最新！共有产权住房个人份额再上市产权性质不变

最新!共有产权住房个人份额再上市产权性质不变

编筐编篓，重在收口。瞄准“夹心层”的共有产权住房如何规范管理，让投机钻营者在监督中付出代价，市住建委近日向本报记者解读，本市在共有产权住房的出租、回购、再上市以及后期监管等方面进行了创新、突破和提高，共有产权住房的“共有产权”性质再上市后也不能变更，真正实现“封闭管理、循环使用”。共有产权住房是政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。对比此前的自住型商品房，共有产权住房新政对如何再上市、如何出租都有着十分明确的规定。

“共有产权住房将真正实现‘封闭管理、内部循环’。”市住建委相关负责人说，根据规定，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住建部门提交申请，由代持机构回购，回购的房屋继续作为共有产权住房使用。而如果拿证满五年，虽然可按市场价格转让所购房屋产权份额，但要么是同等价格条件下被代持机构优先购买，要么是转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

楼盘君点评：楼盘君也注意到，在以往的北京市产权型保障房和政策房中，如经济适用房、限价商品房、自住型商品房，满足一定条件后是可以转换为完全商品住房的。这位负责人介绍，根据此前发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，充分考虑北京市人口资源环境压力和当前阶段共有产权住房供需紧张的情况，在充分听取各界专家意见基础上，对共有产权住房再上市产权性质进行了收紧，以“封闭管理、循环使用”为原则，明确共有产权住房的“共有产权”性质再上市后也不能变更，满足更多无房家庭住房刚需。值得注意的是，再上市的过程中，个人份额无论是出售给代持机构，还是出售给其他符合条件的购房人，都不涉及出售和购买共有产权住房的政府份额，政府份额也不得出售和购买。新购房人获得房屋产权性质仍为‘共有产权住房’，所占房屋产权份额比例不变。

评论：强化住房租赁将推动房企利润上一个台阶

要让大家都有房子住，其中房屋租赁将是很好的解决办法。从现在的情形看，开发商自持将会是很重要的租房来源，本栏认为，今后如果大量开发商自持房产出现，房企的利润将趋于稳定，但是利润增长水平将会大幅下降，房地产企业将成为典型的蓝筹股，并趋向于债券。

由于房租相对透明，开发商的开发成本也相对透明，如果开发商自持的房产证券化相关利率也很透明的话，那么房地产行业的利润率也就会变得透明。即投资者根据开发商拿地的数据，就能够大概测算出房地产企业将能获得多少利润，房地产股的价格也将趋于稳定，那时候房地产上市公司将很难给投资者带来大的惊喜，房地产股票也将像银行股、公共事业股票那样成为防御性品种，房地产股票也将体现出更多的债券属性，市盈率将是衡量房地产上市公司最重要的指标，银行也更加愿意给房地产上市公司提供低息贷款。

楼盘君点评：很好理解，开发商通过购买自持土地能够大幅降低开发成本，但是盖出来的房子却只能出租，不能出售。这样看起来开发商将会沉淀大量的资金用于持有房产，不过这种情况在未来或许不会出现，因为开发商必然更希望持有现金用于再发展，而投资者也愿意购买相对稳健的理财产品，故当开发商自持达到一定规模的时候，将有很大概率会出现开发商自持房产证券化，投资者通过投资开发商自持的房产获得相对稳健的投资收益，而开发商也能获得较低成本的融资，这是一个两赢的事情。如果未来的房地产股票都演变为波动不大的“公共事业股”，那么现在的房地产股价是高是低呢?本栏认为，如果真的大力推行开发商自持和自持房产证券化，那么首先房地产公司的利润水平将会直接上一个台阶，然后在这个高水平上趋于稳定。

20余城出台租赁细则 商品房价格将受到抑制

今年以来，有关部门连续出台政策，要求各地加快住房租赁市场发展。而据最新消息称，国务院法制办、住房和城乡建设部已组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。“《住房租赁管理条例》将成为房地产长效机制建设中的关键环节，有利于构建租购并举的楼市发展格局。”易居研究院智库研究中心总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，推进当前租赁市场的立法，更多地是为了温和后续租赁市场的健康发展，尤其是新租赁市场的这个概念。整体来看，新租赁市场应该具备三个条件，即信用租房、租售同权、租金证券化，这都是过去租赁市场中所没有涉及的，所以，住房租赁立法不光要关注原有的权力义务等关系，更需要关注一些新概念和新元素的内容，这样的法制建设才会更加全面。

稍早前，住建部房地产市场监管司副司长杨佳燕表示，为加快推进住房租赁的立法，住建部将配合相关部门，积极推动住房租赁管理条例尽快出台，为住房租赁市场的发展营造良好的法治环境。

楼盘君点评：楼盘君梳理发现，自去年年底召开的中央经济工作会议明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构规模化住房租赁企业发展后，今年年初，国务院更是将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目。而今年5月份，作为我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规，即《住房租赁和销售管理条例》已正式开始向社会公开征求意见。

除此之外，住建部等九部委在7月份印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。随后，国土部、住建部于8月份联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点，正式开启租房时代。据不完全统计，全国更有超过20个城市出台租赁细则。

未来5年一线城市有大量房源惠及中低收入人群

今年以来，房地产市场调控持续加码，一方面，诸如限购限贷等“减法调控”频出，另一方面，从供给侧稳定楼市的“加法措施”也在提速，如完善住房租赁体系、增加土地供应等。数据显示，今年截至10月15日，一线城市住宅土地供应已达到204宗，合计住宅土地规划面积同比去年全年上涨幅度达40%。同时，如限价、配建、竞自持等“有条件”的土地出让方式成常态化。这也就意味着未来五年一线城市将迎来大量房源且更多地惠及中低收入的首次置业人群。

楼盘君点评：行业人士评论称，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。相比于限购、限贷、限售等需求调控，土地供应更侧重于供给端的发力，通过加大土地供应量来调整市场供需结构，进一步平抑房价上涨。

以北京市场为例，从近几个月来的土地供应结构来看，地价高企所导致的豪宅化、大户型化的趋势得到明显改观，90/70政策、共有产权房政策、限价政策，均将对改善未来新宅供应结构起到积极作用，未来更多的新宅供应将更好地惠及需要购买小户型、低总价房源的中低收入的首次置业人群。