房企创新成绩单①｜近四年多元化成果：11家营收占比超过10%

“来之不易 成之惟艰。”经过几年探索，房企多元化营收占比逐年一点点上升。根据贝壳研究院数据显示，尤其在疫情影响之下，企业对多元战略重视度再度提升，TOP30房企2020上半年多元化营收平均占比创近四年新高，达11.33%，而在2017—2019年，这一均值分别为8.29%、9.45%和10.83%。

观察前三十强房企近四年创新成果综合表现，已分化为三个梯队，且各梯队企业数量相当：多元营收占比近四年平均值超过10%的共11家；5%—9%的8家；5%以下的11家。不过，各梯队间也呈分化状态，尤其是第一梯队分化最为严重，在这一梯队中，排名第一的绿地与此队伍中末尾的绿城，相差近5倍。

贝壳研究院整理

01

绿地、中南、龙光近四年创新均值排前三

根据贝壳研究院整理，当前重点房企主要收入来源仍以物业开发销售为主导。

数据显示，龙头房企2020中期营业收入中物业销售占比，碧桂园、恒大、万科、融创、保利5家房企，分别占比97.3%、97.9%、94.4%、94.5%、91.3%。与2019年中期占比相差无几。这说明，新冠疫情对头部房企的收入结构影响较少。头部房企仍以物业销售为其主营业务，多元化收入规模较少，占比低于普遍10%。

从收入角度看，当前大多数多元化业务，很难匹敌地产开发的主导地位，但头部房企之间存在较大差异性。差异性之间体现出不同企业多年的探索成果。综合近四年企业创新值，排在前五名的均不是龙头房企，而是行业排名在十几、二十几名的房企。具体如下：

绿地控股一骑绝尘，是为数不多的物业销售占比低于50%的企业，其多元化营收占比，2020年中期达到54.0%，其中基建产业（代建）占比43.3%，近四年平均值为52.62%，且每一年营收占比非常稳定；其次为中南建设(000961,股吧)，近四年为33.59%，其中建筑施工业务占到30%左右；排在三四五名的为龙光集团、新城控股(601155,股吧)和招商蛇口(001979,股吧)，由于土地一级开发或建筑合同、综合体销售或物业出租、园区开发与运营的表现突出，四年均值分别为19.56%、17.46%和15.61%。

不过，在克而瑞看来，即便多元化创新营收突出的企业，也并非全然无BUG。以绿地和中南为例，目前已经形成“房地产、基建”两大主业并驾齐驱的绿地，通过强大的基建能力，可以在与政府洽谈基建合作时斩获相关土地。中南建设因建筑起家的优势，建筑业务始终是其第二营收贡献点。但这两家却存在一个共同问题：建筑业务利率润非常低，对企业的盈利能力反而产生了拖累。

02

子公司资本化进程提速 但效仿需谨慎

另一个值得关注的现象是，相较于前几年，房企子公司资本化进程明显提速。子版块中，目前TOP30房企几乎都将物管板块拆分上市。2020年16家上市物业公司的路径，均为房地产开发企业将物业板块分拆后再打包上市。而相较于其他子版块，物业价值也是最被资本所认可的版块。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，物管板块热度高涨，还存在像绿城中国、雅居乐等房企的旗下物业公司节点性市值超越母公司的现象，可以说，资本化后的物业充满了无限想象空间，而在融资监管趋严背景下，走向资本化道路，房企也有着十足驱动力。

第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明也认为，房企PE均值10-15，物管商管公司均值20-30，高峰时30倍以上，物管公司原来只是房企里的一个部门，分拆出来升价几倍。房企未来供应受到政策“房子用来住不是用来炒”的影响，发展有限，价格供应都会减低，相反物业公司管理面积量每年都会增加，因为是用累计的做收入计算。

而纵览2020年度，除物管板块外，其他子板块也开始积极探索分拆上市。比如，商业、代建、绿色智慧家居、文旅等。绿城中国、中国奥园、雅居乐都对旗下子业务进行分拆上市。

来源：公司公告、克而瑞

不过，针对子板块分拆上市，克而瑞给出了如下建议：

在代建领域具有先发优势的房企，效仿绿城管理的难度很大：一方面，走通这一商业模式，需要具备较强的项目管控能力和较高的品牌溢价，绿城多年深耕代建领域，已建立了规模效应，朗诗、建业等房企的代建业务较多，但占据的市场份额还不够。另一方面，绿城的商业代建业务委托方主要是中小型房企，在行业集中度不断提高的趋势下，行业未来的市场空间或将受限。

文旅行业发展空间大，但奥园文旅业务模式对自然资源依赖度高，也需要长期的资金支持，目前公司盈利有待于多元化。

雅居乐旗下的雅城集团两大主营业务，分别是绿色生态景观服务和智慧装饰家居服务。目前，这两个行业的市场竞争均较为分散，雅城集团2019年78.9%的营收来自雅居乐集团及其他关联方，对母公司依赖度较高，外部客群有待开拓。

03

把握中期基本盘与长期多元化转型关键期

在地产由增量进入存量，房企投入大量资源和时间寻求第二增长曲线，创新的突破值得肯定，尤其是还出现了像绿地这样的多元化收入占比超过地产主业的企业，也给这个行业注入了一剂强心剂。但在创新这条赛道上，朗诗两年内的两度更名，远洋集团的回归主业，均透露出企业探索多元化路径的不易，以及对主业与多元化定位关系的摇摆。未来如何把握呢？

克而瑞分析，随着新业务探索的深入，未来房企多元化投资有如下趋势：预计重资产与轻资产相结合、围绕地产上下游布局将是房企在存量时代最稳健的战略路径；在跨界领域，房企多元化布局方式由自营向投资入股转变，过去房企整体参与程度较高，但是布局进度和资金回报都较为缓慢，随着融资监管的逐步收紧，房企也由长期高投入的自营模式转向资金投入更低的模式；房企多元化布局更侧重行业成长性好、收益回报周期短的领域。

而潘浩认为，盲目分散的多元布局，不仅挑战房企的运营能力，更是对资金实力的考验。当前阶段，房企销售增速放缓，金融监管不断升级，房企快速周转模式承压，影响房企的资金流动性。要充分考虑多元化业务的前期投入与收益周期，高负债型房企短期不建议过多进军新赛道。未来，财务稳健的管理红利型房企更有利于开展多元业务。

此外，房地产行业正处于中期基本盘与长期多元化之间的转型关键期。在强化内生能力的同时，结合国家十四五发展战略与自身发展战略，以科技为支持工具，把握未来的转型关键期持续布局多元化业务板块。