重庆小产权房政策

2012-07-31www.loupan.com

城市居民购买“小产权房”一直是一个热点问题,小产权房在中国许多城市已经大量存在,是否承认小产权房以及如何处理小产权房一直存在着很大争议,政府严格规范使用农村集体用地对于房地产企业是一个利好,一些原本购买小产权房的购房者将不得不购买商品房。…因此预测将来可能的政策是:凡是符合消防、设计等规划的小产权房在交纳土地使用费、各项税金情况下可以取得产权证,而一些不符合上述规定的小产权房将不能取得产权证。

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重庆小产权房政策

2012-07-31 16:00:01 /admin /www.loupan.com

1.3经济适用房开发贷款优惠措施出台

政策名称:国土资源部正式公布了《土地登记办法》,这一办法将于2008年2月1日起施行。全面实施土地登记办法之后,每一块土地都将领取统一的“身份证”。

出台时间:2008年1月3日

政策分析:《土地登记办法》的出台,标志着我国土地产权制度建设的一次重大进步。《物权法》、《土地管理法》等一系列土地法律法规的接连实施,迫切要求对我国土地权利的主体进行界定,以有效保护土地权利人的合法权益。根据《土地登记办法》,完成土地登记后,每幅土地都将发放由国务院国土资源行政主管部门统一监制的土地权利证书,即土地“身份证”。

1.9 严格集体建设用地管理

政策名称:国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

出台时间:2008年1月9日

政策要点:(1)严格执行土地用途管制制度;(2)严格规范使用农民集体所有土地进行建设;(3)严格控制农村集体建设用地规模;(4)严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为;(5)严格土地执法监管。

政策分析:政策第一点,严格执行土地用途监管制度是针对一些地方在土地利用中擅自改变土地用途或者不按照土地规划利用土地,集中表现在工业用地变成居住用地或者商业用地、公建用地变成居住用地或商业用地、居住用地和商业用地不按规划比例执行等等现象。政策强调地方政府需加大对土地用途的监管力度,这使得一些二、三线城市无序用地的情况将得到遏止,相应的开发商也不能再依靠这一途径谋取利益。

政策第二点严格规范使用农民集体所有土地进行建设和第三点严格控制农村集体建设用地规模是针对一些城市和地区擅自将农村集体用地变成城市用地、非法占用或者租用农村集体用地进行非农业建设、城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”等现象。其中,城市居民购买“小产权房”一直是一个热点问题,小产权房在中国许多城市已经大量存在,是否承认小产权房以及如何处理小产权房一直存在着很大争议,政府严格规范使用农村集体用地对于房地产企业是一个利好,一些原本购买小产权房的购房者将不得不购买商品房。但鉴于在中国一些城市已经有农村回迁房在交纳土地使用费以及税金情况下可以上市成交的案例,并且小产权房所涉及的社会层面之广、涉及程度之深以及城市高房价的影响使得最后的政策不大可能出现“一刀切”的做法,因此预测将来可能的政策是:凡是符合消防、设计等规划的小产权房在交纳土地使用费、各项税金情况下可以取得产权证,而一些不符合上述规定的小产权房将不能取得产权证。

政策第四点严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为以及第五点严格土地执法监管是针对一些城市和地区采用以租代征的形式非法使用农村集体用地进行非农业项目建设的行为以及一些地方政府部门与各主管部门执法不力、不严等现象。政策强调了“以租代征”的非法性,是对这一现象加以重点归制的体现,将起到明显的遏止作用。

2008年2月

2.4经济适用房开发贷款优惠措施出台

政策名称:央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》

出台时间:2008年2月4日

政策要点:(1)开发经济适用房,房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内;(2)开发经济适用房,房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%,比35%的常规要求有所降低;(3)开发经济适用房,房地产开发企业的贷款期限一般为3年,最长不超过5年,比常规2年的还款期限有所延长。

政策分析:这一针对经济适用房开发房地产企业的优惠贷款政策体现了政府对于08年建立多层次住房保障体系的政策导向。2007年底到2008年初陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策,预示了我国住房政策的战略转型,国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需求,从前几年的货币补贴、租金补贴转变为近期的住房建设。这两个转变意味着政府已经认识到房价再降,中低收入者也无能力购房,只有学习香港、新加坡等城市经验才能缓和住房供需矛盾,也意味着开发商品房的房地产企业的职责是为中高收入者提供住房,中低收入者的住房需求只能由政府来加以引导解决。

因此,各种符合住房保证政策精神的措施将会陆续出台,对于开发经济适用房的企业是有持续利好效应的。可以获得低息贷款、延长还款期限、降低融资成本。而对于提供贷款的银行而言,此项贷款属于低风险与低收益的放贷领域。

2.14《土地调查条例》公布

政策名称:国务院公开发布《土地调查条例》。该条例自公布之日起施行。

出台时间:2008年2月14日

政策分析:条例指出,土地调查的内容包括土地利用现状及变化情况,包括地类、位置、面积、分布等状况;土地权属及变化情况,包括土地的所有权和使用权状况;土地条件,包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。同时,为了加强对基本农田的保护管理,条例还规定,进行土地利用现状及变化情况调查时,应当重点调查基本农田现状及变化情况,包括基本农田的数量、分布和保护状况,以便做到对每一块基本农田上图、登记、造册。

 

国家根据国民经济和社会发展需要,每10年进行一次全国土地调查;根据土地管理工作的需要,每年进行土地变更调查。条例规定,国家建立土地调查成果公布制度,土地调查成果应当向社会公布,并接受公开查询,但依法应当保密的除外。

2.15《国有土地收购储备办法》出台

政策名称:《济南市国有土地收购储备办法》正式出台

出台时间:2008年2月15日

政策分析:根据该办法,国有土地收购分为货币补偿直接收购和土地收益分成收购两种方式。补偿的标准和原来相比也有新的变化。货币补偿直接收购划拨土地使用权及地上建(构)筑物,以土地使用权补偿作为主导方式的,土地按照评估价格的60%给予补偿,建(构)筑物按照评估价格补偿;以地上建(构)筑物补偿作为主导方式的,按照房地产综合评估价格扣除所含土地评估价格的40%给予补偿。

采取土地收益分成方式收购的,收购规划范围内原土地使用权人全部土地使用权时,暂不支付土地及地上建(构)筑物补偿费,按市场机制供地后,政府根据收购的原土地使用权人实际能够出让的土地,在出让土地总价款中扣除土地整理等相关费用,与原土地使用权人按照4:6比例分成。

2.28建设部要求各地报送住房建设规划

政策名称:建设部发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》

出台时间:2008年2月28日

政策分析:建设部重申,新批商品房建设面积70%须90平米以下。建设部于2月28日发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》明确,各地新建住房结构比例,即凡新审批、新开工的商品住房,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。各城市要在3月底前制定并公布2009年住房建设计划,在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建设规划。

2008年3月

3.5两会政府工作报告

政策名称:两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的是“抓紧建立住房保障体系”

出台时间:2008年3月5日

政策要点:(1)要健全廉租住房制度,加快廉租住房建设,加强经济适用住房建设和管理,积极解决城市低收入群众住房困难。同时,要积极改善农民工居住条件;(2)要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,建立多渠道投融资机制,通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题;(3)要综合运用税收、信贷、土地等手段,完善住房公积金制度,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨;(4)要加强市场监管,严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

政策分析:第一条措施说明,当前住房保障是我国住房制度和住宅产业发展的重中之重,在去年“24号文”的方针指导下,今年廉租房和经济适用房建设力度空前加大,地方政府硬着头皮也得上,很多城市制定的《2008年住房建设规划》中已反映出这一点。

第二条措施说明,国家将继续加强推进住宅供应结构调整,从各城市执行情况分析,2007年“90/70”政策效果有所显现,但远未达到政策要求,中大户型依然是供应主流,尤其是90-140平米,多数城市90平米以下户型所占比重仅有20-40%,2008年各地势必要明显提高这一比重。“多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题”,已经有相对明确的指示,那就是建设部的观点:根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决。据此,今年将有更多城市加入到尝试限价房和经济租用房的建设阵营中来。

第三条措施的重点在于抑制房价,其手段主要调节供需。2007年全国许多城市的房价都经历了一波快速增长,其幅度明显高于前两年。值得关注的是,自去年第四季度之后,很多城市房价增长势头趋缓,深圳、广州等少数城市已开始下跌,这为2008年调控房价创造了较好的环境。

第四条措施主要针对开发企业违法违规、干扰市场秩序等现象,其中清理闲置土地是最重要的一环,国土资源部要求全国闲置土地清理工作必须在今年4月底前完成清理,6月底前完成问题处理,这对于开发企业和地方政府都有相当大的压力。

3. 11成立“住房和城乡建设部”

政策名称:国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出,组建“住房和城乡建设部”,不再保留建设部。

出台时间:2008年3月11日

 

政策要点:住房和城乡建设部的主要职责是,拟订住房和城乡建设政策,统筹城乡规划管理,指导全国住宅建设和住房制度改革,监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

政策分析:2008年3月召开的两会会议进行了国务院部门的机构改革,其中引人关注的是国务院新设立住房和城乡建设部,不再保留建设部。这一部门的新设意味着两点:第一点是住房保障、第二点是协调城乡一体化。

这一部门的设立意味着政府把住房保障放在首要关注的层面,作为民生的重要方面,住房问题成为当代社会关注的焦点。未来住房保障将由政府供给和市场供给两方面组成,政府供给包括廉租房、经济适用房以及各种人才、创业公寓、满足中低收入者的需求,市场供给主要指商品房,满足中高收入者的需求。在对市场供给的调控中,政府将把政策重心放在对经济适用房总量的控制、其申购、出售、转让、开发、贷款等方面控制,以及廉租房租金、面积、配套等方面控制;而对市场供给的调控,政府将从对开发商的税收、土地清理、监管、贷款利率以及对购房者的信贷政策、税收等方面加以控制。

这一部门的设立另一方面预示着政府将强化协调城乡一体化进程,将着力来解决现实中所存在着的城乡建设的矛盾和问题。随着我国城市化进程的加速,许多城郊的农村区域已经进入城市范围内,由于土地属性不同,主管部门不同,产生了许多矛盾和问题,城乡一体化迫切要求对城乡进行统一规划,因此主管部门需要进行统一合并。设立城乡建设部的目的就是为了使城乡建设中能够统一领导、统一规划、统一建设,无论是对城市远景规划、节约有效利用土地、促进房地产行业健康发展都有重要作用。

3. 20证监会支持优质房地产企业上市

政策名称:证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强;但对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。

出台时间:2008年3月20日

政策要点:(1)证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强;(2)证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。

政策分析:2007年全国房地产市场异常火爆,房产价格大幅提高,成交量也一再放大,出于对未来房地产市场的良好预期,国内各大房地产企业开始大规模圈地,土地市场也十分火爆,“”现象一再出现,高价拿地的情形也在很大程度上推动了各个城市房地产价格的上涨。同时期,中国的股票市场从3000点上涨到最高的6124点,在土地市场上大打出手的房地产上市公司纷纷在股票市场上进行定向和非定向增发,未上市房地产公司也纷纷趁着火暴的证券市场在A股以及港股启动上市程序,IPO募集资金规模庞大。获得充裕资金的房地产公司开始在全国大面积买地,土地价格被过度拉高,间接提高房价,其他一些未上市的大房地产公司无法与之竞争,于是纷纷谋求尽快上市获得资金来进行土地市场的竞争。

2008年4月

4.8清查住房公积金违规

政策名称:住房和城乡建设部表示,全面排查住房公积金违规放贷。

出台时间:2008年4月8日

政策要点:(1)重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析,查找薄弱环节和管理漏洞,采取有效措施改进管理,对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置;(2)加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查切实纠正损害国家和职工利益的突出问题;(3)依法查处各类违纪违法行为。重点对违规办理住房公积金业务、挤占挪用资金等违纪违法问题予以处理。对拒不纠正、掩盖问题,造成资金严重损失的,依法追究责任。

政策分析:2007年全国房地产市场的火爆表现使得成交量大幅度上升,各个城市的公积金贷款几乎用完,公积金贷款出现了很大的缺口,政府相关部门也发现公积金管理中存在着一些漏洞和弊端。同时,出现了公积金违规放贷的现象,使得缺口进一步加大,数额巨大的公积金贷款与国家从紧的货币政策相违背,也使得购房者不能享受到本该享受的公积金贷款低利率,不利于多层次住房保障体系的建立,使这一部分实实在在的自住需求被压抑,变相加大了未来房地产价格上涨的压力。

两会后成立的住房和城乡建设部开始全面排查公积金违规贷款的现象,势必将使公积金快速回流,各个城市的公积金贷款开闸也将马上启动。从而带来的自住需求也能够在一定程度上支撑房价,因此现阶段房地产公司应积极与各大银行进行联系交流,第一时间争取到更多银行的公积金贷款政策,以吸引购房者。

4. 16国税总局严格开发企业所得税预缴问题

政策名称:国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》,对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。

出台时间:2008年4月16日

政策要点:对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入,按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整

政策分析:国家税务总局公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》,对房地产企业预售收入的预计利润率做了调整,由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%,经济适用房维持3%。这条政策不是新政,但对房地产上市公司现金流产生一定压力,总的税收负担并没有加大,对房地产企业影响有限。

《通知》对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定:位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的,不得低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,不得低于15%;位于其他地区的,不得低于10%。按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税,这使得企业预缴所得税的金额有所增加,但增加不多,压力也不会太多。由于仅是预缴所得税,项目完工后将重新清算调整,因而并非新税务负担,只是对房地产开发商的现金流要求更高。

《通知》明确指出,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

新政规定房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,与以前的规定相比,使得预缴所得税周期有所提前,也即企业支出提前,对资金形成一定压力。房地产开发商预售房款必须预缴所得税是2005年就执行的调控政策,从总体上看,开发商项目资金杠杆空间被挤压的趋势不变,也会因为现金流影响而使得资金竞争优势加剧。

 

2008年5月

5. 29查处土地违法违纪

政策名称:《违反土地管理规定行为处分办法》

发布时间:2008年5月29日

实施时间:2008年6月1日

政策要点:国土资源部日前发出通知,对《处分办法》的执行工作作出部署,要求地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为,坚决落实问责制度,各地要尽快建立向本级人民政府报告制度。

政策分析:《处分办法》的颁布实施,对于落实最严格的耕地保护制度,严肃惩处土地违法违纪行为,坚守18亿亩耕地“红线”具有重要意义,是促进土地资源合理开发利用的必然要求。政府历来高度重视土地问题,特别是近年来采取了一系列重大举措,促使土地管理秩序保持了总体稳定、趋向好转的态势。但是,违法用地、滥占耕地等违法违纪现象时有发生,土地管理形势依然严峻,该政策也表明了国家对土地管理力度逐步加大。

2008年6月

6. 1规范开发时限

政策名称:《国有建设用地使用权出让合同》示范文本出台

发布时间:2008年6月1日

实施时间:2008年7月1日

政策要点:国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本,“合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的,原则上开发时间最长不得超过3年。”

政策分析:本《合同》范本具有较强的现实意义,如规定的3年开发周期直接对开发商捂地现象给予一定约束,将导致开发商拿地更为谨慎。新合同明确了商品住宅项目的开发年限,如果是大盘项目开发,会对一些开发商造成较大的资金压力;且3年开发周期并不会因为土地转让而有所改变,即使土地在合法情况下完成转让,下家依然要遵循土地出让时签订的竣工时间表,违约依然要交纳违约金。

6. 15上调准备金率

政策名称:央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率

出台时间:2008年6月15日

政策要点:(1)2008年1月25日由14.5%调至15%;(2)2008年3月25日由15%调至15.5%;(3)2008年4月25日由15.5%调至16%;(4)2008年5月20日上调0.5%调至16.5%。(5)2008年6月15日和25日分别上调0.5%调至17.5%。

政策分析:从2007年开始中国内地的货币流动性就一直存在着过剩的现象,由于国际原油价格的不断上涨,有色金属、农产品以及各种生产要素价格的不断上涨,消费价格指数CPI不断上涨,达到了8%以上的惊人程度。因此,抑制通货膨胀成了2008年政府部门的首要经济任务。

传统意义上控制CPI的方法就是回收过剩的货币,主要是加息、提高准备金率以及发行国债等方法。其中国债的发行早在2007年就已经排定计划,市场有心理预期,而提高准备金率和利率则具有突然性。2008年中央更多的是使用提高准备金率而不使用加息是因为同时期股票市场大幅度走低,怕引起股票市场危机,同时也有不再加重购房者按揭还款压力的考虑,所以提高准备金率就成了主要的调控手段。

加息的手段一般都会提高企业贷款利率,加大房地产企业的财务成本,效果比较直接明显,而提高准备金率是落实从紧的货币政策,使得银行能放的贷款额更加紧张,加大了房地产企业获得贷款的难度,其影响作用比较隐性。

2008年7月

7. 1房屋登记办法出台

政策名称:《房屋登记办法》出台

实施时间:2008年7月1日

政策要点:住房和城乡建设部组织制定并发布了《房屋登记办法》。根据《办法》,所谓房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。《办法》中明确规定,房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

政策分析:这一条规定赋予了房屋登记簿的决定性效力。《办法》实施后,房产证的性质发生了巨大变化,它不再享有唯一性、绝对性,一旦房产证与房屋登记簿有分歧,除有证据证明房屋登记簿有错误的情况外,均以房屋登记簿为准。这就意味着,房屋登记簿将取代房产证,成为房屋归属的最终证明。房产证将不再是房屋归属的唯一证明,将会对权利人的物权进行更好的保护。

 

2008年8月

8. 1《民用建筑节能条例》颁布

政策名称:《民用建筑节能条例》

发布时间:2008年8月1日

实施时间:2008年10月1日

政策要点:各级人民政府应当加强对民用建筑节能工作的领导,积极培育民用建筑节能服务市场,健全民用建筑节能服务体系,推动民用建筑节能技术的开发应用,做好民用建筑节能知识的宣传教育工作。国家鼓励和扶持在新建建筑和既有建筑节能改造中采用太阳能、地热能等可再生能源。在具备太阳能利用条件的地区,有关地方人民政府及其部门应当采取有效措施,鼓励和扶持单位、个人安装使用太阳能热水系统、照明系统、供热系统、采暖制冷系统等太阳能利用系统。

政策分析:此条例的的颁布实施,对于房地产开发有深远影响,也表明国家推广使用民用建筑节能的新技术、新工艺、新材料和新设备的决心,限制使用或者禁止使用能源消耗高的技术、工艺、材料和设备,该政策也表明了国家对建筑节能环保管理力度逐步加大。

8. 1《公共机构节能条例》颁布

政策名称:《公共机构节能条例》

发布时间:2008年8月1日

实施时间:2008年10月1日

政策要点:国务院再次强调对能源环保节能的重视,此条例除对公共节能有规定外,对于写字楼商业酒店都有影响

政策分析:目前除住宅用地外,对未来商业酒店写字楼各类物业的开发将有重大影响和限制。

8. 1土地利用总体纲要

政策名称:《全国土地利用总体规划纲要》

发布时间:2008年8月13日

实施时间:2008年10月1日

主要内容:为“坚守18亿亩耕地红线”,未来三年可“农转非”的耕地只能有800万亩,平均每年不足270万亩 守住18亿亩耕地红线”是近年来中国政府确定的耕地保护目标。在刚刚通过的全国土地利用总体规划纲要中,这一目标有了具体而明确的时间和指标控制。8月13日,国务院总理温家宝召开国务院常务会议,审议并原则通过《全国土地利用总体规划纲要(2006—2020年)》(下称《纲要》)。纲要规定,到2010年和2020年,全国耕地保有量,应分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。据国土资源部数据,截至2007年底,中国耕地保有量为18.26亿亩。以此计算,从2008年到2010年的三年中,能够用以“农转非”的耕地仅有800万亩,平均每年不足270万亩;而在未来12年里,仅有2100万亩,平均每年不足180万亩。中国正在经历高速城市化和工业化。如果上述耕地控制指标能严格执行,中国各级地方政府在耕地“农转非”问题上将受到更多的约束。

政策分析:正是在上述背景下,中国领导人早在2004年就提出,“实行世界上最严格的耕地保护制度”,调整了土地管理体制,实行“省以下土地垂直管理”,强化土地部门的独立性;2006年后,中国政府要求工业用地由过去的非竞争性的“协议出让”,改为竞争性的“招拍挂出让”,同时强化省级政府保护耕地的责任,实行省长负责制;2008年,国务院发文要求“集约节约用地”,这都是保住18亿亩耕地红线的具体手段。相比于前些年的保护措施,此次《规划》除了提出要集约节约用地,核心的举措是“紧缩耕地农转非指标”。同时,强化耕地保护和集约节约用地目标责任制,强化对地方首长的约束。即“地方政府主要负责人对本行政区域内土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。”故此,此次国务院常务会议明确提出,“严格控制非农建设占用耕地,严格落实补充耕地的法定义务,加强基本农田保护和建设,提高农用地综合利用效益。”这实际上是强化了现有的土地用途管制。也就是说,农地转为非农用地,必须符合规划用途。

8. 27金融促进集约用地

政策名称:央行银监会关于金融促进节约集约用地的通知

发布时间:2008年8月27日

政策要点:对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。

政策分析:《通知》彻底取消了搁置多年土地的房地产开发商在银行获取贷款的可能性。在资本市场低迷、融资手段严重匮乏的时下楼市,房产商对银行的依赖程度相当高,一旦这条路堵死,房产商的资金状况将越来越严峻。这一条款是宏观调控以来对囤地开发商所实行的最严厉措施。

8. 27小产权房禁发贷款

政策名称:“监管部门重申:不得向小产权房发贷款”

发布时间:2008年8月27日

政策要点:中国人民银行和中国银监会昨日联合发出通知,再次重申各商业银行不得向小产权房发放任何形式的贷款的规定。按照通知,今后四类贷款项目将受到严格控制。这四类项目包括:一、禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持,禁止向违法用地项目提供贷款支持;二、对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设,不得予以任何形式的信贷支持;三、严格农村集体建设用地项目贷款管理;四、严格商业性房地产信贷管理。

政策分析:这个政策的出台,使得房地产企业融资的门槛越来越高。银行继续收缩房贷资金,也说明短期内放松房地产调控的可能性不大。

2008年9月

9.16双率下调

政策名称:“两率”下调

发布时间:2008年9月16日

政策要点:央行通过人民银行网站宣布,从2008年9月16日起,下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整;存款基准利率保持不变。个人住房公积金贷款利率也相应下调,其中5年以下(含5年)货款利率下调0.18个百分点,降至4.59%;5年以上货款利率下调0.09个百分点,降至5.13%。央行还同时宣布下调中小金融机构人民币存款准备金率,从9月25日起,降工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。个人住房公积金贷款利率也相应下调,其中5年以下(含5年)货款利率下调0.18个百分点,降至4.59%;5年以上货款利率下调0.09个百分点,降至5.13%.

政策分析:(1)这标志着从03年9月以来,持续长达5年之久的加息周期的结束,同时,也预示着中国经济在经历了高增长后,正式驶入慢车道。(2)此次央行降低贷款利率,无疑使得此前的加息预期大大降低,固定利率房贷的吸引力也因此下降不少。(3)对投资者而言,此次降息使投资者对进一步降息的期待心理反而加重,其观望情绪可能会不降反升。(4)对准购房者来说,降息幅度太小,不会影响其购买决策,其观望情绪是否改变主要受房价决定。(5)央行下调贷款利息,一般认为从总体来看,降息使得房贷者的还款压力减轻,提升了低迷楼市中购房者的入市信心,但降息额度太小,购房者得到的实惠相当有限。再者,此次降息使购房者对进一步降息的期待心理反而加重,观望情绪可能会不降反升。(6)开发商反应:潘石屹说:“解放军终于来了”。

2008年10月

10.9 两减一免

政策名称:两减一免

发布时间:2008年10月9日

政策要点:存贷款利率分别下调0.27%;对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。

政策分析:贷款利率的下降意在降低企业用资成本,促进投资,同时也是对全球降息大背景下的回应。存款利率的下调在一定程度上有利于刺激消费。免征所得税,有利于增加个人储蓄存款收益,符合国家宏观调控的需要。

18城市救市1上海上调补充住房公积

 

金贷款额度,双职工家庭最多可贷到60万元。

2南京凡购买90平方米以下商品住房的,给予房款总额1%的补贴;凡购买90-144平方米商品住房的,给予房款总额0.5%的补贴。

3杭州老城区可购房入户、放宽房企受让及开发期限、第二套住房对象确定松动,延缓地价款等。

4宿迁买房最高补贴7%,购房者申请住房公积金贷款的首付比例从30%降至20%。

5西安对购房户按购房款总额以1.5%、1%、0.5%的财政补贴。

6芜湖调整公积金贷款首付比例和最高限额,交易契税补贴调整供地节奏,调整税务收费节奏,土地竞买保证金下调。

7苏州恢复第二套房公积金贷款,一、二手房首付下调至20%、30%。

8长沙经济适用住房全面推行货币补贴方式,停止实物分配;二手房交易税由1.98%调整为1.1%;在2009年12月31日前出售二手商品房,并购买普通商品房的,其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴;多项房地产税费减免或延迟收取;公积金贷款首付30%降为20%,贷款最长期限由20年调整为30年。

9成都降低公积金贷款首付比例,提高贷款最高限额,延长贷款期限,扩大公积金贷款范围,购房实施财政补贴降低开发企业报建费。

10河南降低公积金贷款首付比例,减免房地产交易契税。

11沈阳延长公积金贷款、二手房贷款年限,提高贷款最高限额,购房首付比例下调,设立购房奖励。

12褔州提高公积金贷款最高限额、延长年限,部分房产契税减半。

13重庆农村居民进城购90平方米以下住房、二手房免征契税。

14常州提高公积金贷款最高限额,放宽公积金贷款条件,降低公积金贷款首付比例,商业贷款可转公积金贷款。

15淮安商业贷款可转为利率优惠的公积金贷款。

16厦门购买70-80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口。

17武汉4类企业员工纳入公积金体系。

18大连全面提高个人住房政策性贷款最高额度

10.22 国家三部门联合救市

政策名称:财政部、税务总局,降低住房交易税率;央行,商贷下调至0.7倍,首付款比例降至20%。

发布时间:2008年10月22日

政策要点:自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%(原为1.5%)。对个人销售或购买住房暂免征收印花税(0.05%);对个人销售住房暂免征收土地增值税(根据房子面积大小实行不同的税率);自10月27日起,金融机构对居民首次购买住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍(原为0.8倍);最低首付款比例调整为20%;个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

政策分析:此次调整对近期持币观望的购房者刺激最大,有利于恢复市场的交易量。

2008年11月

11.5十项政策扩大内需,2010年底前投资4万亿

政策名称:温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施

发布时间:2008年11月5日

政策要点:一是加快建设保障性安居工程。二是加快农村基础设施建设。三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。五是加强生态环境建设。六是加快自主创新和结构调整。七是加快地震灾区灾后重建各项工作。八是提高城乡居民收入。九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革,鼓励企业技术改造,减轻企业负担1200亿元。十是加大金融对经济增长的支持力度。初步匡算,实施上述工程建设,到2010年底约需投资4万亿元。为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。

政策分析:加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建,提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平,促进经济平稳较快增长。

11.13住房和城乡建设部落实国务院决策,部署5方面工作

政策名称:住房和城乡建设部落实国务院决策,部署5方面工作

发布时间:2008年11月13日

政策要点:一、加大廉租住房和经济适用住房建设规模;二、加快市政基础设施和公用设施建设;三、积极配合有关部门做好林区棚户区、农垦危旧房和农村危房改造及重点流域水污染防治工作;四、加快推进建筑节能工作;五、稳定房地产市场和规范市场秩序

政策分析:进一步保障房地产市场健康稳定发展,借机推动以往计划已久而久未实施的政策措施,特别是保障性用房和公用设施建设。

11.27央行下调存贷款基准利率108基点,并降准备金率

政策名称:中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率

发布时间:2008年11月27日

政策要点:一、从2008年11月27日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。二、下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起,下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时,继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。三、活期存款利率从0.72腰斩,直接降到0.36。备注:存款准备金率下调1个点,释放4500亿元的现金。

政策分析:此次1.08个百分点的降幅为1997年10月以来的存贷款利率最大降幅。预示着货币政策更为宽松,银行体系流动性更为充足,货币信贷将稳定增长。

2008年12月

12.10 2008年中央经济工作会议提出明年经济工作的5项重点任务

政策名称:2008年中央经济工作会议部署明年重点任务

发布时间:2008年12月10日

政策要点:会议提出要加强和改善宏观调控,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。

政策分析:2008年的中央经济工作会议确立了2009年将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,可以预期,为提振内需以补足外需,在2009年金融机构贷款基准利率仍具有下行可能,从而有助于降低房地产开发企业的融资难度。而在会议中,政府高层领导明确提出要保持房地产市场稳定健康发展,从而为房地产市场带来更多行政和信贷方面的利好预期。

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