昆明商业物业“售后返租”盛行 违约“地雷”正在引爆

3万元就可以投资昆明最大的商业综合体内的商铺，而且开发商承诺2年返还本金，还有5700元利润。

这是位于昆明呈贡新区的商业综合体七彩云南第壹城对外的宣传承诺。

中国房地产报记者在售楼处现场采访时，项目销售顾问口若悬河地介绍这款“创新产品”——“托管商铺”。实际上，购房者“购买”的是项目商铺中的两平方米，这两平方米分3万元和6万元两档，商铺售出后，由开发商诺仕达集团旗下昆明登宇企业管理有限公司进行管理运营，承诺客户3万元分两年返还本金及利润共计 35700元，6万元分五年返还本金及利润共计94200元。由诺仕达集团旗下9大产业(七彩云南翡翠、七彩云南茶业等公司)做资产担保。 “卖得非常好。现在已经卖出去12000多个产品，多的客户一人就买了120个。”该项目销售顾问称。

实际上，销售顾问所称的“创新产品”托管商铺，对商业地产开发商和投资者来说并不陌生。“这实际上就是曾经在行业内红极一时的‘售后返租’。”昆明一位房地产研究机构的负责人对中国房地产报记者表示。

从 5月开始到7月初，中国房地产报记者对昆明的商业地产市场进行了连续性的调查，发现在昆明的商业地产当中，售后返租已是普遍存在。在报纸、网站的商业地产销售广告当中，充斥着“5年稳妥收益，最高12%年回报”“年回报18%”等诱人的字眼。在中国房地产报记者调查的七彩云南第壹城、大都摩天购物中心、大宥城、汇都国际、螺蛳湾商贸城等数十个商业地产项目中，绝大多数存在公开的“售后返租”式销售。

售后返租成“默认规则”

在“售后返租”的操作当中，开发商采取了打擦边球的方式。

在七彩云南第一城项目售楼处，销售顾问向中国房地产报记者出示的合同样本题为《七彩云南第壹城商业物业租赁合同》，这份样本合同显示，其租赁期限为5年，租赁的建筑面积仅为2平方米。蹊跷的是，尽管名为“租赁合同”，却在合同的租金条款中称“为实现推进项目商圈的快速发展，提升甲方物业价值的目标，甲方同意在合同约定的租赁期间免收租金”。当然，这世上没有免费的午餐，“免租金”的同时，业主还需要缴纳6万元的“押金”，此外，双方还要签订一份《七彩云南第壹城租赁物业委托经营管理合同》，“委托经营”期间，委托经营方诺仕达集团旗下昆明登宇企业管理有限公司承诺给予甲方前三年每年固定收益6600元，后两年固定收益7200元。

各种法律条款考虑得不可谓不周到，但其实质却无法改变，这就是变相的“售后返租”。在七彩云南第壹城售楼现场的宣传广告中，开发商声称“6万托管旺铺怎么投都是赚”“5年稳妥获益，连本带利可获得94200元”。

“实际上可以算是开发商的融资方式，集资或者说是民间贷款，开发商以每年11%~12%的利率向‘业主’借钱。这种方式算是在灰色地带运行。”昆明一位不愿意透露姓名的开发商高管对中国房地产报记者表示。

记者调查过程中发现，这种“售后返租”或者变相的“售后返租”的销售方式，在昆明的商业地产市场非常普遍。

记者来到昆明市大田宥房地产开发有限公司开发的商业综合体大宥城，据置业顾问介绍：“大田宥的商铺地下一层和地上一层正在认筹返租投资经营，对商铺全部自持，并进行产权分割。商铺户型从30平方米到500平方米不等，均价为2万元~3万元/平方米。该投资型商铺的签约合同分5年和8年两种，每年返租回报 15%左右，3年投资回报最高18%。”

在螺蛳湾商贸中心项目现场，项目客户经理对记者表示：“目前在售负一层的商铺，全部带返租十年经营，前3年返利8%可以直接抵购房款(将返利部分直接从物业总价中扣除后等于实际购房款)，4~5年返利8%。最后5年根据出租租金扣除15%的管理费用后返还给业主，由开发商自己来对商铺经营管理”。

记者来到汇都国际售楼处，这个项目是由云南金马源房地产开发有限公司开发的，项目置业顾问对记者表示：“汇都国际从2013年开始就推出商铺返租投资产品，是昆明最早做这个(售后返租)的企业，大田宥、七彩云南等项目都是在模仿我们的模式。”

“汇都国际目前三期商铺返租产品分5万、10万、50万元三种，签约8年到12年不等，返利从12%到16%。5万元/间的商铺托管年限为8年，平均年收益率为12%。10万元一间的商铺托管年限为12年，13%的年平均收益率。50万元/间的返租商铺托管年限为10年，平均年收益率为15%。去年50万元的产品卖了大约4000万元出去，返租经营方是由项目的开发企业金马源公司负责。”置业顾问接着滔滔不绝地介绍。

在大都摩天购物中心，开发商鼎杰房地产有限公司的置业顾问则告诉记者，大都摩天购物中心4楼品牌餐饮现铺在售，面积为10平方米，价格为30万元/间，地下二楼和一楼少量商铺在售，一楼商铺面积为50~60平方米，价格为4万~6万元/平方米;地下二楼商铺面积最小为20平方米，价格为2万元/平方米。

“我们跟其他项目的返租经营没有产权不同的是，大都摩天购物中心没有将商铺产权分割，都是按一套来销售，全都有独立产权。”置业顾问强调这一“卖点”。在记者看到的项目介绍广告中，也的确是强调“3.2万元/间买铺赢一生”。

据该置业顾问介绍，其经营模式为投资性商铺返租12年，商铺全托管年平均回报率8.5%， 12年后可续签返租也可收回自营。

从记者在昆明数十个项目的调查情况来看，80%以上的商业物业项目均存在类似的“售后返租”和变相“售后返租”现象，几乎已成昆明市场上的常见模式。

悬挂头上的剑正在落下

尽管在昆明的商业地产市场上，这种“售后返租”、变相“售后返租”、“返本销售”、“托管式商铺”被冠以“产品创新”“营销创新”之名，在商业地产领域几乎已成项目“标配”，实质上属于违规违法行为。

2001 年建设部发布的《商品房销售管理办法》 第四十二条规定：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：返本销售或者变相返本销售商品房的; 采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;分割拆零销售商品住宅的。”可见，在昆明商业地产领域盛行的上述“创新营销”，其实质就是“售后返租”、“返本销售”，是严重违规违法的行为。

中国房地产报记者向开发商大田宥房地产开发有限公司求证“售后返租”的事实以及其是否违规违法。大田宥房地产开发有限公司品牌部经理李云龙和营销部门经理刘晓奎均表示，大宥城的返租是经过专业的法律部门指导过，并不违反国家规定，而且今后会根据政策和市场情况继续卖返租产品。

在各个“售后返租”的项目，开发商管理人员和售楼人员多数也向记者表示，在操作细节上他们都非常注意不违反相关的法规。

“有的打擦边球，用租赁合同代替销售合同，虽有各种规避方法，但实质没有变。合同中涉及固定收益的，显然属于向公众非法集资。”云南大学一位法学教授对中国房地产报记者表示，“灰色地带不能长期存在下去，因为风险太高，返租是要靠真正的租金收益来支撑的，项目经营不好，没有现金流，拿什么去还返租的钱?将来这都是影响社会稳定的隐患。”

这种担忧已经在变成现实。

近日，有业主反映，号称“昆明城市首席文化综合体”的文化空间项目的地下一层“托管型投资商铺”，承诺本来20年返租经营，年收益率平均为9.5%，然而，从今年第一季度以来，返租型投资商铺的返款已经停止。

该项目由云南中天文化产业发展股份有限公司开发，这个“文化综合体”项目此前在一期开盘的时候，曾推出地下一层“托管型投资商铺”，按照当时与业主签订的合同，商铺采用20年返租经营，租金前3年年返利8%，3年后在8%的基础上每3到5年递增5%，第15~20年年返租率为11%。综合算下来之后，开发商承诺商铺的年均综合收益率为9.5%。业主在签订返租合同半年之后开始返款，每季度返款一次。

据开发商中天文化向业主回应“停止返款”一事的说法，现推迟到10月，而公司由于忙于地下商铺的开业，托管商铺的返款将于10月份统一支付。当然，以上承诺仅限于口头，开发商中天文化一直没有给出业主要求的书面承诺。

这只是目前出现的一起违约案例，随着昆明商业物业供应洪峰的到来，在这个经济并不发达的内陆中等城市，仅凭本地的消费很难撑起如此庞大的商业物业，商业物业的平均经营状况必然会每况愈下，这种情况下“售后返租”所赖以生存的出租现金流对于众多新开业处于“养铺期”的商业物业来说，无疑是一个艰难的任务。这种可能出现的大面积违约，是悬在昆明商业地产市场头上随时会“取其性命”的一把利剑。