨价潮，张某某越想越不甘心，便于2016年9月告知居间方，要求在原有房价基础上涨30万元，作为交易期间房价上涨的补偿。林女士知晓后委托律师致函张某某，告知其行为构成违约，要求在7日内办理涉案房屋的网签、资金托管，并办理过户，但张某某未作理会，林女士遂将张某某及其前夫诉至法院。法院一审判决双方继续履行房屋买卖合同，张某某将不动产变更登记至林女士名下。

2017年1月，在法院审理期间，张某某又在另一房地产经纪公司的居间下，与买家方先生签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定将房屋以305万元的价格交易，方先生当即支付定金10万元。但张某某并未告知方先生案涉房屋已经转让给了林女士，还欺骗其说案涉房屋被法院查封了，等解封之后再过户，也没有告知方先生其存在违约情形。

嗣后，方先生得知张某某与林女士的房屋买卖合同纠纷案件已结案，案涉房屋已由法院判决归林女士所有。而此时，该房屋价格已经上涨至330万元左右，方先生也一纸诉状将张某某诉至法院，要求其承担违约责任并赔偿损失30余万元。案件审理期间，法院委托第三方公司进行评估，于2017年8月出具报告认定案涉房屋市场总价值为335余万元。法院最终判决张某某赔偿方先生损失25万元。

法舟律师事务所张虎律师对一房二卖的法律后果分析如下：

1、两份房屋买卖合同效力如何？

法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。也就是说，这两份合同如果没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的，均为有效的合同。即，并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同，房主订立的第二份买卖合同就必然无效。这两份合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。综上，两份合同均是有效的。

2、因两份合同所产生的法律责任如何确定？

房主“一房二卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，张某某一房二卖的这一行为系导致纠纷产生的直接原因。且案涉房屋已判决过户至案外人林女士名下，张某某的违约行为已导致双方之间的合同目的无法实现，对此方先生作为守约方有权要求张某某承担相应的赔偿责任。

张虎律师提醒，在购买房产时，需做到以下几点，以保证自己的合法权益不受损害：签约前做好调查，明确欲购房屋的性质，避免合同因此无效或者履行不能；细化合同条款，特别注意合同解除、违约责任及救济途径等条款，如明确“一房二卖”禁止性内容，并加重此种行为的违约责任，力求对卖房人的逐利心理产生震慑作用；发现违约后，及时采取提起诉讼并申请诉前财产保全等限制措施，避免房屋在诉讼期间完成过户。（小维）

来源：江南晚报