“房住不炒”政策主基调下 百强房企规模增长持续分化

今年前三季度，在“房住不炒”政策主基调下，房地产行业整体规模增速明显放缓。据克而瑞研究中心统计，TOP100规模房企累计业绩同比增速在4%左右，房企规模增长分化持续。不过，9月在推案量上升、促销力度加大的推动下，百强房企业绩较7、8两个月提升明显，单月权益销售金额环比增长23.9%，增幅较去年同期提升近11个百分点。业内人士表示，四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期，从房企的中期报告来看，多数企业供货节点集中在四季度，将为业绩冲刺提供有力保障。相信在企业增加货量供应、加强营销力度之下，四季度房企整体销售规模会有一定的回升。

房企规模增长仍在分化

今年前三季度，按照可比口径统计，TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右，增速较上半年持平。但在9月份，百强房企业绩表现较7、8两个月提升明显，单月权益销售金额环比增长23.9%，增幅较去年同期提高近11个百分点。

据悉，经过上半年集中拿地补库存，在新开工节奏的影响下，房企四季度的供应量将明显提升;另一方面，在销售承压、项目总体去化率下降的背景下，四季度房企也将积极推盘去化、加大营销力度，通过降价促销、以价换量加速项目去化。业内人士表示，在企业增加货量供应、加强营销力度之下，四季度房企整体销售规模会有一定的回升。

值得注意的是，前三季度，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达到1217.9亿元，同比增幅高达15%;TOP20房企和TOP30房企权益金额门槛分别为752.1亿元和546.5亿元，门槛增幅分别为2.9%和4.3%;TOP50房企竞争格局加剧，权益金额门槛较去年同期大幅提升10.5%至364.6亿元。另外，截至三季度末，TOP200房企权益金额门槛达到40.1亿元。

数据显示，前三季度，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。其中，龙头房企继续保持稳健发展，TOP3房企权益金额集中度达10.2%，同比提升0.4个百分点;TOP4~10及TOP11~20梯队房企权益金额集中度较去年同期也有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市楼市成交回落，销售难度加大，TOP20强之后房企的权益金额集中度出现一定回落。

千亿规模房企表现较佳

从目标完成情况来看，截至9月末，在年内设定了全年销售目标的房企中，近四成房企目标完成率达到75%以上。其中，阳光城(000671,股吧)、世茂、宝龙、九龙仓、大发地产等9家房企目标完成率实现80%以上，业绩表现突出。另有近四成房企的目标完成率处于65%~75%区间，剩余房企目标完成率未达到65%。规模房企整体目标达成情况不及去年同期。

  但是，千亿规模房企的整体业绩表现优于行业平均水平。14家公布业绩目标的千亿房企中，超六成房企的目标完成率已超过75%，中海、世茂、龙湖、招商、金茂等房企业绩完成情况较为乐观。总体来看，在行业增速放缓、调控趋严的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力，四季度仍需加速推货入市，积极推盘去化。

楼市政策调控主基调未变

从政策调控层面来看，三季度管理层明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，表明“四限”调控仍将从紧执行;部分热点城市调控政策再升级，大连、洛阳等加码调控。克尔瑞有关人士认为，“房住不炒、因城施策”政策主基调未变，调控措施仍围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，夯实地方主体责任。

从城市市场成交层面看，今年以来各城市房地产市场有所波动。在政策持续发酵的背景下，销售转淡基本符合预期，但不同城市依然呈现出明显的分化。一方面，部分城市楼市、地市成交明显下滑，库存压力再次浮出水面且有加剧趋势;另一方面，也有一些城市市场依然高歌猛进、部分项目仍能开盘“日光”，供求矛盾仍相对突出。

克而瑞有关人士预测，一线城市四季度市场将继续小幅回调，不过基于刚需面仍有支撑，2019年总体成交规模仍有望超出2018年水平。二线城市整体成交规模会稳中有升，中西部刚需和改善需求仍有待进一步释放。其中，诸如重庆、武汉、郑州等去化周期较短的中西部核心城市，四季度供给会相对充足、需求仍较为旺盛，四季度成交仍会冲高;而西安、贵阳、青岛等近两年房价快速上涨的城市，居民购买力减弱，后续需求或降低。而三四线城市整体来看需求已经有所透支，再加上棚改政策的整体“收紧”，货币化安置比例下降，未来市场回落也在情理之中。仅部分环一线和热点二线的三四线城市，受核心城市市场外溢需求影响，成交热度或将继续维持。