楼市大观察：石家庄未来的房价是否会大跌?

楼盘网7月24日讯：一、供求双方的力量对比。

这个不是说总量，楼市向来不是论供求总量的。是双方力量，也就是强弱势。曾有人形容股市:“所有人认为要跌的时候，基本面再好也要跌;反之亦然。”但这种思维不适应于楼市。因为股市至少在买卖环节是一种纯靠市场比价;而楼市在任何时候都是卖方市场。为啥?楼市供给，新房控制在开发商手里，二手房虽然是零散供应，但中介却起到了聚集的作用，都是强势垄断者，议价能力辗轧买方。在中介卖过一次房就全明白了。

二、调控影响

不能不说我们至少还有个体恤民情的政府。本轮调控效果空前，证明只要政府真心想控制，工具手段多的是，并且立竿见影。但须知调控也是有局限性的，就是经济承受能力，房地产的上下游拉动太可怕了。从经济全局看，若不落中等收入陷阱则必须保证一定的增长率。而就目前的经济结构来看，新兴暂时拉不动庞大的国民经济，粗放型的退出会有一个比想象更漫长的过程。

另外，种种迹象表明，政府对本轮调控是满意的，可推知调控目的与当前结果高度吻合，也就是滞涨不跌，合理假设是日后用数十年的长期通胀来熨平突出的房价收入比，而非下跌。

三、楼市历史

近年楼市历史，可概括为总体停停涨涨，螺旋上升。偶有因超前炒作而下跌的，日后涨回并超前(深圳)，深跌不起的多是鬼城(不好举例，好奇者自查)，有的曾被认为是鬼城的经过几年发展，有效需求上来了，还是大涨(郑东新区)。再看世界历史，可以一直稳定的是房价收入比，而不是房价，因为通胀是客观规律。实证的分析，只要不是最末线城市(专指非发达地区县城，农民进城最易进县城，但个别县城已经有超需求建房的表征，流入人口又很固定)，不是地广人稀地区拍脑袋建的鬼城，不是伪或弱旅游地产(类型不完全统计，可类推)，下跌动能都不充分。有人说地级市，但须知16年这一波大涨后，许多省会房价已突出，将来来自低层级的人口流入只能向地级市分流，关键取决于出入差。至于省会等区域中心以上城市，综合国外先发国家地区经验和我国国情估算，几乎终身不必考虑房价长期下跌，因为已知原因堆叠出的可预计动能严重不足。

四、关于石家庄房价

石家庄是众所周知的弱省会。但有多弱却很少人注意。多数人可能注意到京津及未来雄安的虹吸;但很少有人注意，北方省会中，石家庄的经济总量实际与济南、西安没有拉开差距，总体在一个量级，仅明显落后于郑州，是太原的2倍、兰州的2.5倍强、呼和浩特的近2倍、银川的3.5倍强。

在没有一所像样高校(河北全域没211，文史类老大河北大学在保定，理工类老大燕山大学在秦皇岛)的城市，这个经济总量是如何创造的?展示两组数据。1.约两三年前号称药都的石家庄域内大小药厂就有700多家，不乏石药、神威、以岭等名牌，私企为主，大国企华药仅提供原料药不与私企争利。2.大约十年前，温州籍商人就占主城区人口的十分之一，统计在册的就有26万。

两点主观感受。1.在石家庄，大学毕业生找到一份体面工作(指出身的家庭可以接受的那种)很容易，因为有一定实力的私企很多，经济活动十分活跃，城市经济很有活力。这也催生不少创业者，就北方来说，确实宽松(笔者在5个北方省会待过，首推石家庄郑州)。2.石家庄的国企转制比较成功，资源整合较好。资源盘活，人力再配置，把一盘棋下活了。另外因为移民城市石家庄人的思想相对解放，老国企出来的不少人都是转制后凭一己之力干成了一摊事，从工薪进阶稳定中产。到私企打工的也多成为骨干成员，为私企提供大量成熟技能的同时自己也享受到高薪。综合来看，石家庄作为商业城市的特征明显，优势突出，日后仍会在被低估中闷声发大财。

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