“黑天鹅”频发，2021年楼市如何走？丁祖昱有十个预测

极其艰难的2020年，全国楼市先抑后扬，市场总成交额悄然站到了17万亿高度，千亿房企突破40家。但销售规模创新高的同时，行业也在发生一些改变，房企面临新的问题和挑战。

行业已然进入了全新的阶段，未来市场怎么走，行业如何发展，是外界所关注的焦点。2021年丁祖昱评楼市发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱如往年一样，对2021年房地产走势做出了十大预测。

预测一：行业步入无增长时代

丁祖昱称，过去几年，行业成交面积一直处于相对稳定的状态，销售额、销售面积的暴增时代已经过去。未来，在“房住不炒”的基调下，行业不确定因素减少，增长进入瓶颈阶段，因此，2021年，房地产行业或将步入“无增长时代”。

此外，从数据来看，截至今年11月，45家典型房企中已有7家房企出现负增长，另有11家房企增速低于行业平均水平。丁祖昱认为，2021年，规模房企负增长现象将增加。

预测二： 政策关注重点在租赁

2020年，接二连三的长租公寓爆雷事件引爆了租房问题，尤其是长租公寓头部企业蛋壳公寓的爆雷搅动着整个行业，租赁市场的矛盾不断激化，相关话题一次次登上各大社交平台热搜。

然而，租赁市场的需求和容量却是巨大的。丁祖昱表示，调研数据显示，50%的90后或00后准备长期租房，市场仍有发展空间。如此情形下，他认为，明年政策的关注点将落在租赁市场。

“租赁比买卖更加市场化，这也是爆雷现象频出的其中一个原因。要解决租赁问题，根本在于解决住的问题，而不仅仅是买房的问题，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要让土地供应向租赁住房建设倾斜，还要对租金水平进行合理调控。”

预测三：金融政策趋紧，“三道红线”范围扩大

对于房企而言，2020年的疫情并非唯一的“黑天鹅”，还有震慑所有房企的“三道红线”。用丁祖昱的话来说，三道红线让整个金融环境发生了天翻地覆的变化，房企融资阻力大增，房企融资热度降至冰点。

8月，住建部、人民银行在京召开房地产企业座谈会，会议上明确指出，为控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。

据称，首批被拿来“打样”的房企有12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。

丁祖昱称，2021年，三道红线的覆盖范围必定会扩大。

预测四：企业快速去杠杆，过半房企“转绿”

按照三道红线的标准，房企被划为红、橙、黄、绿四档。

其中，三道线全部踩中的房企为“红档”，按照规定，红档房企有息负债规模不得增加；踩中两道线为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道线为黄档，有息债务规模年增速控制在10%；一道线都没踩中的房企，被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

有媒体以上市房企2020年年中报为统计口径，营业收入TOP100的企业中，三道红线全踩中的房企数量达到30家，橙档房企有20家，黄档房企33家，三项指标均达标的绿档房企则仅有17家。

丁祖昱向时代财经表示，2021年，“转绿”将是踩线房企共同的目标，并且，降杠杆的方式五花八门，房企会通过多途径来达到降杠杆目的。他预计，2021年将有过半房企完成“转绿”任务。

预测五：投资趋同，重点城市地价难降

疫情影响下，2020年房地产行业经历了一段黑暗的时光。为了推动房地产市场的稳步回归，各地加大了优质用地供应量，土地市场热度明显提升，地价随着优质用地的供应增加上升。例如上海、杭州、南京等热门城市均出现房企抢地潮，溢价率也有所回升。

丁祖昱认为，2021年，房企的投资会有更加明显的趋同性，重点城市地价很难下降。但他在接受时代财经采访时也强调，类似上海这样的一线城市，地价高企，房企拿地后能否盈利需要打一个问号。

预测六：销售全口径上升，操盘权益下降

“今年在疫情环境中，房地产市场保持7%左右的销售增速，上海、深圳、杭州这些热门城市频频出现千人摇、万人摇的景象，市场一片火热，整体表现非常不错。”丁祖昱表示，房企销售额的增长将继续体现在2021年。

但是，部分房企销售额持续增长的同时，操盘和权益数据却呈现着下滑曲线。他预计，明年政策会趋紧，或是稳中趋紧，这样的大环境下，操盘或权益下降可能会成为一种常态。

预测七：数字化加速，线上营销成为新战场

疫情的发生加快了房地产布局线上的步伐，直播带货成为房地产营销的一个重要出口，不仅有房企高管亲自下场带货，还吸引了头部网红、明星的纷纷加入。

丁祖昱分析，95后和00后逐渐进入房地产买家市场，调研数据显示，有60%多的95后和00后有买房意向，而生活方式的不同注定了他们不会采取传统的购房模式，所以新生力量流入市场后，房地产营销模式会发生非常大的变化。

在他看来，在线营销一定是未来主要的战场，但从起步到成熟需要一个过程，2020年房地产行业很大的一个突破就是对线上的布局，预计随着房企布局脚步的加快，3-5年内，房地产线上营销模式可以看到很好的效果。

预测八：养老进入新时代，增长提速规模放量

“养老地产的曙光出现了。”房企积极布局的众多新赛道中，养老地产被丁祖昱视为即将迎来爆发的板块。

他的判断基于一组数据，以及今年以来政策对养老产业的侧重。丁祖昱称，2019年，我国60岁以上的老人已达2.53亿人，这些人群中哪怕只有1%的人有养老服务需求，那么行业的规模就足够大了。

更重要的是，如今60后也正式入场，将推动养老需求的释放，丁祖昱预计，未来养老产业的规模有望超越地产。

预测九：资本聚焦仍在物业，估值全面回归理性

相较于房企上市后的低迷表现，2020年，物业股受到了资本市场的青睐。丁祖昱认为，2021年，物业仍将是资本关注的焦点，原因在于物业是抗周期的板块，且集中度仅在30%左右，上升空间很大，具备上市条件但尚未上市的物企还有很多，但估值会趋于理性。

与此同时，他也指出，物企的分化非常严重。“上市物业公司至少一分为二，资本市场关注的不会超过30家，多半成为‘僵尸股’。预计一两年内物业板块会出现房企一样的规模物企，不过，不同的是，过去20年前20强房企发生天大的变化，但是物企会在三年内形成梯队。”

预测十：看好这些地产股和物业股

龙湖集团、华润置地、旭辉控股、金地集团、万科A、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活。