未来一到三年该不该买房
房价降到多少才值得投资？

常常有人说“等房价跌破XXX再考虑看房”之类的誓言。的确，在很多人眼里，房价过高，早晚要回调。对于房价高低的预期，也影响了每个人买房的决策。如果你预期5年后房价暴跌，显然这五年间你不会买房；而如果你估计5年后房价大涨，肯定会趁早入市。在这里，房太尉就来说说中国现在的房价处于什么阶段。

房价让人琢磨不透，原因是它缺少一个价值标尺。比如手机、电脑、鸡蛋，猪肉等，这些商品的价格我们差不多都知道会在什么范围浮动。有些年，即使肉蛋涨价，但也不会偏离价值太远，何况价格在供需稳定后优惠回归均衡。但商品房不一样，说它是商品，但它的成本非常不透明，行业壁垒很高，供给端垄断性强。

不过，在没有办法客观衡量房价的情况下，我们还有一把尺子可以用，就是时间。以时间为标尺，我们可以把房子跟它的自己相比较。我们有各个国家各个时间房价的历史数据，根据它的走势，不说能准确预测未来，但至少能总结出一些规律吧。比如说，要是我们知道房价一般是涨30年跌5年，那数一数过去房价涨了多久，就知道现在该不该买房了。

真有这样方便的办法吗？有！举几个例子：美国1989年房地产泡沫破裂、储贷危机，到2007年次贷危机，泡沫再破裂，18年。日本1974年开始经济调整，到1991年泡沫破裂，18年。香港房地产1985年复苏，到1997年金融危机，2003年再次复苏，18年。

经济学家霍默霍伊特在《房地产周期百年史:1830～1933年芝加哥城市发展与土地价值》一书中总结，在芝加哥103年的房地产历史中，各种事件先后重复了五六次，平均间隔为18年。

伦敦土地联合会执行董事弗雷德哈里森也信奉18年的周期规律。他在《2010泡沫破碎：房价、银行与经济萧条》书里解释，一个完整的房地产周期是18年左右，在这18年里，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。

找周期的好处是，它不因炒房客的多少而改变。市场里的投机者不能改变周期涨跌方向和时间，他们只能顺势而为，涨得或跌得更剧烈一些。所以，就算我们在买房后紧接着就遭遇了房价下跌周期，也不用怕，只要持有时间超过下跌周期的长度，就仍然能获得价值增长。

而我们能否长时间地持有房产呢？如果是全款买房，那不用说，自己的产权，拿多久都没问题。但中国人买房多是依靠贷款，如果在房价下跌的时候，经济不景气，个人收入还不上房贷，那就很可怕了。银行会要求你补足抵押物价值，如果还不上贷款，房子还可能被收走；如果这时你选择变现卖房，价格上又吃了亏。所以，在贷款买房前，别只顾眼下的经济水平，好好想一想自己的下个十年内是否能一直有稳定的工作收入，能否在遭遇意外大额开支（疾病等）后还能还得起房贷。

最后，谈谈中国楼市现在处于“18年周期”里的哪个阶段吧。从1998年起，中国楼市开始上涨，但在2007年后出现了金融危机和救市，可视为短暂下降；之后几年又快速上涨，2016年的“去库存”意味着一轮周期结束。2017年开始经济进入新常态，楼市的增长有了新特点，一二线城市在严厉调控下成交量收窄，三四线城市库存消化良好，重新开启大规模开发。所以，短期看，今后三年2018年到2020年中国楼市属于上涨周期的起步阶段，平缓是主旋律。

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