国务院督查组先行调研 急查楼市回暖

      2012年7月18日，国家统计局发布的70大中城市新建商品住宅价格统计显示，在6月份房地产价格呈现环比上涨城市达到25个。在这样背景下，国务院已经召集包括住房和城乡建设部(下称“住建部”)、国土资源部(下称“国土部”)等主管部门参加的会议，研究并讨论进一步落实房地产调控的相关政策。

     作为本次会议的准备工作，住建部等主管部门已经对部分房地产市场热点城市和区域进行了全面的调研工作。调研情况将向国务院总理、分管副总理进行汇报。除房地产市场成交回暖等情况外，6月以来土地市场成交情况的波动，亦在汇报内容之中。

      而在此之前，沪深股市房地产版块出现了明显下跌。7月18日，金地集团以7%的跌幅领跑房地产版块。7月19日，国土资源部、住建部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》(下称“通知”)遏止已经出现的楼市反弹苗头。

急召会议

      住建部政策研究中心人士向记者证实，此前他确实曾前往地方对房地产市场进行调研，但对于调研是否作为国务院召集会议的准备工作，他并未向记者做明确的表示“国务院已经在召集国家发展改革委、住建部、国土资源部、国家统计局等部门开会，重点的研究目前房地产市场的情况，并且对下一阶段落实楼市调控政策的工作进行部署。”7月18日晚间，接近住建部的一位权威人士向《中国经营报》记者表示。

而两位不愿具名的住建部内部人士均向记者证实了国务院召集会议的说法，不过，他们同时表示，会议最终形成政策的主要内容是针对土地方面的。

7月10日，北京万柳地块以26.3亿元并配建16400平方米回购房的价格出让，而被冠以“”头衔，并被市场普遍看作是土地和房地产市场回暖预期的标志。紧随其后的是国家统计局公布6月70大中城市新建商品住房统计情况，25城市新建商品住房价格出现环比上涨。

       住建部曾组织相关业务部门和政策研究机构，进行了专门调研。北京、上海、浙江、江苏、广州、深圳等地区和城市均在调研范围之内。对于调研中收集的所在地的房地产市场情况，将向国务院进行汇报。

     住建部政策研究中心人士已经向记者证实，此前他确实曾前往地方对房地产市场进行调研，但对于调研是否作为国务院召集会议的准备工作，他并未向记者做明确的表示，对于是否会出台进一步的调控政策，他表示，这项工作要由国务院统筹安排，目前不便表态。

而实际上，在万柳地块出让前后，其地块交易情况、交易条件、预估价格等情况，就已经在国土资源部备案。国务院办公厅在万柳地块成交之后，亦向北京市询问了关于万柳地块出让、成交的相关情况。在此之前，国务院总理温家宝在江苏调研时曾表示，“决不让房价反弹”。

“通知的内容是在国务院级别的会议上进行的讨论而后确定的，至于是否以国务院常务办公会的方式进行公告，尚未确定。”7月20日，前述权威人士向记者表示。

回暖归因

       国务院总理温家宝、国务院副总理李克强均将参加此次会议，听取相关主管部门的汇报，并部署下一阶段落实房地产调控政策的相关工作。2010年、2011年两年，国务院两次召开专题常务办公会，部署确保房地产市场健康平稳发展的相关工作。

    本次会议首先将听取主管部门对当前房地产市场回暖情况的汇报，并对成因进行分析。一位参与调研的人士向记者表示，在其调研的城市中，房地产市场成交回暖的主要原因仍是刚性需求为主，在严厉限购政策下，首套住房均占有当前房地产成交的大部分比例。

      北京市住建委的统计数据显示，截至6月，北京新建商品住房成交总量中，首套购房的购买行为约占总成交量的82.3%。“但是，在首次购房者群体中，我们在调研中，也发现由于受到市场预期的影响，购房者提前购房，但没有详细的统计数据分析说明这一情况。”

     除了对市场回暖的归因之外，对于当前土地市场也将做有针对性的分析和汇报。7月10日，万柳地块成交当天，按照国务院安排，新华通讯社通过短讯的方式，已经将万柳的成交条件、交易现场情况等，上报国务院总理温家宝、副总理李克强审阅。

记者了解到，在本次会议中，国土部将对土地市场情况进行汇报，并对近期以来土地市场出现的成交价格波动等现象的原因进行分析，并提出有针对性的对策和措施。在此之前，国土资源部在万柳地块成交后第二天，就已经明确表示，要坚决遏制部分地区土地市场的异常波动。

      按照国土资源部的规定，对土地成交价格创新高、溢价率超出50%等情况，均被视为异常波动，需上报国土资源部备案。

      十分微妙的是，2010年，在全国两会结束后第一天，北京一日三次刷新价格纪录，最终招致了历史上最为严厉的房地产调控政策。    

预期之战

而真正让国务院和中国经济最高决策层忧心的，是有关房地产市场的“预期”变化。

   在温家宝强调“决不让房价反弹”之前，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程(小区网，论坛)工作会议上表示，“稳定房地产调控政策，继续坚决遏制投资投机性购房”。实际上，真正让国务院和中国经济最高决策层忧心的，是有关房地产市场的“预期”变化。

   “对于落实现有房地产调控政策，中央政府的态度是十分坚决的，没有任何动摇和改变，但是，我们也无法忽视现有银根松动给房地产市场的回暖带来的影响。”一位不愿具名的住建部官员向记者表示。

     从2012年6月开始，人民银行两次降息，商业银行亦恢复了对首套住房购置按揭贷款的八五折优惠利率政策，并对首套住房按揭贷款的首付比例按照规定进行优惠。中原地产分析师张大伟向记者表示，一方面银根松动为楼市注入了流动性，另一方面，也在一定程度上改变了市场预期，从而加速了房地产市场的成交回暖。

     在这样的背景下，“”的出现，又加剧了“回暖”的预期。北京麦田房产、链家地产等二手房中介机构的统计显示，万柳地块出让后，其所在的北京万柳地区二手房挂牌价格出现10%左右的涨幅，而区域内主要房产中介机构也以此为理由，催促客户签约成交。

     张大伟表示，市场和部分机构过分解读了“”对市场的影响，从而影响了市场预期。万科、保利等一线房地产开发企业的销售负责人均向本报记者表示，从6月开始陆续已经出现了“托关系买房”的情况，而这种情况通常在房地产市场热度甚高的2009年出现。

    张大伟认为，中央出台政策，就是要影响市场预期，促进房价合理回归。