答：资料显示，截至2013年，我国城镇居民人均住房面积已达32.7平方米。这个数据至少有三层含义：一是我国人均住房面积水平已经不低;二是存量旧房面临改善居住功能、更换配套设施的艰巨任务;三是这个巨大市场尚未被人关注。根据估算，其规模大约有1.5万亿元。而从另一个角度看，这更是一个可以启动居民、企业、政府三种投资力量的巨大投资市场，是房地产及其关联产业可以持续大有作为的新天地。当然，这个存量房改造市场不同于新房建设，需要政府主动引导、企业积极投入、居民自觉参与，需要本着为民服务的精神和市场化原则，做耐心细致的工作。只有调动三方积极性，才能把这个市场搞活起来。 ——亚夫 ■经过近20年超常规发展，我国住房供求关系已基本平衡，新增住宅消费对经济增长驱动的作用已明显下降。但住宅折旧增加、住宅建设与装修理念落后、配套基础设施建设缺失等，表明当前城镇居民旧房居住品质改善存在很大的发展空间，将有助于居民消费需求的释放。 ■截至2013年末，我国城镇居民人均住房面积32.7平方米。若以当年城镇常住人口7.3亿来计算，我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。而2015年上半年全国商品房销售均价为 6815元/平方米，考虑折旧因素，按照0.5系数来折算，存量住宅销售均价为3407元/平方米，由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿元。 ■若以2000年划界，2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元，那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000多亿元。当然，这样估算或过于简单，我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程，实际上市场潜力可能远较上述估算要大。 ■旧房居住品质改善是一项系统性工程，投资成本较大，政府需发挥规划与引导作用，利用财政资金撬动旧房改善市场，鼓励居民自主投资消费，有效改善居住品质，并促进消费需求释放。陈涛住房消费增长呈趋势性放缓虽然受今年3月份国家系列稳定住房消费政策组合拳刺激，加上刚性和改善性住房需求累积释放，今年上半年全国楼市出现回暖迹象，今年1-6月份，全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，而1-5月份为下降0.2%;其中，住宅销售面积增长4.5%，以深圳为代表的一线城市住房交易成交活跃。但从趋势分析，在人口结构变化、住宅供求关系转变以及家庭住房消费动力不足等因素的综合作用下，未来我国住房消费增长仍将呈现趋势性放缓。 1.人口结构趋势性变化限制住房数量型增长空间居住权是人类最基本权利。住房为人服务，人口因素是房地产市场核心驱动力。随着我国人口结构趋势性变化，我国房地产业数量型增长空间将会明显受限。一是购房主力人口将在2015年达到峰值。据有关机构研究，1990年后出生的人口总数比1980后出生的人口总数下降了23%，2000后出生的人口总数又比1990后出生的人口总数缩减16%。这些情况与数据反映出我国人口增长见顶并回落的趋势性变化。传统上分析，25岁至49岁是商品住宅购房人口主力。根据我国人口演变特征推算，购房主力人口将在2015年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。二是人口老龄化将引发未来住房闲置问题。从国家层面上看，2014 年我国总抚养比为46.8%，远低于世界平均的74%、印度的77%、美国的68%，也低于日本历史上最低点(1996 年)的59.5%，人口老龄化压力剧增。人口增长拐点和人口结构趋向老龄化，将不可避免引发住房闲置问题。据日本总务省发布的《住宅和土地统计调查》，截至2013年10月1日，日本全国共有5240多万个家庭，住宅总数约为6063万套，按每户一套计算，闲置住宅约为820万套。闲置空置住宅占日本全国住宅总数的13.5%，创当时统计调查以来历史最高纪录。从人口演变情况看，我国人口老龄化趋势已经形成，未来住房闲置问题需要未雨绸缪。 2.住宅供过于求运行风险增大始于2013年四季度的全国性房地产市场调整，发生在政策真空期，显示出市场力量的自发性与自觉性。回顾我国房地产市场发展历史，从上世纪80 年代、90年代的城镇住房普遍短缺，到如今城镇住房供求关系基本平衡，部分三、四线城市甚至还出现住宅过剩，反映出房地产业数量型增长模式的巨大成绩。 2012年末，全国城镇居民人均住房面积32.9平方米，已经超过部分发达国家水平，完全能够满足居住需求。同时也应该看到，计划生育政策将引发未来住宅市场供过于求，楼市“明日危机”并非“天方夜谭”。2000年出生的孩子，如果不是因为房屋破旧重置，那么很难产生新增住宅需求。当前以提高人均住宅消费面积的市场逻辑，未来在理论上将难以持久。 3.当前家庭新增住宅消费后劲不足从整体购买力分析，随着住房需求收入中枢下移，中低收入人群将成为主力购房群体，降低了对新房市场的整体吸纳能力。虽然去年以来已经连续三次降息，个人住房贷款利率降至阶段性历史低位，5年以上个人住房公积金贷款利率为3.5%，已经是历史新低，但因为房价偏高，对中低收入人群的支持力度依然有限。从家庭住宅投资分析，住宅价格累积涨幅过大导致租金收益率明显偏低。最近3次降息虽然有效改善了住宅定价基准，但租金收益率与基准存款利率仍有差距，特别是当前金融市场工具平均收益率远远超出租金收益率水平，降低了家庭住宅投资积极性。从家庭财富配置结构调整分析，我国普通家庭住宅不动产财富比重过高，财富流动性存在明显不足。而发达国家家庭非金融资产比重明显低于我国。 2005年，日本家庭非金融资产比重为46.4%，美国为43.4%，英国是63.6%，加拿大是51.1%。从财富风险、安全与流动性综合考虑，我国普通家庭客观上需要增加金融投资资产比重，改善财富流动性状况，降低住宅不动产变现风险。综合来看，基于市场尾部需求，当前家庭住宅消费后劲存在不足。