马光远：分析一线城市房价首降的背后意义

70个大中城市房价数据，是一切统计数据中最假的数据之一。

在一线城市新房实行严厉限价的状况下，统计房价降落没有意义，但假如把二手房分离起来看，意义就比拟明白了。

中国90%以上的城市房价整体不高，没有太大的泡沫，关于房价的上下，千万不要一厢甘愿。

我最近在读美国统计学家哈夫的《统计数据会说谎》，这是一本在美国畅销了50多年的小册子，这个小册子的主要任务就是通知你，如何不上统计数据的当。在哈夫看来，“一个精心包装过的统计结果比希特勒的弥天大谎还要凶猛。”哈夫在这本书的序文的末尾写道：“在教人如何用统计行骗的同类书籍中，这本书只能算是初级读本。它看起来像是一本骗子指南。或许我能够为这本书做辩白：这就好比一个洗手不干的窃贼出了一本回想录，书中描绘了如何能不动声色地撬开门锁，其程度之高让研讨生都信服。既然骗子都曾经纯熟控制了这些阴谋，诚实人又怎能不学来用于自卫呢。”

每一个对中国经济和投资感兴味的人，都应该像哈夫所言学会如何读懂统计数据，特别是各种假数据。比方，中国房地产市场有很多数据，这些数据真真假假，让你很难去判别，但这些数据并非没有任何价值。比方，国度统计局前几天发布的2018年1月70个大中城市的房价数据就是一个典型的案例。如何解读这个数据，这个数据有没有参考价值，完整取决于你能否有才能发现数据背后的机密。

在我过去的文章中，我屡次提到70个大中城市房价数据的真假，以及他的价值和作用。毫无疑问，70个大中城市房价数据，是一切统计数据中最假的数据之一。每次数据出来之后，很多人纠结于环比跌幅0.01这样的数字，事实上，假如纠结于数据的细枝末节，这个数据不只对你毫无意义，反而会由于这些数据给你带来的困惑而痛苦不堪“让我们堕入窘境的并非我们不晓得的东西，而是我们晓得但并不正确的东西。”但假如你学会了像哈夫一样去剖析各种骗术，理解一些数据的炮制过程，假的统计数据的价值和带来的乐趣有时以至比真实数据还要大。

回到国度统计局发布的2018年1月份70个大中城市房价统计数据。这个数据发布之后，国度统计局城市司高级统计师刘建伟从三个方面停止理解读：

第一，70个大中城市中15个热点城市中，有7个城市新房价钱环比降落，降幅在0.1至0.4个百分点之间;深圳(楼盘)、杭州(楼盘)和福州(楼盘)3个城市持平。从同比看，有11个城市新房价钱降落，降幅在0.1至3.4个百分点之间;

第二，70个大中城市中，4个一线城市新房价钱同比降落，1月份，初步测算，一线城市新建商品住宅销售价钱同比由上涨转为降落，二手房涨幅连续16个月回落;二线城市新房和二手房价钱同比涨幅回落，三线城市同比涨幅也在回落;

第三、70个大中城市中，四个一线城市新房和二手房环比都降落;二线城市和三线城市新房和二手房环比涨幅回落。总结刘建伟的解读，能够总结一句话：无论是从环比还是同比数据看，一线城市新建商品住宅销售价钱都呈现了降落，二三线城市的房价涨幅回落。

当然，这是官方的解读，而且很多人一看到0.1%的跌幅就嘲弄，一些人也不置信房价真的跌了(有没有真的跌，其实你应该去四周楼盘和二手房多看几次差不多就能感遭到。)。那么，70个大中城市房价数据的真正价值和意义在哪里呢?

我之前讲过，关于70个大中城市房价数据，千万不要纠缠详细的数据，这个统计数据最大的价值是能通知你将来房价走势的根本趋向。比方，一线城市的房价，依照目前的统计数据，新房同比和环比都下跌，深圳以3.4%的同比降幅领跌70大中城市，北京同比降幅超越1%，曾经连续数月位于降落通道。

这是32个月以来，一线城市新房同比第一次呈现下跌。我之前给大家讲过，在一线城市新房实行严厉限价的状况下，统计房价降落没有意义，但假如把二手房分离起来看，意义就比拟明白了。一线城市二手房同比连续16个月涨幅下滑。

大家记住，一旦二手房涨幅连续下滑超越12个月，真实的状况是，二手房的价钱其实也降落了，这是我的一个经历察看数据。也就是说，虽然目前统计数据统计的二手房依然在上涨，只是涨幅下滑，但实践上，一线城市的二手房的价钱调整的很明显，北京目前二手房的降幅普遍在15%到20%。这和我在2017年初的判别是分歧的，就一线城市而言，房地产曾经变天，房价的预期曾经逆转，我当时呼吁高净值人士减持热点城市的房产的观念得到了市场的印证。

除了一线，二三线城市整体而言，无论是新房，还是二手房，统计数据都是涨幅回落。由于二三线城市房价自身的走势复杂，上下差距比拟大。我不断不愿意用“一二三线”来对城市停止分类。二线城市，有一些房价和一线类似，比方合肥(楼盘)、厦门(楼盘)等城市，我以为涨过头了，会和一线城市一样调整;一些城市，虽然很火爆，但房价绝对值并不高，比方武汉(楼盘)、长沙(楼盘)、西安(楼盘)以至杭州，这些城市房价明跌暗涨的可能性更大。至于三线城市，分化则更为明显。

东北的一些城市，包括大连(楼盘)，和我去年的预测分歧，属于价钱明显被低估的城市，目前大连以1.6%的环比涨幅位居70城市之首，贵阳、昆明(楼盘)等价钱仍然比拟地的城市环比涨幅也在1%以上，这些城市房价调整的幅度不会太大，一些城市的房价依然具有上涨空间，比方西安，贵阳，长春(楼盘)，太原(楼盘)等。

这是对数据的剖析，最后说一下我的观念，虽然我的很多观念在过去一再强调：

第一、2018年是本轮房地产最艰难的一年，我的这个判别没有改动，除了20个左右的房价明显过低的城市依然看涨，其他城市总领会进入调整的趋向未变;

第二、今年房地产的风险集中在一线城市和四五线城市两个极端，一线以及几个类一线的城市是价钱泡沫，而四五线是数量泡沫，我激烈的呼吁，不论四五线的房价怎样涨，一定慎重追风，四五线那么多的房子，价钱上涨自身就是个笑话;

第三、房地产调控政策会持续至今年三季度，三季度之后放松的概率大，今年政策会呈现“超调”的风险，一旦房地产投资大幅度下滑，政策一定会被迫再次放松，三季度以后能够察看房地产新的上涨周期能否会到来;

第四、千万不要问我2018年要不要买房这种错误的问题，每个城市，每个人，每个区域，新旧楼盘，都不一样，这个问题无法答复。即便今年一线城市房价看跌的状况下，假如一些城市新房限价很凶猛，和二手房比有明显价钱优势，依然是毫不犹疑的出手，但二手房还得等三季度之后政策的变化判别;

第五，中国90%以上的城市房价整体不高，没有太大的泡沫，关于房价的上下，千万不要一厢甘愿。我很痛恨高房价，我更痛恨应用高房价怂恿出来的极端心情。