金盛锦都
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一块地的背后,房企争相拿地的“秘密”?
在房地产市场,业界喜欢用面粉和面包来比喻地价与房价之间的关系。
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在房地产市场,业界喜欢用面粉和面包来比喻地价与房价之间的关系。2018年前后,西安土地市场成交热火,房企争相圈地扩储,其中不乏一些房企高价拿地。那么,作为与房价紧密相关的土地,你了解多少呢?
土地的这些因素影响楼盘品质
绿地率、容积率以及建筑密度等关系着一个楼盘未来的居住舒适度以及品质,通常在一宗地的挂牌出让公告中有明确规定。
容积率:=地上建筑面积/总用地面积
容积率影响一个楼盘的居住舒适度,容积率越小,居住密度越小,相对舒服,容积率越大则相反。通常来讲,一个良好的居住小区,高层住宅的容积率不要超过5,多层住宅应不超过2.
绿地率=绿地面积/总面积用地
陕西省新建居住区绿地总面积要求不低于35%,也就是说10万平米的居住区域,绿地不能少于3.5万平米。
建筑密度=建筑物的基地总面积/总面积用地
基地总面积也就是地面一层的面积,若一个楼盘的建设用地为10万平方米,地上一层总建筑面积为3万平方米,那么该小区的建筑密度是30%。
土地的这些因素影响楼盘价格
“面粉”价格带动“面包”价格,高地价一定程度上将推高房价。一宗地在挂牌成交后,其成交价格、溢价率、楼面价等因素关系着这个楼盘未来的价格。
成交价
一宗地在挂牌时会设有起始价以及最高限价,参与竞拍的各家房企可依次出价、加价,但不能超过最高限价,最终价高者得。
如果土地价格的起始价和成交价相同,也就是说这宗地是以底价成交的。如果竞拍激烈,有出价高于最高限价的,这宗地很可能流拍。
溢价率=(成交价格-其实价格)/其实价格
溢价率存在于非底价成交的土地,土地溢价率越高,意味着房企拿地的成本越高。
楼面价=土地成交价格/地上总建筑面积
假设:总用地面积:68682.22平米,容积率2.5
那么地上建筑面积=68682.22(总用地面积)*2.5 (容积率)
假设这块土地的成交价位为307700000,那么它的楼面价=307700000(土地成交价格)/171705.55平米(建筑面积)=1792元/平米。
房价=楼面价+建安成本+营销费用+利润
土地的这些因素影响房屋性质
很多购房者买房后很疑惑,不清楚自己的房子到底是什么性质,有多少年产权?实际上,这些都是由这幢房子所在的土地所决定的。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十二条:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
居住用地:70年
工业用地:70年
教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年
商业、旅游、娱乐用地:40年
综合或者其他用地:50年
土地性质出让挂牌出让报告、成交公告、国有土地使用权证中可以查询,同时在签订商品房买卖合同时,就土地性质以及使用年限起始日期也会明确表示,记得仔细查看。
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