外地人在上海购房政策 外地人能否在上海买房

3月25日上午，上海市政府举行新闻发布会，上海市住房城乡建设委、市工商局、市金融办等部门负责人将介绍上海促进房地产市场平稳健康发展的相关举措。

中国证券网记者在发布会上获悉，上海25日将开始施行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，以促进房地产市场平稳健康发展。意见明确，上海将进一步强化房地产市场监管，规范从业行为，还将从严执行住房限购政策以及从紧实行差别化住房信贷政策。

根据意见，上海将从严执行住房限购政策，表现为：提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所有税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。

与此同时，意见提出了从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%，购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金。

记者在现场看到，今天参加发布会的人员包括上海市住房城乡建设管理委主任顾金山、央行上海总部调查统计研究部主任王振营、上海市金融办副主任李军、上海银监局副局长蔡莹、上海市工商局副局长钟民、上海市市场利率定价自律机制会长单位负责人孙维。

根据上海市去年发布的新规，普通住房应同时满足以下条件：(一)五层以上(含五层) 的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;(二)单套建筑面积在140平方米以下;(三)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交 易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

另据观察者网了解，早在2013年，上海“沪七条”就将二套房的首付比例统一提至七成。不过，2015年央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。住房公积金个人住房贷款购二套房最低首付款比例由30%降低至20%。此后，上海的二套房政策也随之调整，由此前普通商品房首付比例七成降为四成。

调控后，房价如何走

微信公众号“上海观察”分析认为，调控政策目的很明确，要给这波一线楼市的上涨潮降温。但有人可能要问了，房地产调控调了十年，但房价涨了十年，这种调控已经是进入了越调越涨的怪圈。这次上海楼市新政的推出，会成为抑制房价的定海神针吗?

其实，看一个地方是不是真心的做好房地产调控，只需要关注他的金融属性，2008年之后，房价的上涨主要就是金融推动的，跟所谓的刚需已经关系越来越小。我们看到了08年之后的三次房价下跌，其实都是跟金融政策相关。08年是金融危机，11年是欧债危机，2014年的市场流动性紧张，出现了多次钱荒。总体上看，有一个共性就是社会上钱少了，房价就开始波动了。所以，要想真的调控房价，就要在他的金融属性上下功夫，减少流向楼市的资金量，降低杠杆率，堵截各种热钱流入的途径。

介于此，我们可以判断，上海这次的政策其实很明确，主要考虑到了杠杆，这将极大的杀伤投资需求。特别是对于上海的那些高价非普通住宅，在政策实行后，可能购买力会出现突然的断崖。

但在楼市新政还未正式推出前，摩根大通分析师李洛衡就认为，即使上海将二套房首付比例升至70%，也不会动摇市场信心，上海楼市的成交面积最多减少10%。另外，鉴于土地供应有限、资金面充裕，上海房价不会受影响，销售高端住宅的房地产商获得预售批准的时间可能延长。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，导致上海房价疯涨的真正根源，在于供需两端体系崩溃与流动性集中流向房地产等因素，“房价调控不可只着眼于当下，短期要加大新房供应、控制货币与房地产贷款及流动性投放，关键是从长期市场供求、金融制度、投资渠道、汇率、土地供应上去调整房地产市场。”

是的，房价调控一定不是一件短期就能解决的事情。但当高房价已经将一线城市的人群一分为二——能够享受房价上涨红利的少数人和买不起房的大多数人时，楼市就不仅仅再是一个经济问题，而是一个社会问题，所以房价调控成为了一件必须做也是不得不做的事情。

即使短期内，房价不会有太大的影响，但只要新政严格执行，从长期来看，房价的泡沫就一定会减少。