“二次房改”启动 这将决定房地产未来10年命运

 中央会议谈及明年房地产时，用了历年来最简短的话，总共只有15个字：“加快住房制度改革和长效机制建设”。但就这15个字的描述，引发了媒体和专家对明年房地产政策的各种解读。必须指出，在中国房地产政策和制度的解读上，历年来各种误读实在太多，对大家判断未来房地产市场的走势也造成了很大的困扰。

 当然，有些误读可能就是“故意”的，为自己的立场或者观点找支撑。如何客观地结合房地产市场的现状，对房地产下一步的政策做更结合政策自身原意的解读，从来都是有价值和意义的。一般情况下，中央会议是中央经济工作会议的“定调会”，在重大事项上，定下调子之后，中央经济工作会议再进行细化和落实。因此，明年房地产政策更为详细的描述将在很快召开的中央工作会议公报中看到，调子不会超出会议的论调。可以把这两年中央经济工作会议之前中央会议关于房地产的政策做个对比，就会发现政策路径的显著变化。

 去年中央会议对于房地产政策的描述是这样的：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，今年已经成为“加快住房制度改革和长效机制建设”。暂时不论住房制度建设，这是一个非常大的话题。单就“长效机制而言”，去年是“加快研究”，今年是“加快建设”，这也意味着，长效机制进入到了施工期。这是一个很大的变化。至于长效机制究竟是什么，如何建设，我将在下一篇文章中重点阐述。在这里，特别要抨击一下，某些人一看到长效机制，就将之等同于房产税。我在这里再次澄清一些人的误导：长效机制很复杂，涉及房地产各个环节的问题，房产税只是其中的一个内容而已，而且我可以肯定地说，房地产税不要说明年，后年出台的概率也是零。不明白为一些人为什么在这个问题上老是误导大家。中国用20年的时间，改变了中国城市居民住房严重短缺的状况，这应该也算一个不大不小的奇迹。当然，在过去的二十年，由于房地产的定位不清，由于土地制度改革的滞后，由于地方政府在房地产行业巨大的厉害关系，第一次房改也留下了很多的问题急待解决。特别是市场和政府的定位问题，房地产基本制度建设问题，房地产政策的定位问题，以及一系列配套体系。可以说第一次房改基本结束了住房短缺的历史，但房地产制度建设的“短缺”令人震惊。大家看看过去20年中国房地产制度变迁的历史，基本就没有任何制度建设可言，几乎都是短期政策。要么为调控高房价疲于奔命，要么为刺激房地产绞尽脑汁，鲜有时间构建自己的制度体系，这是过去20年中国房地产市场最大的失败。

 在中国住房告别短缺，房地产的主要矛盾发生重大变化的情况下，靠过去的调控政策已经无法解决当前房地产市场的主要矛盾。解决房地产的问题需要改革的思路而不是调控的思路。房地产一系列矛盾的背后都是房地产制度体系的缺失。在这种情况下，启动“二次房改”，对过去20年中国房地产市场的各种问题进行反思，并在制度层面给予回应，构建真正的长效机制已经成了当务之急。为什么房子问题是个改革问题？因为过去多年，每次调控之所以失败，根源在于房地产市场一系列重大问题需要从根子上，灵魂上重新进行界定和梳理。比如，房地产业的定位问题，房子的功能问题。“大会”重新界定了房子的功能，框定了未来房地产市场的制度框架。将房地产政策从原来的“经济政策”回归到民生和社会政策，并且围绕房子的居住属性构建新的制度体系。这需要对房地产市场各个环节进行重大的改革，包括土地制度、信贷制度、税收制度、信息制度、住房保障等，以及如何界定市场和政府的关系，都要重新进行梳理。这是一个极其庞大的工程，中国要真正构建起符合国情的房地产制度体系，至少需要十年的时间。

 “二次房改”的启动，宣告房地产上半场的正式终结，下半场即将开启，但游戏规则已经不同，这将在一定程度上决定中国未来房地产的命运。相对于长效机制，中央会议关于房地产更值得关注的应该是“住房制度改革”，这是对房地产的定位和未来，以及长效机制建设都至关重要的话题。

 众所周知，中国的第一次房改始于1998年，核心是停止福利分房，推动住房市场化改革。从1998年到明年恰好是次房改20年，从一个房地产的大周期而言，差不多也是20年的时间。可以肯定地说，不管房价如何暴涨，不管房地产市场化过程中出现了多少问题，第一次房改的20年解决了中国人住房短缺问题这是一个不争的事实。就此而言，第一次房改的市场化方向无疑是正确的。