目前最新规定总房价的20%.请看下面的最新报道：房贷新政出台三种购房人获益几何距离央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,支持居民首次购买普通住房》的新政已经有半月的时间,由于新政中首次引入了最多下浮30%的房贷利率优惠,同时可将购房首付比例下降至20%,因此新政一经出台就受到了多方关注。然而,与央行新政的突然出台形成鲜明对比的是,各家商业银行的具体房贷细则却迟迟难见踪影。一些银行在发布房贷细则后,甚至出现了紧急收回的戏剧性场面。截至到发稿时间,仅有农业银行和交通银行(601328,股吧)已经出台了较为明确的房贷细则。不过,从目前来看,各家银行对于首套自住普通住房的优惠导向已经相对清晰,而对于第二套房贷款和存量房贷如何实施新的房贷政策,还存在着诸多的不确定性。“首套”“自住”“普通住房”可享多重优惠可以肯定的是,为鼓励居民的首次普通住房购买需求,银行将对首付资金的比例、贷款利率等予以较大程度的优惠。央行在10月22日所发布的《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,支持居民首次购买普通住房》通知中,已经对住房贷款利率的下限和最低首付比例进行了调整:商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。因此,在其它条件满足的情况下,首套自住普通住房的购房者将是本次房贷新政的最先受惠群体,这一点也在部分银行的房贷细则中得到了明确。按照农行的规定,该行对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款,在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持,最低首付款比例为20%;贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。交行3日出台的细则规定,对于新增客户首次贷款购买普通自住房,可首付20％,利率最高优惠至0.7倍。值得一提的是,近期各地都对“普通住房”的界定予以了再次明确。以上海市为例,可以享受优惠政策的普通住房标准重新进行了修改,按照上海市的新规定,单套面积140平方米以下,内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下的住房符合“普通住房”的标准。尽管还有多家银行的房贷细则没有正式的出台,但是业内人士推测,对于首次购买自住普通住房的贷款人来说,只要收入和资信情况良好,各家银行基本上能够给予首付款和贷款利率的优惠。这也符合央行“支持居民首次购买普通住房”的要求。据悉,在一些尚没有正式出台细则的银行信贷部,对于此类型购房者的需求,也给出了较为明确的答复。“第二套房”贷款存分歧与购买第一套普通自住房相对统一的标准相比,对于“第二套房”及以上贷款的首付和利率标准如何制定,存在着诸多的分歧。以农行为例,在发布的房贷细则中,并没有明确地对“第二套房”的房贷进行规定和说明,但是农行使用了“非自住”标准,当借款人购买非自住房的,首付款比例一律不得低于30%,购买非普通住房的,贷款利率原则上不下浮。交行针对“第二套房”的细则比较简单,与去年央行对于第二套房房贷利率的规定基本一致。根据交行的规定,贷款购买第二套以上住房的,贷款首付不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭,如果人均住房面积低于当地平均水平,再次向银行申请贷款,可以比照首套自住房贷款政策执行。值得一提的是,光大总行曾经公开过一个房贷实施细则,按照此细则的规定,即使购买第二套房也可以享受到首付比例和利率的优惠。根据此前公布的细则,购买首套90平方米以下自住房的贷款人,可享受首付20%、贷款利率七折的优惠。对于二套房,光大则规定,在银行有一笔未结清房贷,如符合条件,首付比例为20%、贷款利率在基准利率基础上下降18%。如果买的是第三套房,首付款比例将提高到30%、利率不享受优惠。但是,光大在此细则公布后不久,便叫停了这一细则。据分析,叫停的原因与光大对于“第二套房”政策的松动存在着密切的关系。但是,央行在10月22日所发布的通知中也明确规定,除居民首次购买普通自住房需求外,“改善型普通自住房贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持”,也就是说对于第二套房的贷款政策也不能进行简单的一刀切,其中的“改善型”普通自住房贷需求也应当列入优惠之列。“但是如何定义改善型需求,对于银行来说很难确定一个全面的标准。”沪上某银行信贷部的人士告诉记者,“一个简单的标准是使用人均住房面积的标准,如果原有的人均居住面积低于当地标准,再次购房可以视作改善型需求。但是这一标准似乎还不能完全覆盖改善型需求,出于各种各样的原因,有的贷款购房者可能并不符合这一标准,但他们的确属于改善型购房需求。”从目前已经出台的房贷细则来看,他认为:“交行的房贷细则可能偏紧,但光大对于多套房的贷款条件又制定得过于宽松,改善型需求的尺度究竟如何把握可能是其它银行细则中需要明确的。”存量房贷未必能享7折利率优惠央行新政的出台,意在鼓励新增房产需求,以达到拉动内需的作用。但同时,央行也规定了可进行一定的调整。通知中指出,对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分,其利率调整主要取决于两个因素:一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估;二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款,在综合评估风险的基础上,自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。事实上,对于存量房贷利率如何进行调整,也是现有贷款人迫切关心的一个问题,但是从现有的情况来看,由于7折的贷款利率与存款利率之间的差异很小,银行的利润空间大幅压缩,因此不大有可能像现行85折优惠房贷利率那样波及面广泛。如经过10月29日的央行降息之后,五年期存款利率为5.13%（单利）,五年期及以上贷款利率为7.20%。以最高下浮30%的优惠住房贷款利率来计,为5.04%,而将以单利计算的五年期存款利率经过折算,复利的年化收益率为4.67%,存贷利差仅为0.37%,考虑到银行的运营成本等多重因素,银行的利润空间被大幅压缩。此前深圳发展银行的有关负责人已经在公开场合表示,不会出现存量贷款利率普遍下调的情况。但在农行现已出台的细则中,对于存量房贷利率调整的规定,基本上还是比较宽松的。农行规定,存量房贷客户的贷款有两种调整方式:一是自动调整,即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款,原则上无须借款人申请,贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种是手工调整,即对不符合自动调整标准的,须先由借款人主动提出书面申请,经银行审批后,符合条件的明年1月1日(含)之后进行调整。对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的,农行将不受理其利率调整申请。交行的细则中,则并未明确“存量房贷”应该如何执行房贷新政。很多银行人士表示,大部分银行并不倾向于给存量房贷最优惠利率,但同时也要考虑到银行贷款市场的竞争,因此比较大的可能是通过一些条件的设立,给予部分存量客户优惠利率。参考资料：
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