投资公寓，是陷阱还是馅饼？是“坑”还是“底”？

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谈寓色变——“多数人”眼中的公寓之“坑”

现在大部分人不愿意投资公寓，甚至“谈寓色变”，避寓如避雷。原因主要有下面几点。

1.首付高，利率高

通常，投资公寓的首付为50%，贷款50%，贷款利率上浮10%，贷款年限为10年。首付高、利率高、贷款年限短。相对于住宅30%首付来说，投资杠杆没有最大化。

2.交易税费高

按照政策规定，商用公寓的契税为4%，往往是住宅的2倍之多。如果是二手房转让，综合税费多达近30%。

3.难变现、难转售

高额的转让税费增加了商用公寓转手交易的难度，让公寓难以变现。因此，公寓不适合追求短期投资、快速获利的人。

4.40年使用年限

相比于住宅的70年产权，很多人都说公寓的40年产权太短。这一点也让很多人对公寓投资望而却步。

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新政下公寓投资，“少数人”眼中的公寓之“底”

投资大师巴菲特有一条名言，“我奉行一条简单的信条：别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪”。在市场被高估时，用恐惧理性思考;在市场被低估时，有勇气冷静买入。只要你符合下面几个条件，完全可以跳出思维界限。其实，巴大爷的这个投资信条同样适用于房地产投资。

如果手头有资金，在看透了民间理财、P2P以及股市“收割机”的本质，并且在用完购房及贷款资格的前提下，公寓产品真的没有投资价值吗?

假设满足以下几个情况：

1.有大把现金;

2.投资住宅被限购;

3.投资住宅被限贷;

4.不准备卖，打算长期持有收租。

在投资住宅被限购限贷的前提下，愿意长期收租持有，公寓产品能够拥有银行1:1的杠杆支持(即首付50%,50%贷款)，加之公寓因其风险小，门槛低，后续出租收入稳定，投资核心城区的公寓不失是一种理想的选择。可以说，在房票越来越的时候，更多有眼光的投资人把目光投向公寓，成为他们的投资。

1.不限购、不限贷，土地使用权自动续期

公寓只有40年产权，其实这个说法是不准确的。首先，40年指的是土地使用年限，而房屋的产权却是的，这是两个不同的概念。

《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期限满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2018年8月27日民法典拟规定：住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期!

2.价格低

相比住宅，公寓不仅单价低，面积小，总价也很低，投资风险较小。

而且现在阜阳市面上的公寓，不少开发商可以首付分期，且不收利息，两年内补齐首付即可。这也降低了资金占用，是住宅不能比的。

3.位置好

李嘉诚曾发表过一个关于房地产的至理名言：“决定房地产价值因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。这句话不仅被开发商们奉为金科玉律，也是房产投资客信奉的真理。好的地段不仅意味着配套齐全，还能带来升值的无限可能。

因为公寓的商业特殊性，一般位于繁华的商业圈(或商务圈)，地段发展前景好，周边配套设施完善，交通便利。相对很容易出租，租金价格高，这也对率产生积极影响。

4.好出租或者包租返祖

公寓户型的设计可同时满足住宅和办公的需要。一方面，阜阳现代化城镇化的发展，租赁市场需求大;另一方面，公寓也可以作为初创业者的办公室，因为租金比写字楼低，比社区住宅便利，所以也吸引了创业者的青睐，而且对于包租返祖的项目来说，简直是不过的了。

5.长期持有回报率高

率是衡量投资成功与否的重要标尺。投资公寓因其购买时单价比住宅低，决定了出租的回报率比同地段的住宅要高。业内普遍认为，阜阳住宅一般是1.5~2.5%的回报率，而公寓可达到4%以上。因此公寓很适合追求稳定月租金的投资客，长期持有还会获得资产增值收益。

6.政策机会

今年8月27日，民法典各分编草案提前全国人大审议，其中物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，先作一个原则性规定。草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。这也意味着在未来出台的民法典中，对于以后房屋土地使用权到期之后的问题可能会有明确的解答，对于众人纠结的土地产权也不会再是问题。

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综述

公寓产品是“坑”还是“底”，还是要看购买者的具体情况而定。如果是置业或者是居住改善，我们是不倡导购买公寓产品的。但如果家庭拥有一定的资金寻求投资需求，而且在被楼市限购、限贷的前提下，投资当下核心城区的公寓产品，长期持有收租，不失为一个不错的选择。

是“坑”还是“底”，只是参与者的角度不一样罢了!

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