楼市的真相：今天的楼市就是十年前的股市

随着一线城市楼市被严格的限购政策暂时“冰封”，三四线城市房价在近期价格的暴涨，投资者上天，刚需落地。中国的楼市已然结束了躺着都能赚钱的“初段”，正式进入了机遇和陷进并存的市场“中段”。

进入“中段”以后，这意味着躺着赚的机会变少，骑驴找马的机会增多。过去常听到有人说，中国楼市已彻底证券化，但这对于楼市涨跌有何影响呢?实际上，恰恰是因为前几年的楼市正处于证券化的初期，因此才能让投资者躺着也能赚。而现在的楼市已经进入下一阶段，即风险和收益并存的震荡阶段。楼市的这种发展路径，和中国内地股市在过去十几年的历程，不无相似之处。

中国内地股市的“躺赚”阶段始于上世纪90年代初。上海、深圳的股票市场在整个90年代，都呈现较明显的增幅，虽然期间熊牛交替，但总体趋势是一路往上涨。尤其是沪深股市分别从500多和900多点直冲到1250点和4200点。整个九十年代，我们开始听闻有因为股票亏损而破产跳楼的人，但更多财富故事，则是关于股市为普通投资者带来的巨额回报和依靠股票迅速致富的股市。这和前些年疯狂圈钱、价格直线上涨的楼市，有相似之处。无论股市楼市，都在这一个最初阶段为市场筑底。

据统计，从1996年开始至2000年终止的牛市中，股票经纪人的收入是普通公职人员的四倍，而一般股民的获利，更是无法给出确切数字。在今天看来，这样的历史记忆已属绝无仅有。因为没过多久，中国股市就迎来了长达五年的熊市，上证指数从2000多点跌至998点。不少人赔得血本无归。而在2005年股改之后，中国股民们乘坐的这辆A股过山车又开始由谷底向上匀速爬升。2007年10月，上证指数突破了历史性的6000点，然而短短一年以后，股市行情又急转直下，跌落到1664点。价格起伏比心脏病人的心电图还要起伏不定。

如果我们以2007年之后为时间节点，会发现在这之后的股市，更有几分类似于现在越来越看不透的楼市。

在2007年以后，中国股市掀起了一股再融资的热潮，股市在牛熊不定的摇摆阶段时，很多上市公司都开始了再融资。平安、浦发、中石化、中联通、中人寿等等大型企业纷纷传闻启动再融资，结果股价不但没涨，反而一时间股价大跌。在2008年，货币政策和今天一样是由松变紧，市场的资金压力增大，流动性趋紧。在整个市场偏弱的情况下，如果还要一味的再融资，只会适得其反，成为绝对的利空，进一步拉低股票价格。

今天的楼市与此相似的地方在于，同样是在货币收紧，市场上流动资金不足的情况下，三四线的楼盘开发速度不减反增。据统计，2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，其中，一线城市商品房销量增速为9%，较上年下降6.3个百分点;相反，三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。假如我们把商品房看做是股票，三四线不断推出的新楼盘就等于是在市场流动性不足的情况下，上市公司在向公众拼命进行再融资，其结果，往往是拉低成交价格。在全国很多非主流三四线城市，开发商用新房来进行“再融资”，这就是真实的房产行业情况。受其影响，房屋价格的实际走势是在下跌。

但为什么大城市周边的小城镇不跌反涨呢?在过去，一二线楼市基本相当于一二线蓝筹股，增值潜力巨大，但现在却不让人买了。一线城市限购政策日益严苛，实际上已经冻结了房屋交易，让这个市场暂时消失。这时，蓝筹股的实际含义已经悄然从一线城市变成了一线城市周边临近的卫星城镇。这也可以说是一批与传统三四线不同的“伪三四线”城市，你不能把它们看做独立的城市，而只能看做一线城市的某种“外延”，而这些一线外延，也承接了一线的一部分价格。但只要一线城市限购政策出现松动，首先有可能下跌的，便是这一部分地区的房价。

选房如选股，今天的楼市就是十年前的中国股市。如十年前一样，我们看到了市场偏弱、流动性不足、融资和定增过多……等等特征，这意味着我们依靠不动产躺着赚钱的日子已经一去不返。我们也应该意识到，除了一线城市之外，价格在一定幅度的涨跌波动在未来可能出现在三四线乃至二线城市。如果说楼市越来越像股市的前提是成立的，那么我们应该意识到，并不存在一个只涨不跌的股市。众所周知，中国的房价租售比早已严重偏离了国际上的警戒线1:300，恰如中国股份公司的平均市盈率达到四十多倍，远远超过纽约、伦敦、香港交易所的约十一到十七倍的市盈率。这说明，无论股市还是楼市，其实主要的构成都是泡沫，我们的资本其实是在泡沫与泡沫的辗转腾挪之间，实现增长。其中蕴含的风险和不确定性，不言而喻。

换句话说，中国楼市现在越来越类似于十年前开始了长期震荡的股市，股市和楼市之间下一个此消彼长的震荡周期，也将开始。