南京名校傍依附大量高龄小区

　　近日，南京一套建于1970年的房子，房龄高达49年，但是单价居然卖到了6.5w+，深究其原因才发现这是一套南师大附中树人学校的房子。而这套房子所在的小区也是建于1970，过去90天成交了7套，截至目前已经成交了100多套。

　　这套高价老龄房位于鼓楼区新河二村，资料显示该房源所在小区建成于1970年，单价65090元/㎡，房龄距今已高达49年!按照二手房交易网站的房龄筛选功能得知，该小区是南京目前在售二手房中房龄最高的了。

　　从成交记录上可以看出，该小区并没有因为高房龄而无人问津，相反的是非常受关注，本月已经成交1套，上个月成交三套，历史成交126套。该房源的销售顾问表示，购房者看中的便是该房源的——南师大附中树人学校。

　　随后又发现了一套1990年建成的老小区房源，据了解该小区位于新街口的洪武路317号，户型建筑面积为40.93㎡，单价60836元/㎡。

　　负责该房源的销售顾问介绍，该房源自8天前上线以来，已经有多人前来咨询并且有意向购买，多数购房者看中的是该房源的，旁边300米就是火瓦巷小学。

　　除此之外，南京主城区内的二手房关注度排行榜上，“高房龄”二手房依旧是主流。

　　这些房源基本上都有一个共同特点，就是位于老城区并且大多数是房子。之前在(单价10万/㎡成交!南京“老破小”凭什么卖这么贵?)这篇文章里提到过，老小区受欢迎主要是因为依附于名校。

　　另外由于老小区大都分布在老城区市中心，发展成熟，生活便捷度要高，且小户型低总价也受到很多刚需的青睐。

　　调查南京“高龄”老小区现状

　　众所周知，老小区由于建成年代久远，给人最直观的感受就是质量不好，墙体渗水、管道破裂、线路老化等等。

　　位于秦淮区长乐路的某小区，地处老城中心，小区内部靠多条小巷子联通，房屋大多外墙开裂，头顶是杂乱的电线。即便南京市已经在对老小区进行修缮，但修缮好的只是外表，内部依然不堪。

　　从链家拍摄的内部图片来看，这样的厨房环境，真的很难与色香味俱佳的菜肴联想到一起，总是让人为菜品的卫生堪忧。

　　户型设计也是不太合理，小户型带来的狭小空间，还有门窗缺乏安全感，采光不好等问题存在。

　　综上，老小区的现状是存在很多居住隐患的，虽然可以通过改造获得更好的居住体验。但为了放弃目前舒适的居住品质和生活品质，虽然不是倾其所有，但至少也算是投掷重金，这样的选择值得吗?

　　买“高龄”二手房需要考虑这些问题

　　一般来说，二手房房龄不超过10年是比较受欢迎的，在转手的时候也非常好出手。但南京这些动辄20年以上甚至40年房龄的房子值得买吗?

　　首先是房屋质量问题，正如上文所说，老小区基本是塔式砖混结构的住宅，没有现在框架式结构的房子坚固。经过几十年的使用后，存在墙体渗水、管道破裂、线路老化等问题，不仅住的不开心，还会留下安全隐患。

　　其次是物业水平差，对于超过20年的老旧小区来说，除基础设施差之外，基本没有成熟的物业体系，有的小区可能连一个保安都没有。并且这样的小区很多是没有地下停车场的，所有的车辆也只能停在家附近的马路边上。这样的停车环境，如果是违章停车，警察开罚单，也只能默默接受，百口莫辩。

　　还有就是贷款难，20年以上的房龄，在申请贷款的时候是很容易被拒贷的，因为银行不只对借款人有要求，对于房屋也会进行考察评估。按照规定，同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短。

　　根据多个二手房置业顾问透露，超过20房龄的房子基本不可能申请到公积金贷款，30年的房子商业贷款20年没问题。

　　最后则是土地使用年限短，房龄越大意味着剩余土地使用年限越短，到期后需进行土地续期，再转手也基本不可能了。目前土地使用年限最多为70年，房屋所有权年限为永久。一般来说，房龄大的二手房其土地使用年限也比较短，因为土地使用年限是从开发商拿地之日算起的。

　　总之，买高房龄的二手房，如果不是因为对孩子教育的重视而购买的房子，绝对不要用购买商品房的眼光来看待。当产品价值得不到认可时，未来还有租赁住房的竞争，本身改造难度又大，“高龄”二手房的未来岌岌可危。