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上半年佛山公寓成交增长一倍多 高性价比受青睐
随着住宅逐步回归其居住属性,投资客也在逐步回归到商业地产市场,而门槛低的公寓就成为了最受投资者喜爱的商用物业之一。
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随着住宅逐步回归其居住属性,投资客也在逐步回归到商业地产市场,而门槛低的公寓就成为了最受投资者喜爱的商用物业之一。据统计,上半年佛山公寓总体成交量达90.73万㎡,同比大幅增长了一倍多,而其中禅城中心区、桂城、佛山新城的公寓供求量最大。在产品方面,多变的LOFT产品已经成为了供货的主流,因高性价比颇受投资者青睐。
成交:半年成交量已达去年全年水平
据佛山经纬研究中心统计,今年上半年佛山公寓总供货量为68.26万㎡,同比增长了57%,其中南海、顺德的供应量最大,占到了总供应量的八成左右。而成交方面,上半年公寓成交面积达到了90.73万㎡,同比增长106%,为2016年 全 年 成 交 量 的94.5%。
而这其中以禅城中心区、桂城、佛山新城的供求表现最为突出,上半年月均成交面积达到了9.87万㎡,同比大幅增长96%,4月份禅桂新的成交量更是达到了17.56万㎡。据统计,目前禅桂新总库存量为68.08万㎡,城北片区去库存压力最大,上半年成交量仅为0.16万㎡,而下半年可售面积达5.57万㎡; 而季华路、城南、亚艺、南庄等板块的去库存压力较小,例如季华路,上半年成交量为3.74万㎡,而下半年的可售库存面积仅有1.6万㎡,该片区前几年聚集了大量综合体项目配置的公寓产品,随着近两年没有新增供应,基本以在售产品为主,去库存较为理想。
而桂城板块虽然上半年成交量也不少,尤其是千灯湖片区,上半年成交量达到了15.64万㎡,但由于货量多,下半年仍有19.67万㎡待售,压力不小。
价格:桂城公寓价最高,禅西公寓价最低
佛山公寓供应量在2014年达到顶峰,价格也开始跌入谷底,从高于住宅三分之一的价格跌到如今与住宅单价相差几千元。而从去年中期开始,随着投资客逐步回流到商业市场,公寓整体成交量波动回升,价格也有所平缓回升。
据中原地产统计,目前佛山中心城区公寓成交均价为11933元/㎡,同比上涨了28.48%。经纬研究中心的数据显示,上半年千灯湖板块的公寓成交均价依然占据最高点,为1.3万元/㎡~2万元/㎡,例如富力华南国际金融中心推出的大平层公寓,单价达到近两年高点1.87万元/㎡,万达广场对面的新凯广场成交均价1.56万元/㎡。其次是祖庙、东方广场板块的公寓,在1.1万元/㎡~1.9万元/㎡之间,例如上半年公寓销售套数排行第三的越秀可逸新势力,还有越秀岭南隽庭、富力广场等,因为占据老城区成熟地段,也较受投资者认可。而张槎、南庄板块的公寓产品售价最低,南庄公寓最低价为4000元/㎡左右,张槎为6000元/㎡左右。
佛山经纬研究中心经理麦少莊分析认为,公寓市场的回暖,一方面受益于投资客的回流,另一方面就是广州公寓限制个人购买,使得不少广州投资客外溢到佛山,而桂城、祖庙、佛山新城等地铁沿线公寓都是广州客较为看好的。
收益:桂城公寓回报率仅3%左右
虽然公寓去库存较为理想,但下半年市场是否能持续上扬仍有待观察,麦少莊认为,下半年新入市的公寓也不少,对整体量价都会有一定冲击。
同时,公寓在出租市场的过剩局面仍未有改观。以佛山公寓售价最高的千灯湖板块为例,据合富置业业务副总监何爱国介绍,千灯湖板块供过于求的现象非常明显,出租率普遍只有三四成,回报率也跌到了3%左右。“以万科金色领域30多㎡的公寓为例,当时购买价是1.3万元/㎡左右,而目前市场租金只有每月1500元左右,而万达广场50㎡左右的公寓目前租价也只在每月2000元左右。”记者查询安居客、58同城等发现,桂城从北边的金融城一带,到南边万科金色领域、奥尔公寓、还有平洲的海伦堡等,有公寓出租的新建楼盘不少于10个,但租价都处于上述水平。
“目前来看,受到使用功能,例如水电价格、入学指标等的限制,公寓的价值提升还无法追上住宅。”但麦少莊认为,在未来全国推行购租并举的政策影响下,如果租房也能在一定范围内享受到优惠政策,这对于投资客可能会有些许触动。
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