物业服务收费该如何制定，北京给出了标准

近期北京市为整顿物业行业乱像发布了《北京市物业管理条例》其中“物业服务收费实行市场调节价并适时调整。”《北京市物业管理条例》中的这句话是业主最关心的一句话。专家指出，物业费多年未变的老小区确实需要适度“松绑”，但市场定价、适时调整不是坐地起价、单方决定，物业费调整需与业主协商，物业公司更需按时“晒”账单，证明确需调价。

老小区物业费多年未变

住宅小区调整物业费，并非没有先例。位于丰台新村街道的怡海花园社区，就曾通过召开业主大会的程序，于2010年和2017年两次成功上调物业费。老业主王女士说：“物业服务好，大家伙儿信任，又确是因为服务成本上涨的理由而需要适度上调物业费，我们便签字同意了。”

但是，更多的老住宅小区，物业费多年来都保持纹丝不动。以建成于1998年的某老旧小区为例，其二手房部分物业费的价格是多层约0.6元/平方米、高层约1.7元/平方米，房改房部分则是每年每户约80元的保洁费。“小区全年物业支出在1400万左右，业主缴费和补贴费用总计约1000万元，收支差在400万元。”小区物业负责人告诉记者。

原地踏步的物业费和不断上涨的服务成本，一动一静下，物业公司闹亏空，物业服务质量也跟不上业主的要求，不少纠纷也由此产生。条例提出，相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。

自主定价前提是与业主协商

有业主担忧，允许适时调整是否意味着物业公司想调就可调?

“条例所提及的市场调节价与适时调整这两个词，并不意味着物业企业可以强势地坐地起价，业主只能被动接受。”惠诚律所律师周勤华谈到，市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。一方面，物业企业对物业费确实具有自主定价权，但另一方面，这个定价并不是单方的，而是要受到市场竞争这只无形之“手”的制约。“换言之，你有定价权，但业主也有性价比最优的选择权，是供需双方协商自愿的结果。”

至于适时调整，是指根据当时的服务成本与市场供需关系而进行的动态、良性的调整。“由官方机构建立实时的物业成本信息保障机制，这次也明确写入条例。”周勤华指出，根据规定，市住建委要发布住宅小区物业服务项目清单，物业管理行业协会要监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则。业主可通过这两份信息，获取客观适时的物业成本数据，并以此为参考，与物业公司协商出合理公平的物业服务价格。

物业公司按时“晒”账单

“市场调价机制下，物业费调整更要有理可依。”北京物协秘书长宋宝程就提出，对于实行市场调节价的物业项目，物业公司要有三个做到：做好物业服务的规定动作;按时“晒”账单;按规定的程序合理调整物业费。

账单该怎么“晒”?条例明确，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置如实、及时公示的信息中，就包括物业服务内容和标准、收费标准和方式;上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况。

根据条例规定，物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。“公共收益单独列账是此前一些小区的试点尝试，这次将先行先试的经验正式列入立法，作为制度固定下来。”周勤华告诉记者，此次明确公共收益单独列支，既确保了账户的清晰，让源于公共的收益能真正用之于公共领域，也是对业主知情权的保护，能更大程度激发广大业主积极参与物业管理的热情。