又一家内地房企欲在港上市

2018年10月22日，又一家内地房企在港交所提交了上市招股书，准备进入香港资本市场。

它就是大本营在广州，从1998年已经在房地产行业发展的海伦堡中国控股有限公司。

如果顺利完成，它或许成为2018年第五家成功赴港上市的内地房企。

但这并不容易。10月初，原花旗银行董事总经理、现奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强曾对观点地产新媒体表示，“内房来香港上市，如果再晚两三周就很危险了，没有在这段时间完成上市的话，预计就要两三年之后才能上市了。”

对于海伦堡控股这样的“小型房企”，招股书中的数据或许更值得注意。

据观点地产新媒体查阅招股书，截至2018年8月31日，海伦堡控股拥有112个处于不同开发阶段的项目或项目阶段，总建筑面积约为2340万平方米，已在主要位于珠江三角洲地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区和华中地区的12个省及直辖市的31个城市占据一席之地。

海伦堡控股的产品包括住宅物业和商业物业两大种类，其中住宅物业包含6大系列，分别为流金系、国际系、湾系、春天系、爱ME系和小镇系;商业物业方面，则包括海乐世界、海乐城、海乐荟。

截至目前，住宅物业的开发和销售依然是海伦堡控股最重要的业务。其披露，2015年、2016年及2017年及2018年上半年，其物业销售的收益分别为97.39亿元、141.23亿元、142.21亿元和38.45亿元，分别占同期总收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。

至于持有型物业方面，2015年、2016年及2017年及2018年上半年，租金收入分别为6350万元、1.05亿元、1.35亿元及7150万元。可以看出，商业物业及其他物业发展相对缓慢。

海伦堡控股也在招股书中特意提及，公司的物业已经扩张至开发商业物业及创意科技园。于2018年8月31日，公司持有11个已竣工投资物业并有5个在建投资物业。

对于准备上市企业最重要的财务表现，海伦堡控股也进行了详细的披露。

截至2015年、2016年及2017年12月31日止，其总收益分别为98.02亿元，142.28亿元及143.56亿元，复合年增长率为21%;同期溢利分别为8.36亿元、28.98亿元和19.8亿元，复合年增长率为53.9%。

同期，毛利分别为19.73亿元、26.28亿元、33.05亿元和9.91亿元，毛利率分别为20.1%、18.5%、23%及25.3%。

对于毛利率的增加，海伦堡控股表示，是由于均价及毛利相对较高的珠江三角洲地区已交付项目增加以及长江三角洲地区已交付项目的均价增加所致。

截至2018年8月31日，海伦堡控股拥有112个处于不同开发阶段的项目或项目阶段，总建筑面积约为2340万平方米。此外还拥有其他的土地资源，包括6块工业用地，占地面积约60万平方米;已与5个项目签订收购协议，预计总建筑面积110万平方米;以及两个旧改项目与当地政府签订了协议，总占地面积约为280万平方米。

准上市公司备受关注的负债方面，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡控股未偿还借款总额分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元及243.2亿元，利率则分别为9.2%、8.6%、7.9%及7.9%。

截至2018年6月30日，海伦堡控股预付的土地租赁款项为63.77亿元。

截至2015年、2016年及2017年12月31日及截至2018年6月30日，海伦堡控股拥有的现金分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元及51.55亿元。

不过，今年上半年海伦堡控股的净负债比率为103.1%，该公司表示，这是由于为拨付物业扩张所需资金导致借款总额增加所致。