住房交易税费下调，心理影响大于实际影响

事件：3月7日，据报道北上广深小规模纳税人住房交易税费下调，增值税附加及印花税税率减半。其中，北京、上海、广州税务部门均明确该政策适用于个人。

点评：

始于小微企业降税

此轮税率下调始于 2019.1.18 国家税务总局财税〔2019〕13 号文《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》。其第三条规定：由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在 50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。目前，全国多地已执行 50%的减免额度。

范围开始扩散至个人

近日证券时报、澎湃新闻报道称，北京、上海、广州个人出售住房的增值税附加税率也可减半。相关信息得到了政府税务部门的确认。

3 月 7 日，上海链家、上海中原、我爱我家等房产中介公司发布税费下调通知，自当日起下调相关房屋交易税费，包括不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率，基本为减半征收。

房地产交易需要交哪些税?

对于开发商讲，目前我国房地产税主要在土地转让环节征收。即土地出让环节中的契税、耕地占用税、印花税和城镇土地使用税及出售环节的增值税、增值税附加、印花税和企业所得税。

对于个人来讲，分为两种情况：1) 一/二手房买家：契税、印花税;2) 二手房卖家：增值税、增值税附加税(城建税、教育费附加、地方教育附加)、个人所得税、印花税;其中对于持证满 2 年的，免征增值税及增值税附加。

此次税率调整： 心理影响大于实际影响

假设出售一套位于广州的 500 万元的普通住宅。调整前增值税附加税率为12%(税基为增值税额)，调整后为 6%;调整前印花税率为 0.05%(税基为购房总价)，调整后为 0.025%。增值税率为 5%(税基为销售额)。

对于二手房卖家的影响为：

原增值税附加+印花税：500*5%*12%+500*0.05%=3.25 万;调整后增值税附加+印花税：500*5%*6%+500*0.025%=1.625 万;

对于一/二手房买家的影响为：

原印花税：500*0.05%=0.25 万;调整后印花税：500*0.025%=0.125 万;

相比之下，从税额上来看，我们认为直接影响不大。另外，作为系统性减税，而非针对房地产领域，预计各地将陆续出台财税〔2019〕13 号文的相应文件。从意义上来看，对于房地产领域更多的体现为心理影响。