二手房调控现同步降温

限购限贷至今，南京新房二手房几乎同时进入降温态势，在新房市场，排队购房、开盘即售罄的现象大范围减少，10月份开盘项目的平均去化率已降至7成，到11月份又降至6成左右。而在二手房市场，调控后的10月上旬还曾一度出现成交井喷，但此后逐步回落至平稳状态，此前过度扩张的中介门店，本月也开始出现关门“缩编”的现象。市场人士认为，由于南京楼市新房二手房联动态势近两年增强，本轮调控下也首次出现同步降温，市场心态已全面进入理性调整。

调控

新一轮楼市监管连续出击 调控力度持续加强

进入11月份以来，全国以及南京楼市都掀起了新一轮调控声势。11月10日，住建部、发改委下发通知，在全国范围内开展为期一个月的商品房销售明码标价专项检查。11月12日，银监会重拳出击，对包括南京在内的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。内容涉及个人住房按揭贷款、房地产开发贷以及理财资金是否违规进入房地产领域等。

在此背景下，南京楼市的监管措施也接连出台，从11月14日至15日，房管、国土、物价三部门接连公布与楼市监管相关的措施或动作，主要包括检查督促符合销售条件未及时上市的企业尽快上市。对参与竞拍土地的房企严格限定资金来源，规定购地资金必须为自有资金，对部分商品房销售价格违法行为也进行了查处通报等。

对中介和购房者违规行为的监管力度也在加强。本月11日，南京房地产市场综合执法办公室也发布通告，注销了134份外地购房者的购房证明，同时将购房人的违规行为记入其个人征信记录。工商部门也开展监管，要求严格执行挂牌销售房源必须签署《房屋出租出售委托协议》的规定，房主未签约房源不能上线或上架。

行情

新房二手房销量同步降温

开盘平均去化率再降一成

伴随调控趋紧，南京楼市行情持续降温，房产部门此前公布的统计显示，10月份南京市商品房和二手房的交易量较9月份同现下降，其中办理主城区商品房合同备案4879件，环比下降51.2%;办理二手房交易备案7159件，环比下降13.3%。

记者统计发现，进入11月份以来，南京楼市不管是一手房还是二手房，销量都显现同步降温态势。网上房地产显示，截至11月15日，11月前半个月南京楼市累计认购新房4600套，成交3726套，日均认购306套，成交248套，虽然比调控刚出台时“冰封”的10月上半月分别增长了3-4成，但相比10月份下半月日均认购437套，成交245套的数据依然出现回落，其中认购量缩水3成左右。

而在二手房市场，调控以后的10月，大量房源抢抓新政之前成交，行情一度出现井喷，网上房地产显示，10月份全市二手房成交12307套，日均成交397套，仍处于高位，而在11月份前两周，全市二手房成交5479套，日均成交365套，单周成交也从3000多套回落到2000多套。

调控后的10月份，开盘项目的平均去化率由过去的9成降至7成，新推房源卖不光已成为普遍现象。11月上半月，全市共有15家楼盘开盘，而其中开盘当天公布销量的仅有6家，售罄的只有5家，记者根据网上房地产统计发现，15家开盘项目中至今上传销量超过7成的只有8家，7家楼盘上传销量至今未过半，平均去化率再度降至6成，最低仅在1成左右。

房价

多板块新房二手房价同现“停涨”

3成小区报价止涨或下跌

不仅销量回归平稳，新房二手房的价格也几乎同时回归调整通道，有机构日前公布的10月份百城房价数据显示，南京新房价格10月份环比仅涨0.44%，比9月份大幅回落2.6个百分点，排名下滑到前20位之外，网上房地产则显示，11月份至今领取住宅销许的29家楼盘中，除4家纯新盘外，剩余25家在售楼盘中，有13家楼盘新领销许均价与上期基本持平，比例超过一半。其余12家楼盘中半数涨幅均未超10%。

业内网站近期也统计了11月份全市范围内154家楼盘的最新价格，结果显示，这其中除去32家目前没有房源在售的项目，以及14家尚未入市的纯新盘外，剩余108家在售楼盘中，有98家楼盘均价维持在10月份的水平未变，仅有10家出现上涨，涨幅多在千元以内。

网站统计还显示，自限购限贷以来，全市196个二手房小区中有多达20个小区10月份挂牌价出现下滑，超过总量的十分之一，此外有37个小区10月份报价涨幅不到2%，占到总数两成。而就区域来看，全市除高淳溧水以外的9个行政区，10月份的二手房挂牌均价涨幅都在5%以内，其中有6个区挂牌均价涨幅低于3%，其余3区均未超过5%，报价涨幅最高的六合区也仅在4.5%。

人气

看房人气持续低迷

售楼处加紧拓客，中介关门缩编

限购限贷至今，各大板块的开盘人气也是普遍降温，迄今为止，除了河西、禄口、板桥等部分区域，选房客户还能达到房源量的2倍以上外，其他大部分区域的楼盘，选房比例都回落到1：1，甚至更低。本月初江宁一家楼盘开盘，新推的160多套房源，摇号客户仅有140组左右，最终也未去化光;上周江宁另一家楼盘开盘，新推的200多套房，到场客户也不到200组，排号选房到150组左右，现场已基本没有什么人了。

调控下各板块的看房人气也是普遍下降，与此同时楼盘电话CALL客、小蜜蜂发传单的现象也日益增加，江北一家在售楼盘近期透露，本月他们成交了十来套房源，绝大多数都是前期看房的老客户，直接到售楼处看房成交的只有一两套，而且从本月开始，售楼处每天要布置CALL客任务，同时开始调集动销人员场外拓客，案场销售人员也会裁减。

二手房中介的情况更不容乐观，本月初记者发现，江北中介已经开始陆续关门，江浦象山路一带原先马路两边有三家中介，月初就已关停两家，桥北某大型小区周边原先聚集了近十家中介门店，眼下也有两家关门歇业。另据业内消息，目前包括河西、仙林等地区，都陆陆续续有中介门店关门。其中既有小型中介，也包括部分连锁门店。

对此专家表示，原先在市场调整期，新房二手房降温并不同步，往往是有先有后，而今年调控下，新房二手房几乎是同步回调，说明市场心态已普遍开始调整，一方面限购限贷挤压了绝大多数投资客，另一方面新房二手房联动态势增强，新房的供求面逆转行情退烧，也在很大程度上影响了二手房市场。南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，接下来调控政策预计在未来一年都不会有大变动，新房二手房市场仍会同步调整，市场分化也将更加明显，买房人迫切需要从以前的牛市思维中转变过来，根据自身购买力选择性价比合理的房源。