谢逸枫：房地产市场的“以价换量”可能不会再出现

　　谢逸枫涉及房地产行业十年-著名房地产营销策划专家、房地产经济研究专家。国内房地产全程营销策划实力派、房地产实操派理论家,具有丰富的营销理论和策划经验,成功运作多个城市各类型项目达五十余个。

　　2012年10月8日,中原地产研究部统计数据显示，全国主要的54个城市在黄金周前7天合计签约套数约为1.6万套，相比今年黄金周前一周5.4万套的成交量下调幅度达到了70%。但同比2011年国庆期间14418的签约套数，今年国庆期间的成交量依然有所起色。 调查显示，54城市中有超过10个城市网签系统在国庆期间无数据更新。在可以看到的数据中，武汉市新建商品住房从10月1日到4日，日均成交量约210套;而武汉去年十一前4天假期的新房日均成交量为146套。广州9月30日至10月5日期间，全市总成交量为731套，其中9月30日至10月3日4天共网签490套，同比去年网签量下降272套，同比跌幅35.7%。其中，北京市住建委网签数据显示，国庆节假期前三天，二手住宅网签总量仅为137套，比平日大幅下降。我爱我家的统计数据显示，截止到10月6日，2012年国庆假期北京二手房市场的新增房源登记量、新增客户登记量、带客看房量均创2007年以来国庆假期新高，新增有效客户登记量比去年同期上涨了82.5%，带客看房人次比去年同期上涨了166%，但是带看成功率(即带看人次和最终达成交易量之间的比率)却创下了历年国庆假期新低。 住建部政策研究中心副主任王珏林表示，房地产调控绝不会放松而且要长期持续，预计今年全国楼市将以平稳为主。住建部相关负责人在“十一”黄金周前表示，随着大量保障性住房的建成投入使用，进一步稳定市场预期，房价尚不具备全面反弹的条件。下一步，将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。

　　记者：谢先生怎么看中原这份“全国主要的54个城市在黄金周前7天”成交数据的报告?

　　谢逸枫：“所谓54城市在黄金周前7天”成交数据报告，根本不能如实反映今年54城市黄金周楼市真实实际表现，更加不能作为判断今年十一黄金周楼市寒冷与低迷的根据。黄金周期间各地反映成交量的网络签约系统基本处于休息状态，少量城市成交也并没有反映到网签数据上。显然缺乏有力的市场数据与客观基础。一是大部分城市，包括一线城市的成交数据完全。如这样判断楼市不温不火是不争的事实，有失客观。二是与上周环比的数据忽略了网签因滞后性因素出现网签成交量下降。而9月底最后一周则是网签集中期。三是如果按照今年54城市黄金周的成交量，依然超过去年54城黄金周的成交量，比去年火爆。四是忽略了中秋节与国庆节的连假因素，旅游出行超过购房兴趣，但是成交比去年好。未来部分房企可能仍会采取快速“跑量”的方式，对短期楼市的成交将起一个助推作用。但像去年底那样采取牺牲利润“以价换量”的激进方式可能不会再出现。”

　　记者：与上周环比的成交数据比较，为什么成交下降幅度如此之大?

　　谢逸枫：“长假期间出游人群比例高，开发商推盘积极性差以及购房者观望气氛浓等房企取消高折扣价格优惠政策，上涨房价是成交低迷的重要因素。 主要有四个方面原因导致环比上周成交暴跌，一是九月底是网签集中期，成交井喷。而十月黄金周楼市由于网签因滞后性因素出现网签成交量下降。二是由于部分城市中心城区高端楼盘限售，影响黄金周楼市成交量下降。三是10月黄金周楼市受到中秋节与国庆节的连假影响，出外旅游导致置业购房人群下降与购房兴趣平淡。四是受到限购与限贷及限价等调控政策干预，市场购房需求被抑制。随着旅游人群回家与通胀买房的需要及货币政策的放松，预计10月住宅成交量将继续回升，而房价可能保持较平稳走势”。2012年10月8日，根据某全国房产数据中心以及公开数据统计发现，国庆黄金周期间从环比来看，一线城市量价大跌，成交惨淡;从同比来看尽管北京、上海、广州以及深圳国庆期间成交量相比去年同期而言，呈现不同涨跌态势，但从成交价上除了上海区域，北京、深圳以及广州国庆期间的成交价都出现不同程度的涨幅，平均涨幅接近10%。2012年10月7日，根据北京某房产网站统计数据显示，截止9月30日至10月6日，北京新建住宅成交量为908套，今年9月30日-10月6日期间，一手住宅652套，下跌39%;深圳同比量下跌13%。2012年10月7日，根据上海某房产网站统计数据显示，上海、广州市场上同比成交量出现上涨，2011年上海楼市国庆期间新建商品住宅成交398套，而今年9月30日-10月6日期间，成交量达730套，广州市场上2012年国庆十一黄金周同比成交量增长了33.6%。而深圳与北京的成交量则出现小幅度下降。在成交均价方面，某房产网站数据中心以及公开数据统计显示，2011年上海楼市国庆期间上海市新建商品住宅成交均价约2.18万元/平方米，而今年9月30日-10月6日期间，其成交均价为17544元/平方米，下跌了24%;但北京、广州以及深圳楼市同比成交均价纷纷上扬，平均涨幅数值达9.8%。其中北京同比涨17%，深圳同比约涨5.6%，广州同比涨6.8%。2012年10月7日，根据广州某房产网站统计数据显示，截止9月30日至10月6日，广州市区7天内仅成交907套(纯住宅)单位，尽管同比去年国庆成交量增长了33.6%，但环比上一周成交量2767套却大跌67.2%;楼价方面7天均价为11321元/平方米，同比去年10600元/平方米上浮6.8%，环比则下跌6.2%。2012年10月7日，根据深圳某房地产网站统计数据显示，9月30日-10月6日，一手住宅成交255套，成交价格在16920元/平方米，相比节前一周量呈现64%的大幅下跌，其价格也呈现下降。同时北京、上海市场环比量价也呈现大幅的下跌，其中成交量下降幅度可超50%。

　　记者：谢先生如何看今年黄金周一线城市楼市的表现?

　　谢逸枫：“与去年同期相比较，今年黄金周一线城市楼市量价比预期火热。首先是一手住宅成交量比去年黄金楼市还要高。其次是一手住宅成交均价保持10%左右上涨趋势。再次是购房者未因9月中央强调调控不放松的声音而影响出手。最后是今年黄金周一线城市的楼市总体平稳，市场预期回升明显。不过，环比上周的成交量看，一线城市集体下降，而同比看，上海与广州出现上升，北京与深圳则是下降。环比上周的房价看，一线城市房价除上海外，北京、深圳以及广州国庆期间的成交价都出现不同程度的涨幅，平均涨幅接近10%。”#p#分页标题#e#

　　记者：为什么今年黄金周一线城市房价依然保持上涨?

　　谢逸枫：“由于部分房企商品库存消化较快，“银十”期间将小幅提价，四季度房价下降可行性几乎不存在。从数据看，今年9月全国70大中城市与100城房价预计将继续保持环比连续4个月上涨趋势。主要有五个方面，一是融资渠道已经拓宽，大部分房企销售业绩完成良好与资金压力减少，不存在缺钱困难局面。另外是地方政府调控微调，楼市回暖明显。二是房企将楼盘价格大折扣优惠政策取消，甚至出现提价现象。况且，一线城市一手住宅产品供应有限与土地，地价上涨起到稳定房价上涨的作用。三是城市化进程与人口不断增加，市场上购房需求依然旺盛，尤其是刚性与改善需求大量存在。四是一线城市土地市场回暖，楼市处于上升阶段，购房者看好后市场，积极出手购买。五是受到QE3与日本及其他国家量宽货币政策的通胀影响，另外是股市下行，国内投资渠道缺乏。因此，购房抗通胀保值依然是首选的投资品。”

　　记者：今年第四季度到明年一季度楼市房价是否存在暴涨情行?

　　谢逸枫：“现在预测今年第四季度到明年一季度楼市房价大幅度上涨或暴涨都是不切实际的幻想，因为房价不存在大幅度上涨或暴涨的基础与条件，一是以限购与限贷及限价等限售的主要调控政策并未实质性放松，中央楼市调控将保持常态化的阶段性局面。二是目前楼市一手商品房库存量依然巨大，去商品房库存将是最后一季与明年一季开发商首要任务。三是市场上90%都是刚性需求，剩余是改善需求，投资炒房需求根本无法进入市场购买。四是有部分开发商资金依然存在一定的压力，尤其是资金来源都是靠银行与民间及其他渠道融资的房企，销售回款是最后一根救命稻草。五是后市保障房建设加快与土地及商品房新增供应也在不断增加，维持市场供求平横。”

　　记者：中秋和“十一”长假之前，中央层面多次释放坚持房地产调控信号，未来中央房地产调控如何走?

　　谢逸枫：“中央早已经注意到房地产市场现升温迹象，管理层面开始接连喊话表态，以稳定市场预期。目前中央房地产调控政策依然表现“外紧内松，自住需求差别实施”。一方面是货币政策会继续宽松，考虑到当前经济稳增长需要，调控过紧则影响到经济稳定增长，估计10月份会降准或息。另外一方面是出于支持与鼓励合理购房需求，地方政府将继续采取出台保护刚性需求合理购房的政策，不会放松限购和限贷及限价等限售的核心调控政策。因此，中央房地产调控政策总体上保持稳定，不会有实质性松动。未来中央房地产调控政策将呈现“维稳与微调”并存的平稳局面，一方面是中央政府既要保持楼市与房价稳定预期，巩固前期调控成果，又要防止楼市过热与房价全面上涨反弹的现象。另外一方面是考虑到合理购房需求的同时防止投资投机炒房入市，以及开发商哄抬房价上涨的情行，也要地方政府完成今年价格控制目标。”