独家：一文读懂人口流向、产业格局与楼市之变

房子，这一基础的物化标准，既关系到平民百姓的生活质量，也关乎国家发展的百年伟业。国与国、城与城之间的竞争，归根到底是人的竞争，而有人的地方就有房子，就有居住需求。

过去一年，我们看到了调控“大棒”的威严，开始习惯房价的下跌，而这种下跌与以往截然相反——非阶段性持续回落。我们看到大量劳动力逃离一线城市，看到割完一轮“韭菜”后的三四线楼市疲态尽显。

人口之于我国，是一把“双刃剑”，一种“甜蜜”的负担。因为人口，我国曾经历了很长的赤贫阶段；也因为抓住人口和对外开放发展契机，我国开始形成对中等强国全方位碾压的国力优势，这种优势建立在科技、文化、教育、军事、经济等各类人才涌现的基础上，与我国的人口基数密不可分。

一个坏消息是，人口红利期已经不长了。受制于外部环境恶化，实体经济不景气，社会福利保障制度不够成熟完善，以及人民消费观念转变，多重因素作用下，我国人口出生率急剧下滑，老龄化趋势大为提前。据权威统计，2027年为我国人口出生死亡比阈值，在这一年死亡人口将首-次超过新生人口，我国将进入不可逆转的人口负增长时代。

东部房价领跌的同时，西部核心城市开始崛起，新一线城市西安、成都、重庆等以商旅服务业为契机崛起的民宿短租、和以“人才大战”为机遇的长租公寓开始风生水起，租赁房源价格水涨船高。纷繁错杂的市场，熙攘利往的人群，直给人一种扑朔迷离的错觉。但我们透过表象来看，其实这两年国内楼市只有三个关键点。

一线城市人口流向哪儿了？

人少了房价就低了吗？未必尽然，一线城市中低阶层人群的生存状况并不容乐观。2019年春节期间，楼盘君到访了北京，实地了解了北京楼市的基本情况。东西城、朝阳、丰台、海淀、石景山等中心城区新房虽然无人问津，但房价仍居高不下。通州、大兴、房山、怀柔、廊坊等京郊楼市开始缓慢回暖，但未来走势不明。

房价具体从何时起哑火，无人得知。但有一点可以明确，那就是现有人口正在加速逃离北京、上海、广州等大城市，作为北方城市代表的北京尤为明显。众所周知，北京经济的发展与成都同属“吸血”模式，与上海（长三角）的产业分工、深圳广州的技术创新不同，北京的发展疲态已经开始显露。

那么，逃离北京的人口去了哪儿？要弄清楚这个问题，就得知道北京外来人口主要来源地，山东、两河、东三省、内蒙显然占据主要位置，其中山东、河南、河北尤为重要。随着济南吞并长清、莱芜，郑州吃掉开封附近州县、做大郑东新区，新一线城市崛起势不可挡。事实也证明，“北漂族”群体很大一部分被这些地方“挖走”。

三四线楼市房价不可持续？

与北京不同，深圳是南方经济的“首席代表”。作为新兴城市，深圳第一批本地人口及出生率几乎可以忽略不计，是川、湘、鄂、赣等省大量的村镇劳动力移民为这座城市输入了“新鲜血液”。相较之下，深圳显然比北京更具活力。

留下来的人不少，但离开深圳的也不在少数。与北方不同，南方村镇经济相对发达，而人口回流也更明显。在20174-2018年这波房价热潮里，南方三四线城市表现抢眼。四川南充、湖南郴州、湖北宜昌、江西赣州等均有一定规模的“南雁北归”现象，这些人中事业有成之士大有人在，对当地房价的助推作用不容小觑。

然而，按照当前趋势发展下去（政策或福利体系有重大变更除外），人口出生率下滑是不可逆的，城市化进程仍将持续，未来有限的人口将高度聚集，具有交通、产业优势的地区中心城市“虹吸效应”会越来越明显。三四线城市人口有限，该拆的棚改房都拆完了，该买的房也都买完了，再盖房就要重演“把牛奶倒进密西西比河”的历史。

新一线与热门二线的出路？

“三驾马车”已有两架熄火，出口（外贸）、投资（固投）都已凉凉，只剩下内需还在挣扎，虽说“互联网掘了实体经济的墓”之类说法未免耸人听闻，但也可以从失业率、消费指数、恩格尔系数等数据观察，或从生活中的物价、通货率、货币购买力直观感受到，我国经济面临前所未有的下行风险。

危局之下，蕴藏生机，那就是“带路倡议”和“人类命运共同体”；细化到楼市，就是落户置业要“瞄准”、“摸透”。买房看似是个人对就业、入学、生活环境的抉择，骑士也是对该地楼市未来潜力的一次“豪赌”；赌对了，居住舒适生活便捷，家庭美满人生幸福；赌错了，挪地换房推倒重来，一切心血付诸东流。

古今中外的前鉴数不胜数，我们既要防止房价虚高猛涨，也要预防楼市暴跌崩盘，这一切与人口密不可分，说白了就是留人，而新一线城市在未来的经济话语权仍将进一步提高。要想留得住人，不光要限制“多盖房”，空置房源要推广入市，要形成稳定健康的房价优势，更要优化营商就业环境，发展创新型产业，形成优势产业格局；如此“筑巢引凤”，方能实现“以凤生凤”，生生不息。