新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》的变化及影响有哪些

近几年，全国主要城市的房地产市场行情火爆，商品房开发、营销的新模式层出不穷，开发企业利用优势地位，使商品房买受人权益难以得到保障的现象普遍存在。

在商品房预售、交付、质量、产权登记等领域均出现一些亟需研究解决的情况和问题，以杭州地区为例，司法实践中产生了一系列群体性诉讼案件，如以天然气未达到正常使用条件引发的交付纠纷，因赠送面积引发的逾期办证纠纷，承诺的装修标准与实际交付标准存在差异的赔偿纠纷等，这些案件案情复杂，涉及面广，影响社会稳定，而案件的司法处理结果往往出现买受人维权失败，或者买受人和出卖人均不满意的双输局面。

导致这一局面形成的原因，一方面是原《商品房买卖合同示范文本》约定不够全面具体，开发企业针对原示范合同通过补充协议形成了一套相对独立，体系完整，全面规避自身风险，而对买受人不利的条款。另一方面，房地产经过十年迅猛发展，房地产开发、营销的模式不断更新，《物权法》《物业管理条例》《房屋登记办法》和《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》等法律法规相继施行，以及我省住宅全装修工作全面铺开，原示范合同已经严重滞后。

在此情况下，2018年新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》(以下简称《新示范合同》)终于出台，并于2018年3月15日开始推行使用。

一、《新示范合同》的主要变化和亮点

1、商品房基本情况方面

《新示范合同》增加了“商品房性质”条款，明确区分全装修住宅和其他类型商品房。在第二条的“项目建设依据”中，要求写明分阶段领取施工许可证的全装修住宅装修部分的施工许可证号。同时，在附件中增加了全装修住宅需提供装修设计方案平面图、电气网络管线和给排水管道隐蔽工程图纸。

2、在商品房价款方面

《新示范合同》在“计价方式与价款”条款中，设置了总价和分价两种形式以供选择，分价形式中明确装修部分价款。在“销售和使用承诺”方面，明确全装修住宅不得对室内装饰装修部分进行拆分销售。

3、商品房交付方面

在 “商品房交付条件”中补充了“全装修住宅应当取得第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告”等内容。在第十一条“商品房相关设施设备交付条件”中，对全装修住宅内的装修和设备应达到的标准作了细化规定，明确商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起限期修复，并承担修复费用，修复后再行交付。

4、商品房质量及保修责任方面

在《新示范合同》的附件中，明确了外装饰装修和内装饰装修标准。在“保修责任”中，根据新消保法规定，埋设于墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于8年。

5、限制出卖人通过补充协议约定的方式

减轻和免除自身责任

《新示范合同》中明确了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”以此避免开发企业通过签订补充协议的形式使《新示范合同》形同虚设。

二、对房地产传统开发、销售模式的影响

《新示范合同》的诸多新条款必将引起商品房开发、营销规则的变化，开发企业如果不认真面对，尽快适应、了解新合同的影响，相应改变开发、营销规则，其后果或将面临承担巨额的违约金。本文以当前房地产市场中常见的两种现象为例，谈谈《新示范合同》对商品房原有开发、营销模式的影响。

1、“赠送面积”、“偷面积”现象将进一步得到遏制

因原“90/70”调控政策对于大户型商品住宅规划建设的限制，开发企业往往在户型设计时预留空间，并在开发过程中对于该部分空间进行改造，形成了所谓的“赠送面积”“偷面积”，是目前房地产市场上较为多见的一种现象。

所谓的“赠送面积”部分在法律定性应当属于未经审批的违法建筑，但“赠送面积”客观上使买受人受益，所以也成为开发企业的一种促销和变相提高房屋单价的手段，一段时期内“赠送面积”大小更是成为楼盘竞争力的体现。但大量“赠送面积”的出现不仅影响城市形象，与建筑本身而言也存在严重的安全隐患。

2016年2月《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布后，全国各地各部门也都陆续开展了处置违法建设的专项行动，意图实现“用5年左右时间，全面清查并处理建成区违法建设，坚决遏制新增违法建设”的目标。

近两年来，杭州地区有多个楼盘因为存在“赠送面积”未能按期通过验收，导致业主迟迟不能办理房屋产权登记，进而连带引发子女入学迟延等一系列问题而形成诉讼，开发企业因此被行政机关处罚也不鲜见。虽然如此，但从促进销售角度出发，仍有较多开发企业使用各种隐秘手段，绞尽脑汁实现“赠送面积”，通常赠送面积的实现往往在项目通过竣工验收之后开始实施。

《新示范合同》要求装修部分单独领取施工许可证，要求必须提供装修部分的施工许可证号，这也意味着今后全装修住宅必须在取得完整施工许可证的情况下才能预售，相对于传统的毛坯住宅，全装修住宅在装修环节，从设计、用材到消防认证需要一整套的流程，而且对比传统的毛坯房只验收一次，全装修住宅两次验收，全装修验收之后再进行“赠送面积”的施工变得困难和不可能，如果开发企业实施相关空间改造，在全装修的验收阶段势必难以通过验收，在《新示范合同》下面临需要对买受人承担逾期交房的违约责任，因此，这或在客观上或能彻底消灭“赠送面积”这一违法现象。

2、房屋和装修拆分销售的禁止

房地产市场带装修住宅一般存在两种模式，一种是真正意义上的装修，即开发企业一次性交付带装修房屋，在商品房买卖合同中明确显示装修部分的价格。另一种模式是委托装修，开发企业销售毛坯房屋，但售价实际包含了装修价格，而买受人需另行与开发企业指定的物业公司或者其他施工单位签订委托装修协议，由装修单位无偿为买受人提供装修。

当前房地产市场开发企业大都采用第二种模式，此种模式下，一旦发生装修延期交付，买受人往往难以追究开发企业逾期交房的违约责任，又因为装修部分在装修协议中表述为无偿赠送给业主，即使实际交付的装修品质下降，买受人也难以追究开发企业的违约责任，此类纠纷形成诉讼后，业主往往难以获得胜诉。

此外，近年来，全国主要热点城市和地区房地产价格上涨较快，政府出台了一系列关于商品房销售的限价政策，以遏制房价上涨过快的趋势。

为规避政府限价政策，实践中出现了开发企业将商品房价款进行拆分，在预(出)售合同约定的转让价款外，以装修的名义向购房者收取额外房价款的现象，此不仅导致了国家税收的损失，也增加了业主将来再行出售的税负增加。

《新示范合同》对上述现象予以了关注，在房屋价款的条款中设置总价、分价两种形式的计价方式以供选择，分价形式中明确装修部分价款，并在“销售和使用承诺”中明确全装修住宅不得对室内装饰装修部分进行拆分销售。《新示范合同》的这一规定，不但可以杜绝开发企业钻拆分计价的空子，更重要的一点是，今后出现房屋的装修质量问题，购房者可以找到真正对房子质量负法律责任的开发企业，从而真正保护了消费者的权益。

三、总结

《新示范合同》针对现存的房地产市场常见的一些开发、营销的潜规则，做出了针对性的约定，充分保障了消费者的权益，限于篇幅，本文不一一介绍，相信这些改变对于规范房地产开发，维护买受人合法权益将产生积极的影响，开发企业只有摒弃原有不合理、不合法的开发、营销模式，真正提高产品品质，提升服务质量，才能在《新示范合同》施行后立于不败之地。