《求是》刊文：防范房地产业引发系统性风险

　　2月15日，《求是》杂志发表了习近平总书记《当前经济工作的几个重大问题》的文章，文章内容是习近平总书记在2022年中央经济工作会议中的讲话内容摘选，相比于此前公布的会议通稿内容，本次针对房地产的相关提法更加具体。

　　中指观点：

　　1、房地产行业影响重大，“防范房地产业引发系统性风险”位居防范重大经济金融风险的首位

　　预计今年地产政策将以托底为主，稳房价、稳预期、稳主体，最高层在这个时点释放积极信号，有利于提振市场信心。

　　2、支持住房改善消费，信贷端支持还会加大；因城施策下，多孩家庭、人才端支持是重要方向

　　预计2023年降低房贷利率、降低首付比例等举措有望进一步向改善性住房需求扩围，从而带动改善性住房需求入市。

　　3、坚持“房住不炒”，抓紧研究中长期治本之策，向新发展模式平稳过渡

　　文章中提及坚持“房住不炒”，2月15日，经济日报文章亦指出，房地产市场支持政策需更精准，要防止房价重回过快上涨轨道，强调“房住不炒”定位从来没有改变。春节假期以来，部分重点城市新房、二手房市场活跃度回升，个别城市二手房市场情绪回升明显，根据中指数据，2月6日-2月12日，重点10城二手房周度成交量已恢复至春节前相对高位，同比增长超70%，进一步强调“房住不炒”定位，或有利于热点城市市场情绪更平稳修复。

　　文章还强调要“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”。从房地产市场的供求关系和城镇化格局趋势来看，我国居民基本住房需求已得到满足，人口规模下降、老龄化加剧、城镇化放缓等特点日益突出，因此新房市场已进入销售规模见顶之后的回落阶段；从结构性变化来看，未来人口仍将向核心城市及都市圈聚集，这些区域住房需求有支撑，房地产市场依然有空间，城市分化将进一步加剧，同时住宅产品的特征也将发生改变，改善性住房需求占比将提升。从中长期治本之策来看，健全住房市场和住房保障两个体系、完善人房地钱四个要素联动机制等或将成为关键举措。

　　另外，文章强调“消除多年来‘高负债、高杠杆、高周转’发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，在房地产市场快速增长的年份，为了扩大规模，房企普遍采取“三高”模式，迅速扩大企业的市场份额，但这种发展模式导致房地产行业出现诸多问题，并在市场转弱、降负债的情况下难以为继。未来房企在探索新的发展模式过程中，逐渐由开发商转型服务商或是重要方向。

　　4、要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系

　　文章强调“要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系”，对二者之间度的把握决定着今年的政策尺度。结合1月多个主管部门的讲话来看，需求端政策导向明确，各界已形成共识，要“大力支持刚性和改善性住房需求”。而针对供给端的政策，去年11月金融16条政策发布之后，各项措施正在加快落地，今年1月人民银行和住建部相关会议上也给出了清晰的方向，都强调支持优质房企改善资产负债表。

　　5、加强对融资平台公司的综合治理，部分城投公司或转型

　　2021年下半年以来，地方国资拿地规模明显提升，特别是地方城投，大规模拿地后项目入市情况并不理想，资金沉淀一定程度导致了城投的风险在加大。2022年10月，财政部已发文“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”，或对地方平台托底土地市场有一定约束。目前来看，对地方平台分类转型或是化解地方平台风险的重要举措，有能力开发建设的地方平台公司有望转型为房地产开发企业。

　　整体来看，当前房地产市场情绪有所修复，但更多体现在了部分核心一二线城市，多数城市购房者观望情绪仍较重，市场修复仍需时间。短期来看，需求端政策有望继续跟进，针对多孩家庭、人才的住房支持政策进一步向高能级城市扩围。近日，央行在2023年金融市场工作会议中亦强调将“动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策”，未来各地房地产市场的变化与信贷政策密切关联，也有利于给予购房者更有针对性的支持。