中国房屋租赁三宗难：收租金不如直接卖房套现

[摘要]对于持有多套房的个人来说，在房价大涨后直接出售套现也显然比出租划算，还省去了维修的麻烦。

租赁需求多，但是房源少，自然导致租房难。房地产开发商作为行业的主力军却难有动力进入住房租赁市场。

在5月6日的新闻发布会上，住建部副部长陆克华一口气就说了租赁业务“三宗难”：租赁业务资金收益率比较低、资金回笼时间长、租赁企业负担重。

另外，对于持有多套房的个人来说，在房价大涨后直接出售套现也显然比出租划算，还省去了维修的麻烦。

中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平对《每日经济新闻》记者说：“住房出售价格持续上涨，住房的投资性功能被放大，消费功能被弱化。部分企业和个人持有住房，坐等涨价，也不愿出租，造成极大的资源浪费。”

2015年房价涨幅超租金3倍

中国社科院城市发展与环境研究所发布的《房地产蓝皮书2016》显示，2015年商品住宅施工面积减少0.7%，是自1998年以来的首次负增长。同时，二手房交易表现活跃，在北京2015年二手住宅成交占总成交量比重为73.6%。

“2015年末，我国商品房待售面积71853万平方米。房地产逐步进入到存量房为主的时期，房屋总量基本能满足居民需求。但同时我国房地产库存高、住房空置率高，导致住房出售、出租价格高，部分居民住房需求未满足。这反映出住房配置结构不合理。”叶剑平说。

在此背景下，国务院再次重视住房租赁市场的发展，提出租购并举的发展方向。实际上，早在2003年出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》里面就首次突出了租赁问题。

但是，与出售价格相比，“改售为租”对于房地产企业和拥有多套住房的个人来说却并不一定划算。

新城控股高级副总裁欧阳捷曾表示，目前国内住宅物业租金回报率约为2%~3%，这意味着同样一套房，房企选择持有住宅物业，依赖租金的投资回报期长达30~40年，从租金收入获得的现金流甚至不够偿付贷款利息。

2%~3%的租赁投资回报率也得到中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强的确认，他告诉《每日经济新闻》记者，这还比不上银行存款的利率。

直接出售住房获利相当于租赁住房的机会成本。住建部政策研究中心研究员周江的一篇文章中称，房价相对月租金收入的比例在200~300倍之间是合理的范围，但是，近年来租售比逐渐扩大，2013年时，北京的租售比就达到561。

而且，租金涨幅也不及出售价格涨幅。上述《房地产蓝皮书》显示，2015年，全国住房租金价格同比涨幅为2.6%，这已经低于了2014年3.3%的涨幅。但是，2015年，全国商品住宅平均销售价格同比涨幅为9.1%。这意味着，售价涨幅超过租金涨幅的3倍。

另外，我国租赁市场以旧房为主，新房很少用于出租。在北京拥有多余住房的一位业主向《每日经济新闻》记者提及，一般新房的售价比旧房高，如果将新房出租，不仅需要装修、添置家具、维护，将来想转手出售，还卖不出好价。

“房价过快上涨，开发商和拥有多套房的个人都倾向于空置住房，然后转手套利，致使住房的投资性功能放大而消费功能不足。”叶剑平说。