聚焦！2020中国上市房企百强研究报告出炉！

2020中国上市房企百强研究报告

财富创造能力十强

开发经营能力十强

风险控制能力十强

成长发展能力十强

高信用评级

投资价值十强

卖方关注度十强

金牌董秘

金牌财务官

榜单解读

一、百强房企销售增速整体放缓，中型房企推动行业集中度上行

2019年，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，调控力度未见放松，特别是2019年5月起，金融市场对房地产融资全面收紧，行业环境、资金面等逐步承压，销售整体放缓。2020中国上市房企百强合计销售额达到10.5万亿元，平均同比增速为17.5%，相比2019年的41.9%下降24.4个百分点。行业集中度的上升是行业发展的必然结果和趋势。2019年，TOP10房企销售集中度为28%，表现日趋稳定，碧桂园、万科、恒大、融创等企业销售规模稳步提升;TOP20房企集中度为41%，TOP50集中度为60%，TOP100行业集中度达73%，是行业集中度提升的主要力量。

二、2019年房企盈利能力下降，未来行业利润增长存压

2019年百强房企加权平均净利润率为13.7%，较2018年下降0.3个百分点。随着房住不炒政策的落实，房地产市场成交量价逐步回归平稳，而在2016至2017年之间，土地市场上出现了较多的高价地块，随着高价地块进入竣工结算阶段，房企的营业成本则向上抬升，但售价却未出现明显上升，因此毛利润率下降是净利润率下降的主要原因。其次，企业三费也出现上涨，最终导致2019年百强房企净利润率呈下滑的态势。

随着土地成交楼面价的上涨、销售均价增速放缓以及房企融资成本提升影响，未来房企利润率存在压力。2019年热点城市商品住宅销售均价与土地成交楼面价比值由2018年的3.3下降至3.1，进一步压缩企业的利润率增长空间。但值得关注的是，在行业整体利润率下降的情况下，碧桂园、融创、龙光等企业仍实现较高的净利润率，较强盈利能力有利于帮助公司在行业发展中脱颖而出。

三、行业净负债率普遍下降，大型房企偿债能力最强，中型房企偿债压力较大

2019年，中国上市房企百强平均净负债率普遍下降。其中净负债率位于0-100%之间的房企数量相比2018年的54家增至68家;净负债率位于100%-200%之间的房企减少至26家。我们认为有三个原因：

第一，融资监管政策继续收紧，限制房企有息负债大幅增加。2019年各季度政治工作会议上，房住不炒的政策基调时长被提及，信托、开发贷、海外债等方面融资环境持续收紧，房企融资流入受限，从而使房企有息负债规模下降。

第二，投资拿地放缓使有息负债规模下降。受融资政策监管收紧影响，房企资金流入规模受限，公司普遍制定以销定量，审慎拿地的投资策略。根据EH50房企2019年投销比来看，房企拿地力度整体放缓，投资减少一定程度上使企业有息负债下降。

第三，加强回款，增加货币资金储备。融资环境的收紧倒逼房企提高销售回款的能力，较好的销售回款保障资金流入使房企整体净负债率下降。根据2020年房企业绩会，企业普遍重视销售回款，2019年回款率较2018年再次提升，强化公司回款能力已经成为常态。

从偿债能力来看，TOP10房企平均净负债率低至62.9%，现金短债比高至2.2倍，偿债压力最小;TOP11-30梯队房企平均净负债率为98%，现金短债比为1.43倍，分别在各梯队中处于最高和最低水平，偿债压力较大。TOP31-50房企平均净负债率为87.6%，现金短债比为1.83倍;TOP51-100房企平均净负债率为84.3%，现金短债比为1.54倍。整体来看，百强房企的财务杠杆处于下降趋势，典型如中国海外发展、碧桂园、招商蛇口等房企始终处于较低的杠杆水平。

四、2019年资本市场表现整体减弱，大中房企具有长期投资价值

2019年，资本市场在波动中上行，行业整体市值涨幅放缓，但大中房企仍凭借销售金额的稳定提升、收入的高速增长，盈利能力的增强等方式获得投资者的青睐。其中TOP10房企平均市值涨幅8.8%，TOP11-20房企平均市值涨幅10.5%，TOP31-50房企平均市值涨幅为7.6%。中小房企由于成长能力优先，市值规模普遍下降，平均市值涨幅下降6.9%。

五、2019房企融资成本普遍上升，2020为纾困疫情影响，融资规模增且成本降

2019年，在房企融资持续收紧，多种渠道受到监管限制的情况下，整体融资成本略有上行。从亿翰智库监测EH50房企公布的30家企业数据来看，2019年平均融资成本6.35%，较2018年末上升0.15个百分点。从融资成本分布结构上看，9%以上的有2家企业，最高达到9.4%;融资成本低于5%的企业有8家，中国海外发展融资成本最低，一直稳居榜首，2019年融资成本仅为4.21%，进一步下降0.09个百分点。在融资环境趋严的背景下，具有国企央企背景的房企优势明显，并且未来仍将持续下行。此外，闽系背景企业通过调整债务结构，降低非标融资比例，使得融资成本逆势改善。长期来看，非标融资呈收紧的态势，因此这类企业融资成本也有下行空间。大型的民营房企融资成本也相对偏低，例如碧桂园2019年融资成本为6.34%，滨江集团融资成本为5.6%。

2020年疫情得到管控后，政府力促社会经济恢复，地产行业迎来边际利好，融资规模大幅提升，融资成本下降。但在政府“房住不炒”的政策指引下，未来仍要警惕行业融资阀门再次收紧。