出售二手房谨慎中介“独家代理”

受房产新政的推动，二手房市场交易活跃，一些房产中介机构的代理售房合同中，往往暗藏“独家代理”四个字。 昨天，市房管部门提醒市民，在委托中介机构出售二手房时，一定要防止被“独家代理”。

据介绍，当接受卖房人的售房委托时，有的中介机构的经纪人员往往说服卖房人，让中介“独家代理”；或者在委托出售合同中，暗藏“独家代理”四个字。 在中介机构与卖房人签订独家房屋销售委托代理协议时，往往在条款中约定诸如委托代理期限、代理权限、委托方(卖方)与受托方(房产中介公司)承担的违约责任及赔偿标准等方面的内容。 这样的情况下，假如卖房人的房屋最终不是通过委托的中介机构出售的，那么就要按照合同承担违约责任，从而向中介机构作出赔偿。 因此，在签订出售房屋委托协议时，任何约定都必须写入协议条款内，不能凭口头约定或口头承诺；同时要看清楚合同内容，如果合同中出现“独家代理”字眼，必须慎重考虑，这样才能最大限度地减少卖方在合同履行期限中带来的司法诉讼。

此外，市房产管理部门还提醒市民，在委托中介机构代理出售房屋时，还应该注意以下几个要点：

1.注意中介机构的品牌和信誉。 知名度较高、信誉度较好的房屋中介公司，都有较严格的内部管理机制、完备的交易制度，信守合同。

2.注意中介机构提供的服务规程。 正规的房屋中介一般都有规范的服务流程，并有各类业务流程登记，从委托房源登记-委托协议签订-发布房源信息-房源信息推荐-看房登记—意向洽谈-促使成交-给付定金-合同签约等方面提供全方位且规范的服务。

3.注意中介机构的服务水准。 正规的房屋中介，从业人员一般服务热情、持证上岗、挂牌服务，并备有专门的服务监督电话，以便客户更好地监督其服务水平。

4.注意审查中介机构的资质。 要注意房屋销售委托代理协议中有无中介服务机构印章、营业执照注册号、资质证号、经办人签章。

5.合同中要明确售房价格、付款方式、付款期限，有关税费由买卖双方谁来支付；明确佣金收费标准、违约责任及赔偿标准。

出售二手房谨慎中介“独家代理”

开发商提供按揭贷款担保，等于给购房人和银行都增添了一份保险。 因此，买房贷款的时候一定要注意。 本报记者童 明摄

本报讯近年来，随着出国工作、学习、生活人员的增加，使用护照办理产权登记和委托办理房产登记手续的也越来越多。 记者昨天从市房管部门获悉，持护照也可办理房产登记手续。

既然凭护照也可办理房产登记，那么遇到这种情况应如何办理手续？市房管部门人士介绍，出国人员持护照办理房产登记手续的，主要有两种情况：一种是本人持护照办理，另一种是委托他人办理。

在第一种情况下，也有两种情形。 第一种情形是，申请人使用的是出国时在国内办理的护照。 这类护照上有公民身份证号码，即使申请人在上手登记时使用的是公民身份证件，登记部门也可以通过核对身份证号码来确定当事人，所以这类护照通常可以直接使用。 第二种情形是，出国人员因证件超过了有效期或遗失，在国外的大使馆、领事馆换发、补发了护照。 这时的护照上已没有了公民身份证号码，而申请人上手登记时很多情况下使用的是公民身份证，而在这种情况下，登记时就不能直接采用。 由于目前国内没有相关部门可以出具当事人的身份证明，登记部门建议当事人可以采取以下方法：申请人使用公民身份证进行登记，如证件遗失或过了有效期，可以申办一个临时身份证进行登记，这种方法既不是很麻烦，又便于登记机关的审查。

在第二种情况，即出国人员委托他人办理房产登记的情况下，也分为两种情形。 第一种情形是，委托人的身份没有发生变化，也就是说仍为中国公民。 这种情况较为简单，委托人只要到我国驻该国的使领馆办一个委托书，并经过使领馆的认证(有穿透钢印)即可。 但在办理这类委托书时，应把握好两个要点：一是如委托人身份证件号码发生变化的，要在委托书中注明原公民身份证的号码；二是委托事项要明确，委托房屋坐落要准确。 第二种情形是，委托人的身份发生了变化，也就是说原购房人加入了外国籍。 那么，委托人就必须把自己的委托书交国外当地的公证员先进行公证，然后送当地的州政府相关官员确认，最后再交我国驻该国的大使馆或领事馆认证后，才能形成一份完整的委托文件。 而这份委托书是否能够直接使用，还要看这份文件的具体情况，如果文件是通过不能拆换的铅封、腊封、线封或穿透性孔型装订的，办理时可以直接采用；如果委托文件没有通过以上方式装订，而是分散的，或只是用订书钉装订的，那么这份委托书还需要经过公证处进行翻译公证，办理时，在核对了文件前后内容一致后方可使用。 这类委托书在办理时还应注意，在公证中应明确本国名和在中国使用的中文姓名，如没有这些内容，还需要补充一个声明公证。 如购房时使用的是中国公民身份证号，那么，委托书中也必须明确购房时的身份证号码。