城市越扩张，中心区房价越贵？

文/子木

最近楼市比较乱，但翻来覆去还是那么几件事，银行停贷、利率上调、二手房指导、租赁住房……

总结为一句话：为了配合货币走向和经济稳定，打击高房价已经上升为“顶部战略”，在这种情况下，刚出调控或目前楼市过热的城市，均有冰冻风险。

比如深圳、上海、成都、合肥、西安、宁波等城市，购房者下半年应尽量去观望，千万别误入，高峰站岗。

抑制卖家，利好买家。

下半年是买方市场，大家不用那么焦虑，可以花时间沉淀资金与提升认知，后者也是我的首要任务。

昨天晚上，有一位朋读者跟我说，从别人那里花大价钱买来一个观点，让我评估评估：

房价有两个全世界一致的铁规律：

1、城市越扩张，中心区房价越贵。

2、十年内房价涨幅是固定的。但并不固定哪几年涨，有时候会每年连续涨或者跳跃增长。

这两个观点对大家选房选时机，有很重要的作用，但还是片面了。

我跟他说，世界上没有完全的铁律，因为事物变化的“动态”的，楼市探讨要“因城而异”。接下来子木帮大家系统地梳理一下自己的观点，让你看清买房背后的逻辑。

1

四大阶段

任何国家，城市发展都可以分为四大阶段：

萌芽期、生长期、成熟期和衰退期。

中国国土辽阔，人口众多，我们都有幸经历过这四个周期，当然70年的城镇化进程，萌芽期早已过去。

一般情况下，一线城市目前已经处于成熟期。

二线城市正从生长期步入成熟期。

三四线城市分化严重，一部分在生长，一部分成熟，更多是衰退。

这里面的判断标准，并不是说你造了多少新区，盖了多少房子，而是人口流向和产业分布。

四大一线城市虽然早已进入成熟期，但它很难衰退，是因为它的人口结构是“流动”的。

每天都有源源不断的人口流出，同时有成千上万的新鲜年轻血液流入，就像一个活水泵。

二线城市是中国经济的未来，也是人口流入的重要地域。

在2020年人口调查中，全国人口流入量前10的地方，8个都是二线城市，成都10年流入582万人口，西安是448万，郑州397万，杭州323万。

尤其成都，人口跃升为2000万人以上，全国第四，数字惊人。

人口流入量大，城市运转压力骤增，为了满足居住需求、解决城市病，开始纷纷造新区，扩张城市版图。

2

认命

从2010年-2015年，中国几乎所有城市开始大规模“造城”。

数据统计，至2016年，全国规划了3500个新区，平均每个地级市拥有10个新区。

按照规划，往这些新区里塞满20亿人，才能达到目标。

目前中国人口增速已经开始出现趋缓趋势，这意味着，大部分新区的结果注定都以悲剧收场。

在城市的马太效应下，80%的人口流入到20%的城市，一二线城市的新区开始冉冉升起，逐步替代老城区的地位，成为城市新的「市中心」。

比如郑州的郑东新区，苏州的工业园区等等。

城市扩张是一个大命题，不仅需要道路疏通，基建配套，还需要有效的招商引资，背后需要天量资金。

所以很多政府不得已开始通过“政府迁址”的方式，带动配套进步，提高协作效率。

比如合肥，2002年之前政府在庐阳区，后来搬迁到了政务区。比如郑州，一开始在二七纪念塔，后来搬到了金水路紫荆广场，现在则是在郑东新区。

随着政府的迁移，之前所谓的边缘成为了市中心，所谓的市中心，又变成了房价的沉睡地。

但可以确定的是，2020年以后，人口流入量一般的城市，市中心很难再改变了。

说白了，对于新区来说，能成的已经差不多了，成不了基本要认命了。

然后是三四线城市，分化最严重。

其中一部分在生长期，一部分在成熟期，更多的已经在衰退。

还在生长的三四线城市不多，基本聚集在城市群中，比如长三角的金华、大湾区的惠州等。

成熟期不用多说，处于衰退期的三四线城市最多，基本都聚集在北方。我们看下面一幅人口流量图就可以看到。

这些城市未来发展新中心的能力逐渐疲软，城市面维持在一个高度，艰难行走。

至于人口流出量大的城市，比如鹤岗、双鸭山、七台河等地方，城市面会加速衰败，像迟暮的老人。

3

衰败的中心区

我们在厘清了所有城市的发展概念，再重新回到的这个问题的探讨层面：

城市越扩张，中心区房价越贵？

首先，我们要判断这个中心是一层不变的，还是将来会迁移。

现在来看，大多数城市的中心区已经很难改变了。

这是因为高能级城市财大气粗，即使新区发展迅速，中心区也不会衰败，可以通过旧改迭代升级，比如深圳宝中，一批批城中村倒下，一栋栋参天大楼拔地而起，房价达到10万/平米以上。

人们买房，并不是一个水泥壳子，而是背后绑定的资源。

这些城市，城市扩张，但中心区的价值逻辑不变：全城最好的产业集群地、教育资源、医疗资源、商业资源。

在这其中，所有资源都可以复制，但教育和产业资源是很难快速复制的，它需要时间去沉淀。

比如北京海淀区，教育高地，城市虽然还在扩张，但人们为了追求这些资源，还会抢着在这个地方买房，很多刚需即使没有钱买在了郊区，但过几年还会层层向中心区置换，导致中心房价越来越贵。

再比如北京朝阳的国贸、望京，是北京的金融中心和互联网第二中心，每天几十万年轻人在这里上班，周边的房价均是每一轮大涨的起点，因为它有产业上的距离优势。

还有一个比较深刻的例子是杭州。

2011年，杭州最贵的是蓝色钱江，6万元/㎡，最便宜的是4K/㎡，两者相差15倍。

2015以后周边一系列的新区开始疯狂建立，政府把政策投入都给了周边的新区，产业也在日新月异，这时候中心区房价涨速缓慢，大概7万元/㎡左右，但郊区已经达到1.5-2万/㎡，两者差值4-5倍。

但在2020年从下半年开始，杭州开始分化，龙头板块跳涨，南星桥突破15万/㎡，最便宜的如临平山北、萧山南部，二手房依然在1.5-2万元/㎡左右徘徊，差值再度拉大至10倍左右。

从差值15倍，到4-5倍，再到10倍，这意味着，中心区价值回归，拥有高于新区好几倍投资属性。

背后的逻辑是：

新区到处都在建立，但南星桥中心区的价值未变，资源还在，而且还紧挨着钱塘江，政府也有足够的能力让这个地方保持活力。

4

反例

反例也有，只不过屈 指可数。

比如我前段时间考察的武汉，光谷所在的东湖高新(600133,股吧)区将是武汉的未来，近两年的房价涨幅主要集中在这个地方。

而且光谷是近几年武汉人口流入量最大的区，GDP和产业也最丰富，所以未来必然会成为武汉的新中心，大概率会超越汉口、武昌中心区。

再比如珠海，横琴是未来核心，会超越香洲中心区，而航空新城和斗门新区将作为横琴的溢出区，互成犄角之势。

说白了，买新区还是中心区，主要看市民所追求的城市资源“变不变”。

你要判断这个新区是否被政府大力支持，拨款建设，人口和产业双流入。这个判断显然很难，告诉大家一个非常简单的方法，“看房价”。

房价都是人们用脚投票选出来的，如果新区和原中心区价差很大，那么发展起来的可能性很小，如果紧追、持平甚至超越，那么这个新区大概率会成为未来的新中心。

按照我的判断，大部分城市的新区都是“未成先衰”的，像上面提到的武汉光谷、珠海的横琴，这在中国并不多。

至于第二个问题，“十年内房价涨幅是固定的，但并不固定哪几年涨，有时候会每年连续涨或者跳跃增长。”

过去可能适用，但接下来，在城市马太效应和失去人口红利的城镇化下，房价会产生巨大分化，而主要城市的房价涨幅可能只有一个标准：指导价。