因房屋质量问题不收房责任如何认定?
拟交付商品房存在严重质量问题怎么办

2017-08-12 11:47:06 /dalian /新商报

　若拟交付商品房存在严重质量问题，从而导致逾期交房的，其违约责任应如何认定呢?

　　有这样一个案例：2013年5月25日，于先生与开发商签订了《商品房买卖合同》，向开发商购买一套**修房屋。但于先生办理房屋交付手续时，却发现该房屋存在质量问题，严重影响居住使用，故未接收该房屋。经开发商维修后，双方于2013年12月31日办理房屋交接手续，至今于先生未取得所有权证。随后，于先生将开发商诉至法院，要求其支付逾期交房、逾期办理房屋所有权证的违约金。

　　本案争议焦点在于：因房屋质量问题导致迟延交房的，开发商是否应承担延迟交房的违约责任。审理查明：经司法鉴定机构鉴定，证实该房屋存在严重影响居住使用的质量问题。法院认为，本案中，尽管开发商提出房屋竣工后已验收合格，但经司法鉴定机构鉴定，证实该房屋存严重质量问题。由于涉诉房屋存在质量问题，应赋予购房人拒绝接收的权利。开发商因房屋质量问题产生后续的维修行为，进而造成房屋延迟交付，应由开发商承担延迟交付房屋的责任。最终，法院判决：开发商向于先生支付逾期交房、逾期办理房屋所有权证的违约金共8.5万元。

　　在司法实务中，对类似案件存在不同观点，对于因房屋存在严重质量问题而延迟交房的开发商而言，有观点认为其仅承担房屋维修责任;另有观点则认为，开发商应承担房屋维修责任和延迟交付违约责任。我个人认为，本案的判决结果与观点更有说服力。

　　在房屋买卖中，双方有关房屋拟制交付方式仅适用于风险负担的分配、转移及物业管理等费用的承担等相关问题，具有明确的指向性、适用性。不能作不利于购房者的任意、扩大解释，不能在涉及房屋质量争议的案件中，以此作为认定房屋交付时间的依据。若据此约定将限制购房者拒绝接收存在严重质量问题的房屋之权利，将使购房者和开发商之间的权利义务严重失衡和不对等，严重损害购房者的合法权益。

　　为此，我建议，购房者在收房前，若发现房屋存在一般质量瑕疵的，从维护利益最大化角度出发，可先行收房，但同时应要求开发商或开发商指定的物业公司尽快予以维修，以防止过了保修期的不利情形;若购房者认为存在严重质量问题的，则应要求开发商先行予以维修后再交房，或诉至法院，并请鉴定机构锁定房屋质量瑕疵的程度，以更好维护购房者的合法权益。

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