未来楼市分析：楼市降温趋势可能性较大

近日，国家统计局发布今年1-4月全国房地产投资相关数据。

从上游三大指标来看，1~4月，全国土地购置同比增长8.1%，较上月扩大2.4个百分点，今年以来一改2012~2016年土地购置整体负增长的态势。4月当月，土地购置面积为1746万平方米，同比增速(11.4%)较上月上升6.4个百分点。1~4月，全国土地成交价款同比增长34.2%，增速提高17.5个百分点，创2011年4月以来新高。

开发商积极拿地的同时，新开工效率也仍处高位。1~4月份，全国房屋新开工面积同比增长11.1%，尽管增速比今年一季度微幅下滑0.5个百分点，但仍旧是2016年9月以来的高位水平。占新开工70%的住宅，1~4月份实现17.5%的新开工增长。因此，全国房地产新开工整体上仍旧处在高位景气度上。

上游形势大好，但下游销售端增速回落态势则比较明显。1~4月，商品房销售面积和金额同比分别增长15.7%和20.1%，增速分别比一季度回落3.8个百分点、5个百分点。2016年1~4月份，商品房销售面积增速(36.5%)和金额增速(55.9%)触及本轮上升周期的最高点后，商品房销售增速整体上已连续11个月回落。4月当月，全国商品房销售面积同比增速(7.7%)较上月下降6.9个百分点，销售额同比增速(10.0%)较上月更是大幅下降14.5个百分点。

三四线城市及县城楼市持续火爆。非重点城市经历了两轮“去库存”：一是2012~2014年开发商逃离三四线城市、回归一二线城市的“去库存”;二是2015~2016年由各级政府主导的“去库存”。经过长达5年的“去库存”，目前三四线在售库存水平明显下降，消化周期回到20个月左右。2016年以来，三四线城市整体回暖。今年1~4月份，中部、西部、东北商品房销售面积同比分别增长18.9%、25.1%和19.6%，明显高于东部9.3%的增速，意味着集中在内地的三四线楼市非常火爆。

除了“去库存”激励外，三四线城市整体也出现回暖。这与近3年大规模的棚户区改造及货币化安置等有一定关系。据海通证券研究，2014~2016年，棚改货币化安置面积分别占当年全国商品房销售面积的3.8%、13.6%和18.2%。而在另一方面，2015年以来，热点城市房价大幅上涨，高房价导致需求大规模溢出到三四线城市。特别是三大都市圈范围内的三四线楼市，2016年的量价涨幅都位居前列。另外，近年来高铁、轨道交通大规模建设，楼市需求半径扩大，大城市外来人群返乡置业轰轰烈烈。据统计，大城市外来人口在就业地买房占比不足1%，但“返乡置业”比例高达15%。

国家统计局18日发布了2017年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。由于3月诸多城市对调控政策进一步加码，2017年4月份15个热点城市新房指数连续两月同比回落，环比来看，15个热点城市中有9个城市新建商品住宅价格下降或持平，降温城市数量进一步增加。

从环比数据看，4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个;7个城市由上月上涨转为持平或下降;3个城市降幅扩大。4月住宅指数涨幅最高的为2.3%，最高涨幅降低0.3个百分点。15个热点城市中，环比数据有5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。

在调控政策的作用下，4月份市场相对较为冷淡。据中原监测的40城情况来看，当月成交为2409万方，较上月的2948万方环比下降18%。其中，一、二线城市环比下降20个百分点，三四线城市环比下降13个百分点。

与新房市场的步调类似，4月二手住宅成交也出现一定的回落。中原监测的17个城市二手成交数据来看，4月成交面积环比下跌22.84%，与去年同期水平相比也下降18.06个百分点，3月份调控政策效果明显。分城市类型来看，各线城市二手成交面积环比均有一定的下降，但各线降幅各不相同，其中，一线城市降幅为34.74%，二线为18.93%，三四线为13.56%。

而在销售高景气的带动下，加上“补库存”仍在进行中，三四线城市今年棚改目标(600万套)与去年持平，并将继续对上游新开工、开发投资产生巨大的带动作用。

由此，今年上游开发投资和下游销售在增速变动趋势上的“背离”预计还会持续。