长租公寓进入恢复阶段 行业洗牌启动

年初，暴雷的长租公寓不计其数，其他的长租品牌也在苦苦支撑。直到现在，熬过了寒冬终于到了恢复期，长租公寓行业已经变了样，一场行业洗牌已经悄然拉开。

疫情导致长租公寓在租赁市场遇冷，资金流断裂危机频发的大背景下，收并购逐渐成为行业常态。

2020年注定不平凡，上半年，受新冠疫情影响，长租公寓行业频繁暴雷，行业开启新一轮洗牌。

对比往年，今年上半年长租公寓企业的开业频率有所降低，不少企业尝试减缓开业速度，聚焦已持有的项目运营。更有已经颇具规模的企业开始积极探索商业模式和运营模式，将一些亏损严重的项目进行整改，及时止损以应对疫情。

另一方面，各个城市的租金均呈下降趋势，尽管国内疫情带来的影响逐渐减弱，但租赁市场的恢复才刚刚开始。随着毕业生离校就业，租赁旺季来临，持续释放的市场需求或许将为市场带来新的机会。

而政策在鼓励市场发展的同时，更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。在“租售并举”“租售同权”的政策导向下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。

集中式企业表现突出，细分业态蕴含新机

观点指数对行业集中式长租公寓候选企业进行全方面监测，针对其上半年运营成果、品牌、管理等多重指标统计及分析，并予以相应权重，最终有10家企业表现突出，入选“2020中国年度影响力长租公寓TOP10(集中式)”。

值得关注的是，截至2019年末，泊寓的年内新增开业量达到5.6万间，累计开业11万间，依然是房企系长租公寓规模之最。凭借多项指标上的优异表现，泊寓一举夺得“2020中国年度影响力长租公寓TOP10(集中式)”榜首席位。

榜单中值得关注的还有冠寓。1-3月，多家房企背景的长租公寓企业债券获受理或成功发行，其中龙湖于3月5日完成发行30亿住房租赁专项公司债，一定程度上代表了资本市场对冠寓的认可。

截至2019年末，冠寓累计开业房间数量达7.5万间，全年开业目标完成率约93.8%，相较2018年规模增速有所放缓。

数据来源：企业年报、观点指数整理

而在租金收入方面，2019全年冠寓租金收入达11.7亿元，超额完成10亿元营收目标，同比增幅150.6%。项目整体出租率显著提升，达到77.4%，同比上涨27.3%。

数据来源：企业年报、观点指数整理

从出租率可以看出，近年来龙湖冠寓逐渐将战略重心转向质量、规模双向提升。2020年冠寓计划开到10万间，希望实现租金收入接近20亿元。

二季度，全国基本实现全面化复产复工，蓝领公寓需求度恢复较快。企业持续看好并加码蓝领赛道。近期，主攻蓝领公寓细分市场的安歆集团正式宣布战略并购“易企租”，增加床位数超2000张。

随着产业、消费升级、职住平衡等变化，出现蓝领公寓客群由基层到中高层，白领公寓向人才公寓聚焦、朝大社区演进等新趋势。

可以看到，疫情下，普通客户暴露更高的违约、退租风险，对项目出租率产生较大影响。而蓝领公寓经营模式为直接与企业客户签订租赁合同，按床位定价、按房间出租，为企业员工提供整体的租住解决方案。因此客源、租约相对稳定。

上半年，魔方公寓、乐乎公寓均布局蓝领市场，推出蓝领公寓产品。乐乎在北京推出首个企业服务公寓项目;首汽约车与魔方公寓达成长期战略合作，联合打造网约车“司机公寓”。

可以预见的是，随着长租公寓发展持续成熟，单一的产品模式已经不能覆盖整个市场需求，因而催生出一系列根据目标客群划分品类的细分产品，这使长租行业的发展更具想象空间。

政策高效落地，着重疫后市场恢复

2014年3月，《国家新型城镇化规划》提出了“租售并举”和并积极促进“住房租赁市场”的发展，正式开启租赁市场政策利好。

为了加快构建租售并举的住房体系，中央与地方出台了多项鼓励发展住房租赁市场的政策。租赁市场的开启与发展，成为激活房地产新周期的关键，也成为长效机制的重要组成部分。

上半年，租赁市场相关政策频繁出台，观点指数整理相关租赁政策发现，主要分为三大方向。

一是继续加大力度支持租赁市场发展，积极培育市场，构建“租售并举”、“租售同权”的住房制度，并且倡导企业转型发展租赁物业;二是规范市场秩序，多地亦积极发布登记备案、发布租赁合同示范文本、与银行签订租金托管协议等;三是多地发布租房补贴、增加人才公寓供给等相关政策。

若以时间线为主轴，有两个明显的阶段。第一季度，所出台的相关政策以抗击疫情为主旋律。年初开始约有19个城市发布了25项疫情防控相关政策。

包括三个方面：一是对疫情期间租户进行摸排登记，推进租赁经营场所做好防控工作;二是落实主体责任，要求房东和租赁企业承担防疫期间的主体责任，负责督促租户进行备案登记和居家隔离，做好租赁房屋的消杀防疫工作;三是发布租赁住房纠纷指引，针对疫情期间可能发生的租赁纠纷提出解决建议，强调疫情期间房东、租户及租赁企业公平分担相应损失等。

而第二季度，随着疫情开始得到逐步控制，各地区政府开始着重疫后的市场恢复。约8个地区发布了10条市场管理相关政策措施，主要涉及到租赁住房安全管理、住房租赁中介机构整治、以及住房租赁管理办法的制定等方面内容。

为了响应住建部2019年发布的《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，10个地区发布了14条关于为住房租赁企业提供资金扶持的相关政策，具体落实了补贴的条件和申请办法。

如杭州和合肥分别推出了住房租赁企业资金监管的相关措施，确定企业名单，推动资金监管落地。同时还有5个地区推出了租赁住房建设相关的管理规定及措施，推动租赁住房建设的健康发展。

值得注意的是，今年国家发改委再次表示，要大力发展住房租赁市场，加大城市老旧小区便民化等方面的改造力度，租赁市场迎来新的发展节点。

半年暴雷企业18家，房企涉足长租公寓愈加审慎

受益于政策加持，自2015年起，众多从业主体相继入局长租公寓行业，在创业初期便开启了大规模扩张，依靠融资——高价包租——快速扩张规模——再融资的方式抢占市场份额。疯狂的扩张，也为如今的行业剧烈调整埋下伏笔。

2020年上半年，突如其来的疫情让多家中小型长租公寓陷入经营困境。据观点指数不完全统计，年内传出暴雷消息的企业多达18家，大部分均因为创始初期依赖“高收低租”的扩张模式导致资金链断裂，从而经营困难或倒闭。

不同于前几年的热情高涨，2019年开始长租公寓领域明显理性，企业不再盲目进击，行业逐渐回归审慎。

公开资料显示，截止2019年底已有超40家颇具规模的开发商开展长租公寓业务。而据不完全统计，2019年仅有中海、正荣、宝龙和俊发少数几家房企推出长租公寓品牌，且多为盘活存量资产而开展的新业务。

值得注意的是，今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。房企涉足长租公寓业务热情明显冷却。

疫情冲击下亟需资金支持，中小型品牌融资难

与此同时，疫情使长租公寓行业陷入危机，这使得企业更依赖于外部的资金支持。

观点指数整理了近半年租赁行业的融资情况发现，融资产品以住房租赁专项债及ABS为主，主体大都为长租公寓头部企业或实力较为雄厚的房企系公寓品牌，如5月10日，中海拟发行95亿住房租赁公司债获“通过”。

数据来源:租赁网站、观点指数统计

观察可知，上半年房企系长租企业以相关租赁债券发行为主，其特点为发债频繁且金额较大。

不难发现，自疫情爆发以来，各个具有房企背景的长租公寓品牌通过资产支持专项计划、投资平台、公司债券等形式，为租赁业务板块紧急输血。凭借母公司良好的信用资质，这些长租公寓品牌更容易获得融资支持。

数据来源：公开资料、观点指数整理

在ABS方面，据不完全统计，截至6月30日，已通过的ABS资产证券化产品共有4项，已成功发行2项。发行主体分别是魔方公寓、金地商置、上海融创和朗诗集团。观察已发行的企业主体可发现，均是长租公寓行业头部企业或规模较大的开发商，对比2018年融资盛况，资本已逐步回归理性，资本投资上更趋向于理性保守，中小型企业融资难度急剧上升。

值得注意的是，4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，境内基础设施建设领域公募REITs试点正式起步。尽管目前相关政策并没有覆盖至长租公寓，但租赁行业作为国家近年来的重点发展行业，对于头部企业来说，未来行业融资环境将更值得期待。

目前长租公寓领域的融资以头部企业和大型开发商为主，中小公寓品牌融资较为困难。

换个角度来看，也意味着疫情令长租公寓市场变得更加理性，资金和资源越来越趋向于运营良好、现金流稳健的企业。缺少资金支持的中小型长租公寓企业发展变得举步维艰，面临的或许是新一轮洗牌，也将涌现出更多的抄底机会。

20城租金水平恢复，一线城市公寓租金优势持续

尽管国内受疫情带来的影响逐渐减退，但是失业率仍处于一个较高的位置，2020年5月登记失业率为5.9，这一数据在2019年为3.9。对于长租公寓消费力来说，有一定的削弱。

租赁市场的活跃度与就业环境密不可分，受到就业和收入状况的影响，虽然进入传统的租赁旺季，但租金仍然呈持续下滑趋势。观点指数监测的20个城市平均租赁住房租金仅为43.78元/平方米/月，跌幅有所收窄。

数据来源：租赁网站、观点指数整理

具体到城市来看，观点指数监测数据显示，在几个一线城市中，北京的平均住房租金最高，达92.36元/平方米/月，其次为深圳、上海、广州。若相比于年初涨幅，则深圳最高，但也仅小涨1.05%，基本上和年初租金持平。

数据来源：租赁网站、观点指数整理

与一线城市相比，二线城市的平均租金水平依然有较大差距。上半年，一线城市平均住房租金为84.8元/平方米/月，二线城市的平均住房租金33.53元/平方米/月;6月份，二线城市该项指标值为33.12元/平方米/月，低于上半年平均值，和今年首月相比下降了1.37%。

数据来源：公开资料、观点指数整理

从上图可以看到，国内各个城市平均住房租金已经基本恢复至年初水平，逐渐摆脱疫情带来的影响。并且随着6-7月租赁旺季来临，租赁市场有望迎来新的增长。

一线城市的租金价格优势地位稳固，而这种优势同样映射至长租公寓领域。

据观点指数调研结果显示，目前四个一线城市的长租公寓平均租金均在120元/平方米/月以上，其中北京的平均租金更是达到了173.24元/平方米/月，新兴核心二线城市杭州的租金水平也在百元以上。而诸如天津、南京、苏州、成都等二线城市，其长租公寓的平均租金水平与一线城市分化明显。

数据来源：市场调研、观点指数整理

而从观点指数调研近50家长租公寓企业数据显示，上半年租金回暖的迹象也反映至长租公寓企业的入住率上。截止6月末，30家头部企业的平均入住率已经达到近86%，部分项目选址、配套设施、增值服务颇具优势的企业入住率更是达到了98%。

数据来源：观点指数统计

总的来看，由于部分长租公寓在选址、配套设施、增值服务等方面比普通租房要相对具备优势，其租金价格也相对较高。

另一方面，一线城市和强二线城市，因为庞大的流动人口，以及住宅价格居高不下，导致大量的居住需求须依靠租赁市场解决。这也为长租公寓的发展带来相对充足的支撑。而对于其他二三线城市来说，支撑的力度则相对较弱。

流动人口推动市场发展，人才租赁住房比重加大

我国人口总量较大，再加上地区经济和城镇化发展程度不一，相比其他国家也拥有更高的流动人口，变相带来了较大的租房需求。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

社会调查数据显示，过去几年，置业年龄开始逐步后移。如2008年在北京第一次置业的平均年龄是26岁，到了2018年平均年龄升至35岁，租住周期的时间跨度越来越长。

从长租公寓企业的角度上看，这无疑带来了更大的发展弹性和空间，也对目前长租公寓产品设计带来一定启发。如何将产品定位与庞大的租房人群相结合，成为长租公寓企业的必修课。

据观点指数调研结果显示，目前长租公寓市场上有58%的房源户型面积为10-20平方米，这也从侧面印证出单身人口为长租公寓市场的主要房源消耗群体。

数据来源：市场调研、观点指数整理

上图可见，长租公寓企业在设定房源面积上，10-20平方米的户型占比最多，达到了58.2%，10平方米以下次之，占比达到了32.3%。20-30平米的户型仅为6.3%，40平方米以上的房源较少，占比仅3.2%。

数据来源：市场调研、观点指数整理

在价格方面，目前长租公寓市场上房源价格在1000-1300元/间/月的房源占比达到了23.75%，1500-2000元/间/月的房源占比达到了28.77%，而2000元/间/月以上的房源占比仅有11.32%。800-1500元/间/月的价格更适应租房群体，受到的青睐度也更高。

目前，长租公寓主要面对初入职场者、白领等，大部分长租公寓要求租客不带小孩、老人，千禧一代追求简约与自由，一居室以及小面积户型的长租公寓，自然成为他们倾向的选择。

不过，随着“租购并举”、“租售同权”的持续推进，更多的家庭将加入租房群体;而随着长租公寓市场的发展与完善，租赁客群范围也将逐步扩大。如何提高长租公寓的使用率、舒适性、多样性，成为长租公寓从业主体越来越重要的课题。