棚改“调控”三四线楼市大热到头？

关注地产行业的读者们，预想不会错过近期地产股暴跌的新闻。

碧桂园，6月26日一早跌幅超越8%，短短4天内市值蒸发800亿元;同日，中国奥园、雅居乐、新城开展控股跌超6%，中国建材跌近6%，融创中国跌4.81%，中国恒大跌2.73%。

地产股为何集体暴跌?

一则有关棚改的音讯是关键：棚改项目审批权收回至国开行总行。所谓“棚改”，是指为改善艰难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

那么，棚改项目审批权的上交同房地产有何关系?能否真如市场传言，棚改货币化安顿推高了三四线城市房价?三四线城市房价还有没有春天?

这件事情有嚼头，要好好揣摩揣摩。

实例

说一千道一万，当事人现身说法最真实。先来看一则某地产公司在某中部三线城市2017年初的广告。

“今年市定目的任务是3.04万户，征收房屋430万㎡，方案投资265.17亿元，动迁15万人!什么?觉得3.04万户、15万人只是个数字，和本人没什么关系?那我们拿去年的事实说说话。2016年棚改推进房地产去库存7000余套。对!就是这个数字!是不是觉得今年又可能有大批的棚改户参加买房大军?是不是觉得房价又会变动?贴心的我劝你哈，买房莫要犹疑张望，看准了买了就OK!”

顺便备注一下，这座2017年棚改就动迁15万人的中部城市，城区人口数量只要100万多一点。

不消多说，棚改之于当地楼市的意义已然明了。

故事能够从2014年说起。

该城市一位居民通知经济ke，三四年前，这座傍水而居的城市房价只要三四千，人均月工资也是这程度，生活很惬意，压力也不大，“盖了很多房子，卖不进来，大家也不焦急买，房价有一阵子还降落。”

房地产库存高企，土地就卖不进来，依赖土地财政的中央政府想必急坏了。有多急呢?

一个故事能够证明。

去年底，中部某县一位刚离任的官员私底下通知经济ke：“负债太多了，2016年卖了两宗地，今年卖了一块地，老板(指县委书记、县长)都快急死了。县里面除了医院没有抵押，其他能够抵押的资产都抵押进来了。”他假如土地再卖不进来，抵押的土地价钱下跌，银行逼债，政府信誉违约，那可费事大了。

这并非某一个城市的难题，而是全国普遍现象。

撬动

怎样办?

必需把手头的存货清仓，接着再卖地，卖新房子，要不，这生意就做不下去了。卡住脖子的难题是，谁来掏钱买单?靠当地居民家里可掏不出更多的钱。那么，钱从哪里来?谁来撬动这个支点?

棚改货币化安顿的定向宽松(PSL)如期而至。

2015年，国务院推出棚改三年方案，请求积极推进棚改货币化安顿，以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐步转向为货币化安顿，也就是说拆迁之后不给房子给现金，拆迁户本人再去买房子。

恒大集团首席经济学家任泽平以为棚改是一石三鸟之计：“棚户区改造不只改善民生、改动城市相貌，也发明住房需求、拉动房地产投资，是将来 5 年支撑房地产行业开展的中心变量之一”。

中国社会科学院金融所房地产研讨中心主任尹中立毫不讳言：“棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存。”

从此前的实物安顿改为货币化安顿是其中关键，而PSL又是中心环节，并被不少中央政府视为如意法宝，放大到极致。

详细怎样操作呢?还是以上述的中部城市为例，政府规划一批棚改项目，向政策性银行申请专项贷款，国开行再经过PSL拿到央行资金。贷款到手，中央政府经过货币化安顿向棚户区居民发放补偿款，棚改拆迁户拿着拆迁款，切肤之痛买新房去，比方到上述所说的做广告的大公司。

这里说的政策性银行主要就是国开行。公开数据：截至2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿元。6月25日，针对市场有关棚改风闻，国开回应行说截至5月末，今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建立。

占比有多大呢?住建部副部长陆克华曾透露，2016年全国棚改货币化安顿比例达48.5%，比2015年进步了18.6个百分点。另有数据：2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿元，棚改货币化安顿比例高达60%。

p63-2017 年我国各类棚户区改造开工609 万套，完成投资1.84 万亿，棚改货币化安顿比例高达60%。 视觉中国

2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安顿比例高达60%。(视觉中国)

三年棚改方案之前的2014年，棚改货币化安顿比例是9%。

效果如何?

仅2016年，棚改货币化安顿能够从市场上购房2.5亿平方米。当年全国住宅销售面积13.75亿平方米。再算算，这2.5亿平方米主要集中于三四线城市，其效果就愈加可观了。

如此大手笔，库存被快速消化，以至不得不加快供地。

5月初，经济ke拿到一份《湖南省住房和城乡建立厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显现，衡阳城区的住宅去化周期只要5.5个月，株洲茶陵县仅1.4个月!什么意义?依照当时的销售进度，茶陵县1.4个月后就没有房子卖了。

无独有偶，湖北省住建厅今年6月4日也发文警示住房库存消化周期缺乏6个月的城市做好工作，遏制投机炒作。往常，宜昌、徐州、西双版纳等城市都已参加限购的行列。

当然，此时的地价已非吴下阿蒙。在湖南衡阳，2017年商住用地出让最高单价打破756万元/亩。2014年12月，当地土地最高单价是261.4万元/亩，3年近3倍涨幅，飙升幅度之大，让人瞠目。

面粉贵了，面包自然跟涨。2014年，衡阳住房均价为3880元/平方米，同比下跌5.5%。但是，2017年衡阳最贵地块的楼面价已达3700多元，房价超7000元/平方米是常态，八九千也不稀奇。

本来为房子太多卖不动而忧愁的那个中部小城，房价也俯首挺进“万元户”行列。

p64-本来为房子太多卖不动而忧愁的一些中部小城，房价也俯首挺进“万元户”行列。 视觉中国

本来为房子太多卖不动而忧愁的一些中部小城，房价也俯首挺进“万元户”行列。(视觉中国)

不过，这里有个小疑惑。依照定义，城市棚户区是指在城市规划区集中连片简易构造房屋较多、房屋密度大、根底设备粗陋、房屋年限长、功用不全、平安隐患突出的区域，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有林场、垦区危旧房等，后来棚改还扩展到了集体土地上的城中村改造。

棚户区是历史欠账，也是城市伤疤。从2008至2016年，全国棚改已累计使8000多万住房艰难大众“出棚进楼”，相当于德国的总人口。这无疑是巨大的民意工程。

快速推进后，一位开发商人士直接通知经济ke，“这么多年，城市化建立十分快，城市棚户区其真实疾速减少，一二线城市的棚户区曾经不多了。”

棚户区不够用怎样办?西部某市经信委的一位处级干部说，放着这么好的政策不用不可能，没有条件，发明条件也要上。

于是，棚改这本民意工程的真经到了某些中央就念歪了。比方，有网友爆料，2016年，江西九江某区38栋别墅型商住楼(100余户)也要停止“棚户区改造”。

能够肯定，这并非孤例。

淡出

不过，怪象呈现，却也是棚改货币化安顿政策逐渐淡出的征兆。

2017年政府工作报告指出，支持农民工在城镇购房，进步棚改货币化安顿比例，房地产去库存获得积极效果。三句话的次第和逻辑构造均有看头，倒推解读，去库存目的已完成，棚改货币化安顿的手腕自然没有保存的必要，接下来亟待处置的是房价高企带来的风险。

尹中立也撰文称，三四线城市的居民收入程度低，用去库存的手腕刺激购房，金融风险曾经隐现。关于房价涨幅居前的三四线城市，应该中止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或中止棚户区改造的货币化安顿。

上述中部城市住建局今年4月称，当地2018年比2017年的棚改方案小些。2017年棚改方案中心城区征拆户数30440户，2018年棚改方案中心城区征拆户数13448户。

中国社会科学院世界经济与政治研讨所经济开展室主任徐奇渊测算：2018年二季度PSL增量与去年同期相比，增速简直为0。

至于被断粮的三四线城市房价，且行且看。