买二手房的必备常识

本文转载自公众号：“MrHouuse房小白”

1、查看房产证

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。

2、查清房屋处分权

出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导致买卖合同无效。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

3、明晰土地性质

购买二手房时应当注意土地情况是否清晰和还应注意土地的使用年限。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让;如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

4、产权情况要明确

如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询。

5、确认税费缴付方

原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。

6、要实地查看房屋

购买房屋无论是自住还是用于出租、投资，签订购房合同之前应实地查看房屋的具体情况，了解房屋实际情况不仅关系房屋的价格是否合理，还涉及到在万一有纠纷时买方是否属于善意第三人的判断。

7、要了解房屋是否出租

实地查看房屋，也是了解房屋本身是否存在租赁情况或者存在其他纠纷的机会。如果房屋正在出租，承租人对出卖的房屋有优先购买权，卖方应征询承租人的意见，看承租人是否购买。在同等条件下，承租人有优先购买权。

法律上有买卖不破租赁的规则。如果出售的房屋正在租赁，在房屋出售后，房屋租赁合同继续有效。买方如果不了解房屋的租赁情况，可能发生购买了房屋，但自己无法入住或使用的情况。因此，如果遇到正在出租的房屋，买方最稳妥的办法是，要求卖方先解除与承租人的租赁合同，妥善解决租赁合同，再签订买卖合同。

8、要了解物业缴费情况

实地查看房屋，也要了解房屋的物业相关费用(水电气、物业管理、采暖、有线电视等)缴纳情况，在合同中对物业相关费用的接续时限作出明确约定。

9、要了解房屋是否存在其他纠纷

在买卖合同中，也应当要求卖方保证房屋不存在产权纠纷和其他纠纷，如有纠纷，卖方应承担一定的违约责任，确保买方利益不受损失。

10、交易过程的步骤要约定明确，时间期限应该明确

房屋买卖合同中对于交易的步骤、每一步的时限应该约定清楚。在一些纠纷中我们发现，当事人对于办理过户登记有时间约定，但是对于中间某些手续的提交或准备却没有约定，这是不利于交易的顺利进行的。比如买方购房时涉及到贷款，这往往需要买卖双方配合、需要的周期也要长一些，签订合同时就要充分考虑这些因素后作出约。

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