报告：楼市空间错配持续加剧房价或将先升后降

2016-07-28 08:54:49 /liying /搜狐财经

形势分析：快速升温后初显新迹象

2016年房地产市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势严重。同时根据华房指数预测：在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下，房价或将先升后降，在经历较快上升后，2016年第二季度后有出现调整的可能。

总体来看，中国房地产市场1-4月快速升温，但2016年5月份数据反映出房地产运行放缓的新迹象。

本次总体回升主要是政策与制度激励和市场预期变化引起的，波动分化是由于各城市不同的基本面及其对统一政策不同的反应，以及城市间市场联动和传染所导致的。5月出现增幅回落，既与前期刚需集中快速释放有关，也与近期一些热点城市房地产调控政策收紧有关。目前需要特别关注的问题是：

1、空间错配持续加剧

一线和部分二线城市销售火爆、价格暴涨，三、四线及以下城市库存大量积压。

2、潜在供给大幅增加

2016年1-4月，新开工面积增长21.4%，增速比一季度提高2.2个百分点，5月新开工面积增速与4月份相比尽管略微收窄，但依然保持着18%以上的同比增长率。在非重点城市库存如此大的情况下，联系到非重点城市投资增速高于重点城市，这一增速让人担心非重点城市在去库存有限的情况，新库存又在大量形成。

3、价格大幅上涨波动

一、二线部分城市房价和地价呈现非理性上涨。2016年上半年全国涌现205宗10亿元的高总价地块的“”，主要集中在一线和部分二线城市，央企和国企占据了半壁江山。房地产市场“面粉”贵过“面包”，地价房价的过度上扬，带来未来市场巨大的风险。

4、房企面临信贷违约风险

首先，信贷增长波动较大，房企资金来源松紧失当交替频繁。2016年2-5月，房地产开发资金来源中个人按揭贷款迅猛攀升，同比增速分别达30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4-12月连续同比增幅为负。其次，企业负债率创历史新高。截至6月22日，2016年以来，房地产业发债规模超过4500亿元，中国房地产协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示：房企净负债率均值为96.09%，比2014年上升7.23个百分点。再次，三、四线及以下城市高库存房企面临资金链断裂风险。尤其一些中小房企通过非正规金融融资面临违约风险。

5、房地产投资后劲不足

房地产投资增加主要得益于房地产需求短期迅猛增长带来房企到位资金快速增加。上半年经济增速预计为6.7%，房地产投资回升贡献明显。在库存压力依然很大的情况下，随着短期房地产需求释放和货币政策回稳，房地产投资后劲将不足。2016年下半年，尤其是2017年，宏观经济增长将依然面临动力不足的问题。

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