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楼盘君:现房销售?这事恐怕还没那么简单
近日,一则“广东拟取消商品房预售”的新闻在网络上疯传,虽然被证实只是广东省房地产协会的内部文件(征询意见稿),但仍引起了市场各方的巨大反响。
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楼盘网长沙(9月25日讯)近日,一则“广东拟取消商品房预售”的新闻在网络上疯传,虽然被证实只是广东省房地产协会的内部文件(征询意见稿),但仍引起了市场各方的巨大反响。昨日,港股地产板块大面积下跌,碧桂园最高跌幅7%,融创中国也一度下跌5%。取消预售究竟可不可行?又会对楼市产生什么影响?今天楼盘君就和大家一同来探讨,“商品房预售”那些事儿。
众所周知,自90年代住房制度改革、取消福利住房分配以来,商品房市场发展呈现井喷趋势,楼市需求量暴增,涌现出许多房地产企业。在国家整体经济尚不发达、房企资金层面比较脆弱的情况下,通过预先销售实现资金提前回笼,以反哺工程项目建设成本的举措,有力促进了行业发展壮大,培育了一批龙头房企,并由此开启了房地产行业的“黄金机遇期”。
然而,鞋子的尺寸并非一成不变,随着个头长大,从前的鞋子会硌脚,商品房“预售”制度也一样。各路资本集中涌入房地产市场,行业呈现泡沫化趋势,这对金融系统和实体行业而言绝非好事,也不利于楼市持续健康发展。就好比身上长了个瘤子,当它开始膨胀恶化时,就需要用手术刀“割肉”疗伤了。
而这把手术刀,便是调控政策。自去年下半年伊始,全国200余座城市陆续出台限购限售新政,严厉打击炒房行为,推进“租购同权、住有所居”,目前已收效显着。北上广深等一线楼市高温退却,成交量价双双下跌;二三线城市出现不同程度的分化,但总体来看房价上涨势头得到有效遏制,市场预期风向开始转变。
据统计,前8月北京市商品房销售面积为354.2万平方米,同比下降32.8%。其中,住宅销售面积为266.3万平方米,同比下降22.7%;而来自统计局8月的监测数据显示,上海新建商品住宅价格同比涨幅仅0.1%。
海南方面,自4月22日实施落地,5月海南房价应声而降,由于此前购买豪宅的多为外省人,本地人购买力不足,部分海景房价格从32000+元/平米以上跌破26000元/平米仍无人问津。与此同时,5月全省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积同比下降34.1%,商品房销售金额同比下降13.0%,跌幅十分明显。
在这个前提下,取消预售可谓又一重磅“炸弹”,或将房地产市场这潭深水搅得天翻地覆。首先,在融资收紧、债务到期压力加大的情况下,房企资金链面临严重压力,如果预售被取消,加快开发节奏促进资金回笼这条路被堵死,无疑将“消灭”一大批中小房企。
从购房者角度看,此文件若成真,也未必见得全然是利好。就目前而言,“主体封顶”是大多数地区预售证审批的基本条件,部分实力薄弱的小开发商存在资金链断裂、烂尾跑路的风险,而现房销售确实能有效降低这一风险。该文件一朝落地,中小房企为求自保很有可能大规模降价,但利润摊薄与债务利息堆叠,这“一加一减”却是个恶性循环。如果骤然倒掉一批房企,市场缺口很难在短期内补上,一旦需求效应被放大,房价有报复性反弹的风险。
楼盘君分析,随着房地产长效机制的逐步完善,现房销售也是大势所趋。但相比房产税不到万亿的征收规模和有限的中长期影响力,楼市“现售制”或将产生更广泛而深远的影响。就当前我国房地产市场发展程度和水平来看,此举还需从长计议、缓步试行。
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