保利物业的野心与现实:挂牌新三板 面临同业竞争挑战

从输血模式转变为造血模式，保利物业希望借助资本力量走出母公司保利地产的“光环”，再造一个保利。

2月28日，保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）宣布，全资子公司保利物业发展股份有限公司（以下简称“保利物业”）在全国中小企业股份转让系统（新三板）挂牌申请获得受理。

时代周报记者获悉，成立于1996年的保利物业目前承接的物业管理项目400余个，管理面积超过1亿平方米。公告显示，保利物业2015年度、2016年度营业收入分别为19.36亿元、25.48亿元；净利润分别为8563.48万元、1.42亿元。

接下来，仍有不少难题横亘在这家拥有央企背景的公司面前。对外，要考虑如何面对市场上包括彩生活、中海物业等在内的强劲对手，继而扩大规模，形成核心竞争力；对内，保利物业对保利地产的依赖性依然过大，其又将如何培育新的盈利增长点，拓宽营收渠道？

保利物业拒绝向时代周报记者提出的相关问题予以置评，仅表示：“由于股改工作的整体安排，目前还不接受媒体对上市事宜的采访。”

改善不均衡

与其他物管公司无异，保利物业主要依托保利地产发展，对外市场拓展比例很小。

时代周报记者查阅保利物业发展股份有限公司公开转让说明书（以下简称“说明书”）发现，截至 2016年12月31日，该公司在管理和服务的项目合计381个，在管面积达 8870.96万平方米。其中由保利地产开发的物业的管理面积为8160.98 万平方米，占总体管理面积的92%。

这是一把“双刃剑”。一个无法忽视的现实问题是，如果未来保利地产的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，可能会影响保利物业管理面积的扩张和收入规模的提升。

在规模扩张上，保利物业也的确需要快马加鞭。数据显示，截至2016年6月30日，竞争对手彩生活已签约管理面积达3.6亿平方米，签约管理项目2236个。而万科在 2016 年上半年实现物业服务收入17.65 亿元，截至2015年底，万科物业提供服务的合同项目980个，服务合同约定的建筑面积达2.14亿平方米。截至2015年12月31日，绿城服务在管合同建筑面积约8280万平方米。

上述企业得以迅速规模化发展的原因是，由于物管行业集中度低，给企业通过全资或入股操盘的方式兼并收购，拓展管理规模提供了天然土壤。根据某研究院的数据，百强物管2015 年合计收购200余家物业服务商，收购管理面积合计 3.85 亿平方米，其中彩生活以3亿元并购开元国际100%股权，并购面积逾3000 万平方米。中海物业以5000万元收购中海宏洋物业100%股权。万科物业除净资产入股卓弘物业和北京佰嘉物业外，还通过收购东莞卓圣物业扩张物业布局。

为此，保利物业希望通过全委、顾问和并购的方式拓展非保利地产开发的物业项目，同时利用保利芯智慧云平台，开发创新服务产品，进一步提升了市场拓展能力和企业盈利能力。

2016年，保利物业同步启动市场外拓战略，并先后成为普天新能源、同元集团、中国人寿陕西公司、山东滕投集团、汇源建设集团等企业的物业服务商。

来自保利物业的数据显示，公司已设有 18 家子公司、74 家分公司。“目前公司仍在扩大项目的数量及规模，鉴于此，公司或会面临项目人员多元化及本土化的需求，导致管理效率的降低及营运风险的增加。”

不过，由于保利地产多以住宅开发为主，也使得保利物业管理的住宅物业比重偏大。2015、2016 年度保利物业的住宅物业收入占比分别为 89.43%和 87.44%，业态分布并不均衡。

对此，保利物业计划重点向非住宅物业倾斜，拓展学校、工业园区、旅游物业等非住宅物业。时代周报记者从保利物业官网了解到，目前保利物业管理的学校物业包括位于西安的经开第五小学以及南昌的华东交通大学理工学院。工业园区包括位于重庆的美的家用空调事业部重庆工厂与南昌的芒果电商产业园。

同样不均衡的还有营收构成。时代周报记者获悉，目前保利物业收入来源主要来自物业管理服务。2015年，其物业管理收入17.5亿元，占总收入的90.42%，社区增值服务收入1.85亿元，占比9.58%。2016年，两者间的差距进一步被拉大。2016年，其物业管理收入为23.34亿元，占比91.61%，社区增值收入仅为2.13亿元，占比8.39%。

根据中国物业管理协会公布的数据，从收入结构来看，2015 年物业管理服务占营业收入为83.27%，多种经营收入比例为 16.73%。

这意味着，2016年保利物业在优化营收构成上并未收到应有成效，其收入来源仍十分单一。保利物业表示，公司将加大物业延伸服务、创新服务等非物业服务市场开发力度，提升非物业费营收构成。