解读深圳“三价合一“新政对楼市的影响

根据中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位，为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）完善房地产金融调控的政策要求，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委今天联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。
　　政策发布后，各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神，要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。

　　1、高评高贷
　　高评就是高评估值，高贷就是高贷款额。这是出现在贷款买房的情形当中。
　　高评高贷一般用于二手房，且主要是过去银行审批政策不严格时产生的，随着国家宏观调控的逐渐加强和银行自身风险意识的提高，高评高贷越来越难。在二手房交易贷款之前，会有一个银行认可的评估公司针对购房者所要购买的房屋进行价值评估。并根据这个评估值最后确定放贷金额也就是你的贷款金额。一般银行都是要见首付款凭证才能放贷。
　　比如：一套以12万实际成交的带简单装修的房子，购房者通过评估公司或者中介。如果将房子评估到18万：首付5.4万，贷款12.6万，这样可以多贷款18-12=6万，实际首付6-5.4万=0.6万，这样还可以多出缴纳税费或装修之类的费用。
　　2、阴阳合同
　　一般是在二手房买卖中出现，其是指买卖双方在二手房屋买卖过程中，通过双方协商使用了两份合同，以达到避税或者申请高额银行贷款的目的。
　　3、三价合一
　　一般情况下，一套二手房交易会有四个价格：实际成交价、网签备案合同价、房管局计税评估价和贷款评估价。
　　所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。
　　例如：买卖双方先签订一份《房屋买卖合同》，约定实际交易价格，并且实际履行。然后通过房地产交易中心签订《房地产买卖合同》，在该合同中约定一个更高或者更低的价格。前者为阴合同，后者为阳合同。
　　专家分析：
　　一、深圳市资深地产评论员李宇嘉：进一步夯实差别化住房信贷政策

 　　李宇嘉分析，近年来国家加强房地产市场的调控政策，要求房地产去杠杆，而深圳二手房市场存在“高评高贷”现象，消费者通过银行把房屋评估值做高来增加贷款，降低首付额度，银行也愿意“高评高贷”，此前一时成为普遍现象。
　　早在2017年11月，住建部会同人民银行、银监会联合发布《住宅城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱作业的告诉》（建房〔2017〕215号），严格执行好差别化住宅信贷方针，坚决按捺投机性炒房行为。2018年以来，银监会提出十大重点作业之九，即为“继续遏止房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为”，而央行亦提出房地产商场要“微观审慎”。
　　“深圳这次方针事实上是在夯实差别化住宅信贷方针，'三价合一'现象则是对此规则的打破，形成最低首付少于三成，出现房贷加杠杆现象。”李宇嘉称。
　　李宇嘉称，这次影响主要是深圳二手房商场。对刚需购房者而言，差别化的住宅方针是有影响的。但李宇嘉以为，我们对刚需、非刚需的概念其实也分不清，既有买首套房也可能不是刚需的，买第二套房的也可能是刚需的情况，并且刚需不是约定俗成的，仅仅民间的观点，不是很正规词汇。
　　李宇嘉剖析，现在，深圳70%房地产交易是二手房，这意味着二手房短期内成交量会有所下滑，但也不会影响长远，因为近期银行早已预备，缩短了个人房贷额度。
　　二、深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁
　　“过去大家习惯了不规范，现在要习惯规范。”
　　“预料之中，这只是公布出来了。”宋丁听到这个消息后表示。
　　宋丁分析，过去深圳二手房市场的阴阳合同比较严重，一方面为了避税，一方面为了高贷，扰乱了二手房市场的健康发展，这个问题比较严重。这次深圳“三价合一”文件出来，有利于进一步规范市场，取缔中间投资投机行为，是非常合理和正常的。
　　宋丁认为，这个政策短期会对深圳二手房有一定影响，二手房市场交易量会下降，有一部分买家因占不到便宜后，会转移到一手房市场。但由于一手房一直是被压制的，供应也不理想。长远来看，经过短期震荡后深圳房地产市场会适应这个格局的，走向规范的。
　　“过去大家习惯了不规范，现在要习惯规范。”宋丁强调。
　　宋丁称，对刚需消费者而言，现在毕竟一手房市场供应量比较少，而且改善型住房的获得房源很多是二手房，短期内一些购房者会转移到一手房，或者退出交易等待观察一下。这就会使得二手房交易量下滑，但也就一段时间。
　　“这也意味者，投资者会慢慢退出市场”，宋丁认为，“短期投资市场现在捞不到好处，价格不涨，还要贷款，还贷压力又大了，投资意义在下降。”
　　三、深圳中原研究中心：主要针对高评高贷和打击避税
　　“三价合一”是响应国家金融去杠杆政策，主要针对高评高贷，同时也可以打击避税。
　　因为要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值最为计算基数确定房贷额度“首付贷”、“消费贷”、“信用卡套现”等将被市场剔除，可以有效防止资金违规流向房地产。
　　对二手市场最主要的影响在于首付款相对于以前大幅提高，对投资者和刚需都会造成较大影响，短期内成交量将会有一定下滑。
　　在方针施行前，一套成交价为300万的房子，正常来讲，依照首付三成，首付需90万，银行借款210万。假设银行评估价能够做到350万，那么银行借款能够245万，首付只需要55万，比正常状况少35万。当然，借款多，还款也会添加，咱们以借款期20年，利率上浮10个点5.39%核算，正常借款210万，月供需1.43万元，20年一共还款343.57万元；而借款245万元，月供需1.67万元，20年一共还款400.83万元。能够看到，高评高贷能够让首付少35万，而20年借款本息一共多付出67.3万，合起来20年时刻一共多付出22.3万元，可谓十分划算。
　　同时税费也将会进步，以往网签价与银行评估价根本相同，通过做低网签价的来下降税费，而现在三价合一，这种做法就很难实现了。
　　总体来说虽然短期内二手成交量将会下滑，可是新房在限价的影响下，深圳部分区域新房价格与二手价格呈现倒挂现象，新房也成为更多人的挑选。当然，虽然二手房首付款和交易成本都有所提高，可是在商场度过习惯期后，二手房成交量信任也会逐渐回暖。