楼盘君：落实好房产地税和长效机制 房价自然会“退烧

现代社会，平民百姓生活中面临最苦恼的问题是“上学难，看病难，住房难”;在这“三大难”里，尤以住房难为根深蒂固的陈疴旧疾。而房源不够、购房资格受限等问题，根源仍在于房价过高所造成的联动效应。高房价，让无数怀揣“安居梦”的群体叫苦不迭。

说到高房价，我们不妨回顾一下往年经济周期运行的规律：经济下行压力大 → 量化宽松、举债投资 → 热钱涌入楼市，土地收入提高 → GDP上涨，加大举债规模 → 通胀、债务压力陡增 → 银根紧缩、楼市调控 → 经济下行压力大。

不可否认，作为国民经济“三驾马车”之一，以房地产和基础设施建设为代表的固定资产投资对我国经济现代化贡献颇丰，但GDP增长、经济发展过于依赖投资，造成土地财政与金融体系的“捆绑”，则为日后房地产市场发展失衡埋下了祸根。

君不见，央行和财政部的“互怼”，起因无非就是缺钱花了，而从前借的钱很大一部分通过各种渠道悄然流入了房地产市场。卖地收入高，收益快，有钱了才好办事，不少地方因此形成了依赖。而房子作为典型的不动产，其保值效应堪比真金实银，是很多人心中优良的投资标的——纯天然的。突然一招土地限价限售，让很多“吃土地饭”的无所适从。

有市场就有买卖，多出来的需求怎么办?光靠自己哪来那么多钱，当然是找管账的银行借钱了。一些企业打着公司的名义，直接把房子安到公司里，连同公司一起买卖，连交易税费都省了，这些企业无疑就是楼市的“投机主力军”。此外，以“房叔”、“房姐”为代表的个人投机者也不在少数，消费贷变成首付贷，以房抵贷、一房多贷，运用各种“神通”钻法律的空子，人为制造市场混乱。

于是我们看到，往常的调控落到各地便像卸了力的重拳——打到了棉花上。往往一线城市房价下跌了，二线城市又成了领涨的主力;二线也下跌了，三四线又接过了楼市上涨的“传力棒”。这样的效果往往是按下葫芦浮起瓢，调控时房价下跌，等风声已过，又伺机报复性反弹，市场上一片歌舞升平的热闹景象，开发商和投资者们无不赚得盆满钵满。

显然，要想维持房地产市场稳健发展，提升经济发展质量与水平，靠内需而非投资才是发展出路。所以我们看到，多地祭出了两记“杀招”——企业禁购、停贷加息。前一招禁止企业名义购房，直接打到了机构投资客的“七寸”;后一招收紧银根则斩断了个人投机主义者的资金来源。

2017年来，全国重点40城年初累计房价同比曲线已经在低位盘整近16个月，而成交量仍保持正增长，这主要源于本轮周期之初三四线楼市的爆发。考虑到棚改政策的变化以及贯穿全年的调控，新建商品住宅成交面积的累计增幅或即将运行至负区间。

数据来源：央行、地产机构研究院

数据显示，2018年2季度，全国个人房贷余额同比增幅和居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%，连续5个季度下滑。从新增个人房贷余额来看，二季度实际新增9800亿元，同比下降2%，房地产市场已呈见顶趋势。

有评论指出，过去几轮调控“手术”，就怕太痛而打了很多麻药，父爱也好、不忍心也好，反正去了多少坏死的组织不得而知，大剂量打麻药的单，现在还在买。看看央妈和银行的资产负债表，都等着宽松来刚兑。完全不打麻药不行，但手术成功与否终归在于医生能否干净地切除癌变组织，而不在于麻醉师。

对此，楼盘君认为：该去的杠杆必须去，该减的负债必须减，该收的税种必须收。以目前楼市的实际情况来看，长效机制建立和房地产税立法，仍是楼市调控下最迫切的两项任务。欧美国家房地产税的成功经验在前，深圳住房供应结构调整(全力落实租售并举，保障性住房占比60%以上)在后;“多主体供给、多渠道保障、租售并举，实现全体人民住有所居”的梦想之光，终将照进现实。