我省拟出台新规 超半数业主同意可解除违约物业

近日,为进一步规范前期物业服务行为,省住房和城乡建设厅、省工商行政管理局共同组织起草了《山东省前期物业服务合同示范文本(征求意见稿)》,并向社会公开征求意见。

前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由开发商选聘物业服务企业实施的物业服务。前期物业服务合同的签约双方虽然是开发商(甲方)与物业服务企业(乙方),但相当多的条款涉及业主权益。

业主空房半年以上可少交物业费

该征求意见稿试着将以前不少模糊地带的权利义务加以明确。如逾期收房物业费谁付的问题,征求意见稿提出,房屋交付前的物业费由甲方开发商承担;交付之日起的物业公共服务费由业主承担。但符合交付条件的物业,物业买受人逾期不办理交付手续的,物业公共服务费自甲方书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及甲方的自有物业,其物业公共服务费由甲方交纳。因甲方原因,在本物业管理区域内配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准之前,即自房屋交付之日至年月日,业主或物业使用人按照物业服务收费标准的一定比例交纳此间的物业公共服务费,差额部分由甲方补偿给乙方。

业主出租物业时,应将本合同以及有关费用交纳情况等事项告知承租人,并将出租情况告知乙方。而业主长期空置物业时,应当告知乙方,并与乙方就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。空置时间半年内的物业公共服务费按正常标准收取;超过半年的按正常标准的一定比例收取。业主未告知乙方并办理空置手续的,不视为空置物业,须全额支付物业公共服务费。

公共部位广告收入至少公示一个月

根据文本要求,业主或物业使用人租赁甲方所有的车位,由业主或物业使用人向甲方交纳车位租赁费。甲方尚未售出的车位,优先承租给业主或物业使用人,不得以只售不租为由拒绝。

同时,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有,由乙方代为收取。乙方按收益资金的一定比例提取管理服务费用,用于支付经营、管理及收取、保管资金开支。而收益资金在扣除管理服务费用后,剩余资金应拿出一定比例由乙方按季度交存至住宅专项维修资金公共账户,其余用于折抵物业公共服务费。

值得注意的是,乙方代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金,应当单独列账,独立核算,按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不少于一个月。

物业服务质量不达标业主有权要求物业解决

根据样本合同,物业违反合同的约定,服务质量达不到合同约定标准的,甲方和业主(物业使用人)有权要求物业解决。物业拒绝整改的,征得半数以上业主同意,开发商有权终止合同。给开发商、业主(物业使用人)造成损失的,应向开发商、业主(物业使用人)赔偿损失。

同时,物业违反本合同的约定,擅自提高物业服务费用标准、增设本合同约定物业服务范围公共事务的收费项目或重复收费的,业主(物业使用人)有权拒绝交纳擅自提高或重复收取的部分费用,造成业主(物业使用人)损失的,应当给予赔偿。

但由于开发商、业主(物业使用人)的自身责任导致物业的服务无法达到合同要求的;因非物业责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专营设施设备以及及其他共用设施设备运行故障造成损失的,以及物业按本合同履行协助做好物业区域内的安全防范义务,但发生不可预见、不可避免的治安或刑事案件(包括但不限于抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃)等情况,物业不承担违约责任。

据悉,10月22日前,公众可通过电子邮件致函省住房城乡建设厅sdzjtwyc@shandong.cn、省工商局sdgsscc@shandong.cn对这一前期物业服务合同示范文本提出意见和建议。