2019房企境内外融资利率榜

刚刚过去的2018年，是中国房地产发展历史中极不平凡的一年。内地经济下行和去杠杆背景，资金被限制大量流入房地产行业，从而导致了很多房企融资难、融资贵的情形。

　　但在进入2019年的两个月以来，房企融资势头呈现上升趋势。Wind数据显示，截至到2月18日，2019年以来，房企境内外发债规模已达1546.45亿元（国内816.51亿元，海外729.94亿元），超过2018年同期规模。其中，已公告发行的地产债数量98只，计划发行规模816.51亿元，分别比去年增加108.51%、86.63%。

　　甚至有市场人士对比分析发现，2018年第四季度，内地房地产企业的平均融资成本超过10%，但今年1月份的发债利率普遍低于9%，显示内地房地产企业海外融资难度已经有所降低，房企的融资环境呈现回暖迹象。

　　2019年以来，中国的房地产行业融资格局会发生什么变化？

　　一、美元债成房企重要融资渠道

　　海外债一直是国内房企融资渠道一个重要补充，从2016年10月底两次房地产调控以来，股权融资、债券和信托等融资渠道受到不同程度的限制。限制条件少、时间短、效率高的海外发债，成为开发商的格外青睐的对象。尤其是2018年以来，国内融资持续收紧、成本持续攀升，海外债发行规模继续攀升。

　　2019年初以来，房企境外美元债市场迎来了一股发行热潮，大有“井喷”之势。其中包括融创中国、碧桂园、世茂房地产、富力地产、新城发展、旭辉集团、正荣地产、融信中国、宝龙地产、龙光地产等数十家房企。

　　事实上，恒大研究院首席房地产研究员夏磊早在去年发布的《当前房地产融资渠道和形势》中就表示，2018下半年-2021 年是有息负债偿债高峰，规模分别为 2.9、6.1、5.9 和 3.4 万亿，其中2019年和正是房地产行业偿债潮中的一个小高潮。

　　境外发债为房企偿还到期债务提供了便捷的通道。

　　二、房企发债多为“借新还旧”

　　值得注意的是，绝大多数发债的房企均表示，募集资金有部分或全部用于偿还到期债务。

　　“2019年，房企将迎来债务的集中还款期，随着融资政策的松动，预计未来还会有更多房企密集公布融资计划，加入到借新还旧的队伍中来。”有业内人士称。

　　事实上，数量巨大的海外债几乎都是用于房地产企业偿还债务。2018年6月底，发改委发布通知，要求“房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等”，并要求企业提交资金用途承诺。

　　以富力地产这个发债频繁发债数量巨大的房企为例，2019年2个月以来，富力地产进行了5次发债，累计规模近136亿元，大部分主要用于偿还到期债权及借款，或用于离岸再融资。

　　1月3日，富力地产通过间接全资附属公司怡略有限公司发行2021年到期的5亿美元8.75%优先票据，拟用于离岸再融资。

　　1月8日，富力地产发行一笔超短期融资券“19 富力地产 SCP001”，总额15亿元，票面利率5.5%。本期超短期融资券拟用于偿还到期超短期融资券、偿还金融机构借款及补充营运资金，募集资金用途符合国家法律法规及政策要求。

　　1月18日，富力地产通过间接全资附属公司怡略有限公司发行2020年到期的3亿美元优先票据，利率9.125%，拟用于离岸再融资。

　　1 月 16 日-17日，富力地产发行一笔超短期融资券“19 富力地产 SCP002”，总额13 亿元，利率5.28%。募集资金将用于补充营运资金，偿还金融机构借款、信用债务，及项目投资等符合国家法律法规及政策要求的用途。

　　2月20日，富力地产通过怡略有限公司发行2023年到期的4.5亿美元8.125%优先票据，及2024年到期的3.75亿美元8.625%优先票据。集团拟将票据发行所得款项净额主要用于离岸再融资。

　　三、债权利率两极化

　　2019年以来，房企虽然密集融资，但债券利率呈现两极化。弘阳地产3亿美元的票据利率达11.50%、力高集团1.104亿美元债的利率达11%。此外，还有正荣地产、融信中国等房企的美元债利率都在10%，而其它的美元债的利率也多在7%—9%之间。发行美元债利率较小的房企也就世茂房地产、龙光地产等几家房企，利率维持在5%—7%之间。

　　此外，房企发行（或拟发行）的人民币债券中，华夏幸福(600340)5亿元债最高利率达8.2%、时代中国债最高利率达7.5%。而中海地产期债券的最高利率仅3.75%。中间存在的巨大的差异。

　　人民币债券的利率的两极化多因债券时长所致。但美元债的利率却不简单。一些规模相对较小的房企在境外发债的成本则相对更高，有业内人士分析称。光大固收的文章指出，票息与信用评级有关，境外市场化定价下，B+等级及以上的债券收益率中位数均在10%以内，而B等级及以下的发行主体存量债收益率大幅攀升。这也从侧面说明了评级低的债券利率相对较高。

　　“房企融资整体难言乐观，相比2018年融资难度，2019年融资会呈现适度定向式放松，但这并不代表房企在2019年融资无虞。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析说。