房贷还款方式等额本金和等额本息的区别

1、月供额度不同：等额本金还款方式每个月还款额不同，随着期数的增加月还款额不断递减;等额本息还款方式每月还款总额相同。

2、计算公式不同：等额本金每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率;等额本息每月还本付息金额=[本金x月利率x(1+月利率)贷款月数]/[(1+月利率)还款月数-1]。

3、还款总额不同：等额本金还款方式最终还款总额相对较高，等额本息还款方式相对要少一些。

4、提前还款的区别：若提前还款，等额本息法由于前期基本还的都是利息，而本金并没有还多少，所以提前还款会比较吃亏;等额本金法若提前还款，由于前期还的本金比例较大，所以提前还款的话就可以避免后期的利息。

等额本金和等额本息两种还款方式的具体计算

等额本金计算公式：

每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率;

每月本金=总本金/还款月数;

每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率;

还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2;

还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额。

等额本息计算公式：

每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1];

每月利息 = 剩余本金x贷款月利率;

还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】-贷款额;

还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】。

举例：贷款100万，贷款30年来对比两种还款方式，看看哪一种还款方式的利息更少，会少多少钱，目前基本上房贷款利率都是有上浮5%-15%，所以我们按照上浮10%来计算。

等额本金贷款100万，贷款30年，利息上浮10%，年化利率为5.39%：

下载房贷计算器计算出：首月月供为7269.44元，第二个月月供为7256.97元……每月递减12元多，直到最后一期利息12.48元。

利息总额为81.07万元，还款总额为181.07万元。

等额本息贷款100万，贷款30年，利息上浮10%，年化利率为5.39%：房贷计算器得出月供为5609.07元，每月月供金额一样(5609.07元)，利息总额为101.93万元，还款总额为201.93万元，从这我们看出等额本息的还款方式利息比本金还要高。

等额本息还款利息为101.93万元，等额本金还款利息为81.07万元，对比利息相差20万元。