22城楼市新政承包国庆档期 房价降温或加速来临

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今年的“国庆档”，各地政府似乎抢了大荧幕的“风头”。国庆期间，22个城市集中出台了房地产市场调控政策，上演了一出全国楼市的“十月围城”。

报告指出，此轮密集的政策调控将影响市场预期，楼市降温有望加速来临；另一方面，对房地产开发企业来说，当前高总价项目、未来高价的变现将直接面临挑战。

一线热点城市或“高位小幅回调”

报告称，整体来看，在政策出台后，市场将逐步形成并强化调整预期。

具体而言，对于以北京、上海、深圳为代表的一线热点城市，其资源供需矛盾长期存在，前期的楼市政策已经处于全国最严状态，政策的进一步收紧主要是重启之前的部分政策，市场的反应也难以超出预期，但高位向下小幅震荡已在所难免。

而对于投资投机比重较为显著的城市，调控出台后量价波动将表现明显。“此轮密集调控政策明显的一个特点是二套房从购买资格和购买门槛上做出了严格的规定，二套房首付比例最高达七八成，将对抑制投资投机性购房需求产生立竿见影的效果。”报告指出。

对于需求透支过快、土地供应分化的城市，某院预测，政策实行后其成交量将明显回落，若能实质性加大土地供应力度，市场买卖双方的预期将改变，恐慌性的需求也随之减轻。

但是，从土地供应端的调控来看，苏州、南京、合肥等城市也体现出不同的政策取向。苏州、南京此次调控新政仅在此前的限购基础上进行了升级，并未涉及加大土地供应的内容，但是仅限地价难保后期不出现继续趋热的可能性；而合肥、杭州、郑州、福州等城市的政策明确表明加大土地供应力度的决心，这对买卖双方预期的转变将至关重要。

需求稳定且后期供应充足的城市，如成都、济南、南宁等，这类城市的政策调控主要集中于局部区域，整体并未出现快速上涨的情况，加上其外来需求有限，调控力度也较小，因此短期内变化将非常有限，政策力度加强的可能性也较小。

考虑到本轮政策的力度，结合历次政策收紧后市场反应，可以预期未来楼市将逐步降温，成交量价回调可期。

房企“”变现或成挑战

伴随着成交量及房价的高速上涨，今年市场的又一亮点是各大“”，有些房企以令人瞠目的价格拍得热门地块，而有些房企则不得不转让名下房产为业绩增色，随着市场分化严重，中小房企未来生存空间似乎越来越小，房地产行业集中度将进一步提高。

而此次政策的调控，也为疯狂拿地的房企们增加了一丝不确定性。报告认为，调控政策的出台，当前高总价项目、未来高价的变现将直接面临挑战。

报告分析，从调控政策的周期来看，针对二套房信贷收紧后的政策存在一定的持续期，这对高价未来的去化速度将造成直接的影响；短期而言，目前已经在售的高总价项目，由于其改善、投资属性明显，消费者的观望情绪也会日益浓厚，这部分市场需求的释放将受到较大的影响。

事实上，今年楼市的火爆并不像表面上那样“皆大欢喜”，虽然一线城市及其他热点城市“高温”不退，但是各房企账面上的大量库存也依然存在。业内人士表示，对于房地产开发企业而言，去库存是事关资金周转的生死大事，长期的过量积压是大型房企和中小房企共同面临的问题。

数据显示，截至6月底，A股135家上市房企存货总计3.38万亿元，而去年同期这135家房企存货总计约2.88万亿元，同比涨幅为17%。

“部分企业在前期的潮背景下，激进拿地，当后期融资面临收紧，再加上去化速度放慢，将直接对企业的现金流造成压力。”报告指出。

另一方面，政策层面对于房企债务融资也有望进一步收紧。媒体消息称，中国证监会官员在保荐机构专题培训会议上特别之处，开发商通过再融资补充流动资金将受到严格限制，再融资所募资金只能用于房地产建设，而不能用于拍地和偿还银行贷款。

业内人士认为，此轮房价地价过快上涨的主要推手，正是2014年末以来金融信贷持续宽松、流入房地产市场的大量新增贷款，因此，在资本市场等各个渠道限制资金流入、适当降低行业杠杆或有可能成为接下来的监管重点。