回迁房能买吗？你不知道的小秘密

回迁房因价格普遍低于商品房备受关注，许多网友都会问，回迁房能不能买?今天小编就来给大家聊聊回迁房。

回迁房回迁房是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子。商品房是由发展商自己出售的房子。他们在本质上存在着明确的不同，除此之外还有哪些不同呢?

1、在房价款方面

商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做*押进行贷款。

回迁房享受国家政策的**，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。

2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同

商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。

拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

这些不同往往会带来一些交易上的风险，那么在交易时应该注意哪些风险呢?

1.拆迁房在二次交易时是否真的有证?

有房产证=安全=可以二次交易=可在交易所过户转名=可以租赁

无房产证(只有发展商的回迁协议)=危险≠交易所过户转名

2.什么时间能真正过户?

许多于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。如果不能及时过户会导致孩子划片上学、社保等问题。

3.回迁房的产权问题?

没有经过国家正规手续审批 =无法取得产权证

经过正规的用地审批程序=分性质：旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等=以办理正规产权=可以二手房买卖(需要交纳成交价格3%的土地出让金，补交之后等同于商品房性质

4.生活上的安全隐患

回迁房在物业管理、和环境上相对较差，有些回迁房甚至存在工程质量问题，长期居住会存在安全隐患，比如：火灾。

虽说回迁房会存在种种问题，但是终究会有人因为各种各样的原因购买，如果说你要购买，一定要注意以下几点：

1.产权证

2.约定房产过户的时间

3.交房时间

4.卖方配偶也在合同上面签字

其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。

5.房屋税费缴纳要约定好

回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：

一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，

另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。

6.严防“一房数卖”

回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。

7.买方要留尾款

8.尽量要求卖方的第一顺序继承人签字

因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。

另附购买回迁房购买手续：

1.凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款.

2.按合同规定交房款并取回发票.

3.凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续.

4.视房屋面积大小减免部分或全部契税.

5.凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。

回迁房能不能买重要的是在购买之前一定做好功课，把存在的风险了解清楚，尽可能地规避不必要的风险，买到一个让自己舒心满意的房子。