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住房租赁合同主要具有哪些法律特征?

136****5835 发布于 2016-01-19 14:38:56    

3个回答

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    138****5884 2016-01-19 14:39:59
    1.房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。
    这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权,所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益,而不得处分。在承租人破产时,租赁房屋不得列入破产财产,出租人有取回权。
    2.房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。
    房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立,而不以房屋的交付为合同的成立要件,故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务,为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金,而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权,故租赁合同为有偿合同。
    3.房屋租赁合同具有临时性。
    房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权,故租赁期限不宜过长,否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符,也容易因房屋返还产生争议。而且,租赁合同属于债权关系,与物权具有永久性不同,如租赁期限过长,也有害于租赁房屋的改良。因此,《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
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    133****6872 2016-01-19 14:42:07
    根据我国《合同法》第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同,也就是说,合同一经签订,即对双方当事人具有法律约束力,出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋,而且交付的房屋应符合约定的使用目的。 房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人,但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人,都有权将其使用的标的物转由他人使用,成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效,拒绝支付租金,只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时,《合同法》第二百二十四条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。 承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权,说明承租人只要有出租人的合法授权,也可以行使部分出租人的权利,只是其权利的行使要受到一定的限制。 由于房屋是特定物,双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等,数量则指房屋的面积、间数等。这是房屋租赁合同的主要条款,也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件,例如房屋面积与合同约定有误差,应视为出租方交付的标的物有瑕疵,承租人可要求追究对方的违约责任,可以采取书面形式通知对方要求解除合同,也可以双方经协商减少租金,变更合同内容。
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    131****6099 2016-01-19 14:41:13
     (一)租赁合同是转让财产使用权和收益权的合同

      租赁合同是以承租人使用与收益租赁物为直接目的,通过租赁合同,出租人转让、承租人取得的均仅为租赁物的使用权和收益权,而不是租赁物的所有权。无论是定期租赁,还是不定期租赁,无论承租人事实上对租赁物使用、收益的时间有多长,承租人均不能取得租赁物的所有权。这是租赁合同与买卖合同的根本区别。在买卖合同中,卖方转让的是物的所有权,买方支付对价的目的是为了获得标的物的所有权,通过买卖合同,买方取得标的物的所有权。

      由于承租人通过租赁合同取得的是标的物的使用权和收益权,所以承租人对租赁物没有处分权,租赁物不可能成为承租人的财产。这一点又使租赁合同与借贷合同区别开来。正因为租赁合同以转让物的使用权与收益权为直接目的,所以,出租人必须对物享有所有权和使用权时,才有权将物出租,否则视为无权处分。同时,应当注意租赁合同的使用和收益,在一般情况下是连在-起的,在当事人尤特别约定时,承租人对租赁物既可以使用,也可以收益。

      (二)租赁合同是双务、有偿合同

      租赁合同的双方当事人既互相负有一定的义务,又互相享有一定的权利,双方的权利义务具有对应性,是一种双务合同。同时,在租赁合同中,双方当事人享有权利都是要付出代价的,即租赁合同是一种有偿合同。出租人是以自己的所有或使用的物供给承租人使用、收益,而承租人则对自己使用、收益租赁物付出租金.租金是承租人使用租赁物的对价。作为一种双务、有偿合同,这是租赁合同与借用合同存在的根本区别。借用合同是一种单务、无偿合同,借用人对物也有使用、收益权,并于使用后将借用物返还出借人,但借用人不需要付出代价,无需向出借人支付报酬或租金,属于无偿使用。

      (三)租赁合同是诺成、非要式合同

      租赁合同一经当事人双方意思表示一致即产生法律效力,其成立无须当事人一方实际交付租赁物,因此租赁合同是诺成性合同。借用合同的成立须以出借人实际交付标的物为要件,是实践性合同。而租赁合同的承租方交付租金的义务在租赁物交付以前也可以发生,租赁合同的成立不以交付租赁物为要件。

      租赁合同的成立不以具备特定的形式,履行特定的手续为要件,当事人可以对合同形式自由选择,因此,租赁合同是不要式合同。我国《合同法》第215条规定:“租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”可见,是否采用书面形式对租赁合同的效力并不起决定作用。

      (四)租赁合同是有期限限制的合同

      租赁合同转让的是物的使用权、收益权,但是物的使用价值往往有一定的期限。如果租赁期限过长,一方面会影响出租人行使权利和对物进行改良;另一方面也可能因物的使用价值丧失而使承租人无法实现承租目的,还可能导致双方当事人就物的返还状态发生争议,不利于保护双方当事人的合法权益。因此许多国家的《合同法》对租赁期间有所限制。我国《合同法》规定租赁期限不得超过20年。超过20年的部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。对租赁合同的这一特征,有学者称之为:“租赁合同的临时性”,说明租赁不适于财产的永久性使用。
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